今年前几个月，楼市迅雷不及掩耳之势的回暖，打得开发商手足无措。反应较快的开发商，从热火朝天中反应过来，到调高开工量，再到加快工程速度，形成有效的供给量，也已经是金秋9月了。房地产市场的滞后性，如此可见一斑。
    以成都为例，1-8月，中心城区累计新增供应商品房559万平方米，这与理论的1800万平米的供给量，相差甚远，可见，所谓的供给量大多都成了“肠梗阻”，堵在了流通环节。
究其原因，还是由于去年的楼市气候不佳，开发商信心受挫之后，调低了开工量，或减慢了工程进度。
     这个新增的559万平米的供给面积，比当期成交面积低39%，供销比仅为0.61比1。尤其是年初比较受欢迎的小户型，一些热点区域和性价比相对较高的项目，以至于小户型几近断货。
一房难求的后果是房价迅速反弹，1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点。8月份，中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比下降0.7%。
     短半年，成都的住宅成交均价，再次冲击6000千元大关，不得不佩服中央调控，“烧钱过冬”和，房地产市场立竿见影的效果，在口口声声要市场化的今天，一个基础性和占据支柱性作用的行业，竟然能够被政府玩于“股掌之间”，真可谓悲哉事也！
    笔者门前不远处，有一座在建高层住宅，去年全年几近停工，每到下雨，只见一个大水坑，由于是个名不见经传的小开发商，当时还以为要成为“927新政”的牺牲品，不料从今年3月份开始，工地机器轰鸣，一片热火朝天，最近每天加班至晚11点多，看来也是想搭“秋交会”的车，只是可怜了周围邻居的耳朵。
     即使开发商后来加紧赶工，到8月底，成都市中心城区商品住房，可售房源依然只有614万平方米，比去年末减少了近345万平方米。但金九银十的诱惑实在太大，各开发商也都“削尖了脑袋赶场子”，仅9、10月成都将有68个新项目，或者新批次房源上市,供应量达到217.25万平方米。至于开发商的阵营，自然很庞大，就国庆黄金周假间的秋季房交会上,就将集聚160余家实力开发商，和携有的200多个楼盘参展。
     对于后几个月，一直在歪瓜裂枣中找房源的购房者而言，国庆之间的这次集中供应，的确是不容错过的一道“购房盛宴”。

     然而，购房需求的再次发飙，需要一个累积的过程，也就是蓄势。大多数城市，由于政策微调和传统的季节性因素，在7、8月都出现成交量的下滑，尤其是8月，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州和武汉等大城市中，除津、穗两市微增，其余几个城市成交量均出现较大幅度下降。
总的来讲，受到二房收紧和房价涨幅过快的双重打击，需求已经变得理性，购房者已经变得较理性追涨。

    （以成都为例）承前启后，观前8个月的市场表现，刚需还是主力，以至于成交户均面积始终在90平米左右徘徊，小户型仍然是市场中最抢手的。比如1至8月，全市成交90平方米以下中小套型商品住房757万平方米，占总成交面积的39%，这点和全国其他城市大同小异。    
    对成都来讲，由于今年有270万平米的旧城改造量，认为催生了大批改善性需求入市，因此，成都1至8月，共成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交面积的47%，；成交144平方米以上大套型商品住房265万平方米，占总成交面积的14%。当然，成都有着自身非常特殊的背景，这点笔者已在前几篇博文中做过详细分析，参见《成都楼市不服软，一支独秀有原因》。不再赘述。
     受到房价反弹过快，需求已经集中释放数月，以及二房收紧等因素，即使在金九银十这样的传统“旺季”，还是需要开发商小心呵护这些潜在入市者，否则金九银十很可能大打折扣。
    总的来讲，对于全国这盘大“大棋”，笔者不大乐观，而对于成都楼市，笔者还是持审慎的乐观态度，只要开发商能够因势利导，金九银十应该会交上较满意的答卷，毕竟成都拥有特殊的背景。但前提是“因势利导”，至于何为“势”，如何 “导”，还听下回分解……