试论金融理财对房地产市场走高的影响

 

姓名：韩建君

摘要：长期以来房地产市场不断走高，引来楼市虚高泡沫与房价合理的两派争论，我以为在房贷理财成为金融理财最重要部分的当今，开发房贷的杠杆撬动了房地产的供应市场，按揭贷款又撬动了房地产的需求市场，开放贷款放宽15%撬动率提高3.21倍；不可否认房贷理财已经成为中国应用最广泛、收益最大、对宏观经济影响最大的工具之一，按照近三年上海的房地产走势，房贷理财初始资金收益率高达29倍多。

 

    长期以来房地产市场不断走高，引来楼市虚高泡沫与价格合理的两派争论，从政府到民间，从专家到草根，几乎到了街谈巷议的地步，或忧或喜，或赞或骂，我以为开发房贷的杠杆撬动了房地产的供应市场，按揭贷款又撬动了房地产的需求市场，不可否认房贷理财已经成为中国应用最广泛、收益最大、对宏观经济影响最大的工具之一，本文试图从金融与理财的角度分析其对房地产市场走高的影响。

一、对房价走高事实的不同看法

在房价不断走高的近几年中，对房价走高的原因社会众说纷纭，有褒有贬，总体贬大于褒，归纳一下大概有以下四种观点：

1、房企暴利论。在多年来房价不断走高的时候，总是会有人讨伐房企，将房价的不断走高说成房企不择手段牟利的恶果，因而有房企谋高利润、赚黑心钱的大量谴责文章；另一方面房企也奋力反驳，历数自己的低利润率，张扬自己的捐款和公益事业，但是由于每年的福布斯和胡润的富豪排名，还是让人们看到太多的房地产大亨，刺激社会每年都会有讨伐房企的声音。从2006年到2008年的福布斯富豪排名中可以看出，在前5名中有60%以上的是房地产老板，在前100名种房地产大亨占30%以上，这反映两方面问题：一是房地产业占比确实太高；另一方面也反映改革开放30年房地产市场从无到有发展迅速，一个崛起的行业也必然会产生大量的富豪，也不足为奇，但比例过大也反映国民经济产业产业结构不合理，但是从前100名占比看有下降的趋势，也反映这一行业发展在走向成熟，同时行业利润率必然也会降低。

2006-2008年福布斯排名中涉及房地产富豪占比表（表1）

（据历年福布斯公布的数据统计）

2、政府推高论。当一个个地王出现的时候，人们又将房价高的矛头指向政府，认为房价高的主要原因之一是地价过高，而过高的地价是因为土地的招拍挂制度。在全国人代会上这也成为了代表热议的话题之一。

3、资产泡沫论。通货膨胀、外资热钱冲击等泡沫论也非常盛行，由此归咎现行的贷款政策过宽、二套房的限制不够、税收抑制投机失缺等，甚至有计算出目前全国住宅总价值约为91.48万亿元。而目前我国的GDP累计值约为31.4万亿元，全国住宅总价值超出GDP近2倍，按照这个计算，如果我们以2008年国家的外汇牌价中间价1美元兑人民币683.53元计算，91.48万亿为13.17万亿美元，2008年美国GDP总量14.265万亿美元，我国的房地产市值可以买美国GDP的92.32%。按世界银行给日本2008年GDP的4.9万亿美元计算，我国的房地产市值可以买日本GDP的2.64倍，着实令人乍舌！

4、市场决定论。房价的高低是市场决定的，有这么高的价是因为有人买，不必大惊小怪，当市场不能接受的时候就会下降。

我以为除了上述的部分原因外，我更看重的是金融与金融理财的原因，这里也有我们要认真反思的地方。

二、金融如何会撬动房地产供应市场——一个被扩大外延的金融理财观

在人们的印象中，所谓的金融理财是一种综合金融服务。专业理财人员通过分析和评估客户生活各方面的财务状况、明确客户的理财目标、最终帮助客户制订出合理的、可操作的理财方案，使其能满足客户人生不同阶段的需求，达至人生在财务上的自由、自主和自在。然而，由于金融的杠杆作用被越来越多的人所认识，其为终端客户的理财观被开发商的老板们看好，拿来理了自己开发的财，之一理念的转变撬动了一个房地产供应市场。

开放商的金融杠杆到底有多长，我们可以从下列的分析中得到这样的结论。宽松的货币政策对房地产商来说有三大因素：

1、投资的杠杆率。投资的杠杆率大，表明自己资本额较少，借贷资本量大，这样也可以使之以等量的资本获取更大的盈利。在国外，房地产开发商投资的杠杆率可以高达70％一90％，比一般的制造业高20％左右。对开发商自有资金比例的放宽。国务院在5月底公布固定资产投资项目资本金比例的调整方案，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，下降了15个百分点，这就意味着开发商自有资金将撬动的房地产市场的比率放大3.21倍（见表二）

