经过上半年一轮轮的冲杀，刚需为主导的国内绝大多数城市，都出现疲态，并纷纷服软。成交量下滑，观望之势再起，唯有成都等极少数城市，依旧热情不减当月，在全国商品房连降两月，即分别环比下降了0.19和19%的同时，却一枝独秀的创造了6-8月月均环比增幅达5.76％的骄人成绩。

    8月22日，位于成都北边的“保利公园198”，推出了名为“蝴蝶谷”的新一期产品，118套别墅一天卖完，销售6亿多；

    同是8月22日，华侨城•纯水岸2期，加推的2批次373套房源，开盘当日就销售8成。到当周周末时，华侨城•纯水岸两次推出的共计746套房源，共销售面积达7.2万平方米，销售金额约4.5亿元。

也许一个6亿，一个4.5亿，远远无法和“星河湾一天40亿”的规模相提并论，但积少成多算下来，成都楼市还是以环比增长的整体业绩脱颖而出。

事实上，成都楼市的这轮回暖，一直走在全国的前列，多管齐下的暖市政策，使得从08年的12月份开始，成都楼市就已经有了回暖的态势，只是当时的市场被冻僵了，都以为是回光返照。

 

言归正传，谈近两月的成都楼市，为何能够一枝独秀？

 

    答曰：原因有三，即“政策为本，旧城改造，城市升级”。其中，政策救市起基础性的作用，并推动了其余两个发挥作用。

    必须得明白：一个新政策的出台，对市场的影响，必定是相对较长的一段时间，而不是立竿见影，更不会短时间内就消失的无影无踪，政策毕竟有惯性。

 

    因此，成都楼市在7、8月份的不俗表现，依然和一系列救市组合拳是分不开的，这是主要原因。

    其次，是非常大手笔的“旧城改造”，撇过政治得分，完全用市场经济的思路分析，说白了就是“人为催生需求，政府曲线救市”。

    再者，就是城市升级，吸引了城内、城外购房者的需求，当然，这是从购房原因上来划分需求种类。

 

 

一、救市政策的惯性作用

谈到救市政策，必先了解救市内容

1、  从对市外和成都市内两大快，市内主要是购房补贴，达到二套房条件的销售7折利率，直接补贴、减免手续费等，力度之大前所未有，举个例子：二手房交易税费在政策优惠后，下降了90%。施行后，取消二手房5年内交易交纳5.5%的营业税，加上成都已经减免的契税、印花税等，二手房税负减幅将超过90%。再比如，购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，政府会按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米(含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；其次，购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。

2、  但对外来购房者的六大优惠政策，可圈可点。比如，针对外地购房者的几条优惠政策：　1、购房入户购房70平方米即可入户成都；2、购房补贴，外地购房者在蓉安家置业。3、改善型住房，最低利率7折最低首付2成。4、公积金，外地缴存也可申请成都房贷。5、子女教育，购房入户与本地居民一视同仁等。    

其实，这里头涉及到许多敏感点，有些甚至是重大方针政策性问题，比如购房入户。而大家知道，今年曾一度谣传上海市又再动“蓝印户口”的动向，最后胎死腹中。还有入户后享受医保教育等权利，在我们这个还是二元经济结构明显，城乡差距巨大，社保不健全的情况下，除了成都仗着城乡统筹试点的特权敢批，其他城市怕是不敢碰这颗烫手的山芋吧！

由于重建，就可以享受政策上的特殊优惠，由于是“统筹试点”，就可以“第一个吃螃蟹”，有了这两道“免死铁卷”，这个还是属于政策市的“楼市”，哪能经得起政府的“温热”，几把火下去，不热才怪！

 

二、旧城改造，人为催生需求

 

   根据成都市未来三年中心城区的一个危旧房改造计划，在未来三年时间里成都市中心城区将实现770万平方米的危旧房改造任务，涉及拆迁户数达到9.7万户，那么今年也就是2009年的危改项目就达到63个，涉及的改造面积达到270万平方米。刚刚搞玩了一半的量，接下来的几个月，就是剩下的半边天了。

旧车改造并无多大特异功能，关键是拆迁补贴相对优厚，这才是问题的关键。就说拆迁需求吧，补贴相对较优，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴，非住宅按被拆迁房屋评估价的20%给予购房补贴；提前搬迁户奖励不超过6万元的基础上，选择货币补偿安置的，还将另给予每平方米不超过500元的面积奖；对被拆迁人得到的货币补偿款按照国家有关规定免征个人所得税和契税。一次性发放的临时安置补助费，以6个月计算；住宅的搬家费增至1200元；提前搬迁奖励每户不超过6万元；增设物管费补贴5400元、煤气安装费等等补助……

造成了拆迁主要区域的销售量猛增，尤其是城东这个旧城改造的重点区域，部分楼盘售楼处的拆迁购房者比例，远超其他类型购房者。

 

 

 

三、城市升级以及省会城市的“吸纳效应” 

   不论把这座千年古城说的多么“天花乱坠”，都不如看它对外地购房者产生的，实实在在的吸引力。

四川乃“天府之国”，那成都就应该是 “国中之国”了。成都是四川省会，它的医疗、教育、生活水平相比于外地，自然有着无比的吸引力。加上成都市政府针对外地购房者的“惠六条”，外地购房者岂能坐视不顾？！2009年一季度,外地购房者在成都中心城区买走了11653套住宅,其中,仅3月份就买走了5802套,超过当月总成交量的1/3,创下了历史同期最高纪录。而其他年份，外地购房者也是不容忽视的主力之一。

 

   

     其实，从头到尾还是再炒“成都模式”的“回锅肉”，笔者早在6月份，就已经分析过关于“成都模式”的问题，而这个模式有着深刻的背景，再次“回锅”，只是强调一下：一个新政策的出台，对市场的影响，必定是相对较长的一段时间，而不是立竿见影，更不会短时间内就消失的无影无踪，政策毕竟有惯性。

成都处在重灾之地，一举一动都牵扯着全国的目光，凭借重建的功劳和“苦劳”，省一级层面的完全可以凭此杀回京城，而市一级层面的完全可能是省里新一届的候选人。成都楼市“一枝独秀”，当然是“顶戴”之上，再“锦上添花”喽。

     另据说，重建的整体步伐加快了一年，真是重建家园心切，建工立业心切啊！可亲可敬的“领路人”，小心“拔苗助长”，再吃“大月进”的苦！！！