REITs的推出是房地产金融走向证券化的第一步
韩建君
一、房地产金融的先天不足
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。但是房地产金融作为一个体系，我国还有很多不足，主要存在如下三个方面的差距。
1、银行贷款独大的房地产金融模式。其实房地产金融应有广义和狭义之分，但是绝大多数人只有狭义的认识，认为房地产金融就是房地产资金的融通，而忽视了从广义上他包含与房地产活动有关的一切金融活动。而狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融，正是这种状况导致了我国的房地产金融几乎就是以商业银行为主的提供开发贷款和个人抵押贷款为主的房地产金融模式。
2、法律体系不健全，法律支持不足。
近两年来，房地产金融业逐步走强，房地产投资基金、房地产投资债券以及住房抵押债券等等，特别是房地产证券化的概念已被大多数业内人士接受，可以说，发展房地产金融业的社会条件和经济条件已经日渐成熟，但是最关键的法律条件处于真空状态，使发展上述金融创新产品面临无法可依的困境。事实上，在房地产及其相关的金融领域，立法始终处于滞后的状况，缺乏具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规，充当救火责任的往往是不同类别的部门性规章，仔细分析起来，甚至有互相矛盾的地方。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务庞杂、牵涉资金量巨大且投资回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控，部门规章具有一定的局限性，容易出现众口难调的尴尬，房地产金融立法需要有全局性、国际性的视野，立法应注重规划性、协调性和稳定性，不能苛求用一部法律解决现存的和未来的所有问题，但至少要建立一种开放的法律模式，为将来的行政立法做好铺垫工作。
3、金融体系不完善缺乏系统支持。
从建立房地产金融体系来讲，他是指围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。无论是房产金融还是地产金融仍然是在以商业银行给以开发贷款、个人抵押贷款为主的房地产金融模式。
二、REITs的历史意义
所谓REITs（房地产信托投资基金），属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行,也可以上市交易流通。
我国将试行的REITs虽然第一步可能还是在银行间发行，但是因此而带动房地产金融的证券化将功不可抹。
1、是地产金融走出银行的第一步。
我国将在上海、天津试点REITs，据了解有三个方案：其中方案一、二为债权性方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行；方案三为股权方案，即发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行。
方案一为张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为十年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。
方案二的发起人为陆家嘴集团一家，发行规模为15亿元，发行期限为三年或五年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。
第三份方案是股权性REITs。但浦东的这份股权性REITs方案并未拿出具体的产品策划和物业资产池，显然还未考虑成熟。
估计采取方案一、二的债权性方案在银行间市场发行可能性大。
2、是房地产金融走向证券化的重要一步。
房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物，房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。
而房地产证券化就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
我国的房地产证券化应该还有很长的路要走，但是选择REITs的方式，用商业地产的租金打包，是非常明智的选择。这一步的迈出会带动股权融资、债券融资、抵押贷款等的证券化。
3、是促进房地产业分工细化的重要一步
我国的房地产分工既不明确也相互交织，这和中国人的习惯有关，喜欢大而全，结果是开发商大包大揽，从投资到设计、施工、销售、物业等全部自己来，极易出现了腐败和工程质量问题，随着房地产市场化的发展，这些分工会越来越细，更有利房地产的发展，特别是房地产金融发展，将促进房地产投资独立出来，要做到这一点就必须采取多样化投资形式。信托、REITs、抵押贷款、债券等等将是重要的金融工具，REITs的出现将进一步促进信托的发展，再延伸到产业的细化分工，一个真正意义上的房地产市场经济市场可以期待。
4、是开放了民间资本走向阳光的道路之一。
民间资本一直以来处在一个非常尴尬的位置，我国民间资本十分丰富。截至2009年9月，我国城乡居民储蓄余额已突破25.57万亿元。这说明，利用民间资本，可以大大加快建设步伐。我国加入世贸组织以后，将逐步形成国内企业与外资企业的平等竞争地位，这为民营企业的发展创造了良好机遇。但是，在现实生活中，体制性障碍仍然不少。一些人特别是部分管理部门和管理者，在这个问题上思想还不够解放。要充分发挥民间资本的作用，就一定要提高思想认识，正确看待非公有制经济的地位和作用，逐步放宽市场准入，改革行政审批制度，为多种所有制经济创造公平、平等的市场环境。
而REITs的开出，必然会有大量的民间资本进入，也算是为民间资本找到一个投资的出口之一了。如下图投资者可以通过REITs进入证券市场。
5、是促进房地产金融完善法律体系重要环节。
房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
我国在这方面步伐很慢，如果REITs推出必然会有相关的法律法规推出，如《破产法》、《信托法》、《证券法》，相关的税收制度等，这样就会围绕房地产证券化这个核心发展方向建立起一套适合我国的实情的法律法规体系。
总之，房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。REITs的推出是个良好的开端。
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~