开发商自有资金撬动房地产市场率（表2）

自有资金率	投资金额（万元）	溢价金额（万元）	房地产市场总值	撬动市场率	杠杆分析
100%	10000	5000	15000	150%	没有杠杆，撬动率150%
35%	3500	5000	15000	428.57%	65%的贷款杠杆，撬动率429%
20%	2000	5000	15000	750%	80%的贷款杠杆，撬动率750%
1、以一亿元资产溢价5000万计算； 2、减低了15个百分点开发商得到了比原来高321.43%的撬动率。

2、商品房预售制度已沦为房地产企业融资掘金工具，大大提高了资金周转率，成为时间杠杆。自1980年代开始，中国的住房改革拉开了从福利制向市场化的序幕。为了解决城镇住房长期以来总量不足、商品房供不应求的问题，加快建设、增加住房供应成为紧迫的需要。而在当时中国经济发展开始复苏的现状下，资本市场严重发育不足，完全靠开发企业并不丰足的自有资金，是无法实施项目规模性开发的。于是，沿海地区率先借鉴了香港的楼花预售方式，即房地产开发企业将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。开发企业则将预售款的收入再投入到后续的建设，从而形成项目滚动开发。1995年1月1日，原中国建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》并正式实施。由于资本市场发展滞后，开发企业除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，预售收入实际上成为房地产开发融资的重要手段。目前我国的房地产商品房预售制度从本质上讲已经成为一个“金融+时间”的杠杆，因为在传统行业还没有哪个产品还没有完工就法定可以销售的，使之在时间与资金上同时具有杠杆作用。

房地产业确实是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等许多产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，无疑对我国经济增长起很大的作用！

3、公共设施配套的杠杆作用。公共设施由政府和社会投资，开发商收益。这一隐形的公共设施杠杆不被人们所重视，因为人们通常认为配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称，是政府行为，房地产开发仅仅是顺势而为。但是人们不能否认下列三点对房地产开发商利润的贡献：一是城市定位。不同的城市定位和城市宣传通常是政府在投资，但是对房地产开发商来说就是利润；二是城市规划。政府的城市规划必然会给开发商带来丰厚的利润，如上海的南汇当宣布并入浦东后，一夜之间房价就涨了1000元。还有轨道的建设通常也会给开发商带来大量的利润；三是周边道路、学校、大型企业、商场等也都会给开发商带来利润。说开发商有眼力，通常就是对政府规划的了解和预测，并以此为杠杆撬动自己的利润。

三、房贷理财如何会撬动房地产需求市场——一个被应用最广泛的金融理财观

通过这几年的房地产的发展，我们越来越看清了房地产与金融密切的关系，当国家实行适度宽松的货币政策时，市场交易量大，房价上涨，在今年体现特别突出，一旦收紧了房贷政策马上反应在交易量下降和价格的平稳，今年的国庆期间，当人们期待金九银十的时候，等来的却是交易量的大幅下降，及其明显这是因为房贷政策的缩紧所至！这是因为房贷对置业者来说有四大杠杆：

1、首付的杠杆。首付的杠杆是非常大的，首付20%或30%），如有20（或30）万元就可以买100万的房子，购房门槛的降低大大提高了过房人群，也就抬高了房价，房价高也有人买的最主要原因。

    2、利率的杠杆。通常很多人不了解这里的杠杆作用，虽然央行发布的基准利率是一样的，但是因为有七折，还有利率的五个档次，对还款有压力的人帮助非常大。

    3、时间的杠杆。在买房时，如果是现房，通过尽量使用贷款年限长，减少月供，减少负担，扩大购房者。

    4、抵押杠杆。如果还清了房贷，要抵押出贷款，做“0”首付，置业，其投资收益率会非常的高的。

那么为何银行业经常会上有政策下有对策，私自放款房贷执行标准呢？其实这是与目前我国的银行业以利差为主营业务的模式分不开的。我们知道中国是全球贷款利率最高的国家之一，正因为利差大，在经过这次金融海啸后，工商银行成为全球最大的银行，甚至是美国花旗银行的两倍多，我们从下表可以看出中国的利差收入占88.6%，为全亚洲最高。正因为这种模式决定了银行就主要找风险低的贷款品种，房贷就是风险最低优质产品，各银行间就争这个市场，推动了房贷政策的松动，近而推动了房地产市场的繁荣。同时房地产的繁荣又撬动相关行业的发展，成为今年带动GDP实现8%增长的支柱产业。

亚洲主要银行利息收入与总营运收入比例一览表（表3）

国家/地区	总数	净利息收入	总营运收入	利息收入/总营运收入比例
孟加拉国	1	0	0.1	11.40%
日本	109	83.7	158.4	52.80%
澳大利亚	15	25.7	45.8	56.10%
菲律宾	6	1.5	2.5	60.90%
马来西亚	16	6.6	10.7	61.70%
中国香港	15	14.2	22.9	61.70%
新加坡	3	5.4	8.7	62.00%
印度	28	19.7	30.9	63.70%
新西兰	4	2.7	4.2	66.00%
中国台湾	33	11.3	15. 7	72.30%
泰国	10	6.3	8.6	73.20%
越南	3	1	1.3	77.90%
巴基斯坦	5	1.8	2.3	78.50%
印度尼西亚	8	5.9	7.4	79.80%
南韩	14	27.4	31.1	88.20%
中国大陆	30	85	96	88.60%
合计（平均值）	300	298.2	446.5	66.80%

（张光平《人民币产品创新》中国金融出版社，2009年版）

 

据中国人民银行货币政策分析小组于2009年11月11日发布的《二○○九年第三季度中国货币政策执行报告》称：“商业性房地产贷款余额增速继续回升。截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点，比6月末高9.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%，增速比6月末高4.8个百分点；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%，增速比6月末高12.3个百分点。”

我们可以看出这个需求市场被放大了30%以上，这里还不包括银行间的无交易转按揭，客户提前还款等，如果加上这一部分将被放大50%以上。

四、金融理财如何推动房价的上涨？

今年来，国家在公布金融政策执行数据的时候，我们惊奇的发现国人从储蓄的优良习惯中逐渐走出，储蓄发生了搬家，普遍估计进入楼市和股市，为什么会这样呢？我以为主要有以下来两个原因：

1、在理财产品的缺乏的请况下，炒楼是最草根、最无奈的选择。从理财的角度看我国可以用于个人理财的产品主要有储蓄、保险、证券、房地产、黄金等，在一方面我国改革开放30年民间资本越来越多的情况下，资金要寻求出路，另一方面存款利率下降大大降低了存款的意愿，这一社会理财观念的提高，激发了寻找理财产品的愿望，而从上述的理财产品中，人们发现买房是技术含量最低，见效最快，最保险的草根级理财产品。

这里我们要反思的是：我国的理财产品太少，不能满足社会资金去向的需求，需要国家加大对金融理财产品的开发，如人民币的金融衍生品、外汇的衍生品等等。

2、房贷理财的草根性与高回报。房贷理财的高回报是造成民众喜欢房地产的最直接的原因。我做了个计算，就是以20万元的初始资金，如果每年房地产价格上涨50%，三年后投资回报率将达到难于置信的29.2倍。

上海今年上半年内环的房价平均上涨67%，其他上涨46%，我们倒退的2002年看，每年房价上涨50%都很常见的，我们以初始资金20万元，第一年贷款80万元，买100万的房子，涨到150万后卖出，扣除这一年的利息3.3万和剩余的贷款78.63万元，你还有68.07万元，当年房贷理财资金回报率达292%；再以60万元为首付款可以买300万的房子，贷款240万元，如此炮制，涨50%后结账，你又有了204.21万元，再以200万元首付，可以贷款800万元，买1000万元的房子，涨50%后再卖，此时难以置信的是你已经有680.7万资金了，按照你3年前的23.3万元原始投资，竟然涨了29.21倍！近30倍（具体见表4）。

20万原始资金3年投资回报率29倍房贷理财表（表4）

为何会产生如此的收益呢，其实这就是杠杆率在起作用，我国的贷款政策本身是有杠杆作用的，如果用好了比股市赚钱效应更大！房贷理财的结论性技巧有三：一是尽量多贷款，这是国家给的杠杆；二是贷款年限尽量长，这是时间杠杆，减少投资额；三是尽量早还款，只要房价涨到50%马上卖，这是涨幅杠杆，涨幅越大杠杆率越高，投资收益越大，20万原始资金3年房贷理财，投资回报率近30倍不是梦！如此高的投资回报率你认为不会被民众选择么？！

但是，我们也必须反思这一现象，我们是不是建立了这样的房地产梯度市场：以市场调控为主商品房市场，以政府调控为主经济适用房、廉租房等市场，用不同的方式解决不同的问题，同时开发出不同的房贷理财产品，以满足民众改革开放30年形成的大量民间资金去向问题。

综上所述，我们从市场的实际情况看房地产市场的走高与金融政策和金融理财有这非常重要的关系，一方面金融的开发贷款政策撬动的开发商的理财观，使其用20%的力量撬动了一个蔚为壮观的房地产供应市场；另一方面房贷的二套房政策激发了置业者的理财观，用20%的首付撬动了自己29倍以上受益，这种高收益的神话只会在中国发生。