“房地产是暴利行业”，尤其在各种专家，学者从经济，政治等方面的深度剖析下，更让全国人民从思想高度上达成一致共识。于是房地产行业成为口诛笔伐的众矢之的。我又忍不住想谈论一下我们的专家了，包括著名的经济学家易宪容教授，你的一句“房地产市场存在暴利这是天底下没有人不知道的”，我真就奇怪了，毛泽东老人家很早就说过“没有调查研究就没有发言权”，想必您老人家也是那个时代过来的，应该比我更清楚这句话的含义吧，房地产暴利不暴利咱们姑且一放，你这“天底下没有人不知道”的海口夸的是不是有点大了，我们楼下收废品大爷，也是天底下的人吧，不知道您老是什么时间来调查过他的？还有远在大洋彼岸的奥巴马先生。还是他们在您老的眼中不算人？……我是不是又很不谦虚了，我为我的这种态度深表遗憾。

   不可否认，在现实社会中，确实存在个别项目，因为种种的特殊原因，取得了高额的利润，但是，我们能仅仅以此，扩大到全行业，得出房地产是暴利行业的结论吗？关于房地产行业的利润率问题，我想还是拿点事实说话吧，万科应该是“天底下没有人不知道”的。那就让我们来看看这个行业的龙头老大的财务状况，应该是有一定代表性的。以下为万科公司2004年至2008年的房地产业务的财务情况： 
 1）、直接成本（含地价）占销售收入约61.45%；
 2）、三项费用（销售费用、管理费用和财务费用）占销售收入约9.48%；
 3）、其它成本占销售收入约1.16%；
    （上述三项共占销售收入72.09%）
 4）、税金占销售收入约15.28%；
 5）、净利润占销售收入约12.63%。
    现在网络很发达，这些不是保密数据，所以获得很简单，如果大家不怕麻烦还可以继续获得诸如中海、保利、卓越等这种全国大型开发企业的财务数据。不是都在喊公布成本吗，为什么就不能静下心来做做功课自己学习一下，跟着瞎起哄呢？

   当众多专家叫嚣房地产开发商为什么不公布开发成本的时候，其实，他们本身就很清楚这是可笑的，明知不可为而故意为之，居心何在？尤其是当真有个别地方政府还真公布所谓的开发成本的时候，我更觉得这个事情的可笑了，专家“蠢”就罢了，地方政府也跟着“蠢”？专家是醉翁之意不在酒，地方政府呢？这不是明摆着当**还要立牌坊？

   我不知道12.63%的净利润算不算暴利，如果算的话，那么诸如服装、餐饮、电信……等行业该怎么定义？

   既然房地产利润率并不算暴利，但是为什么大家都说暴利，究竟问题在哪里，还是让我来简单的揭示一下吧……想必大家都关注过，内地福布斯富豪榜的富翁很多都是做房地产发财的，但也不能以此就证明这个行业是暴利，为什么房地产能让人快速致富呢，这其实是一个深层次的话题。是与我们国家的政治体制，经济体系紧密结合的结果，房地产行业不同于任何一个传统行业，举一个简单的例子说，你做任何一个商品，很少有没做好前就先向客户索取全部货款，大部分都是做好然后出售以此获得收入，但是这种事情却是我们房地产行业商品房市场的惯例，这意味着什么呢？由于住房的特殊性，使得其价值往往很高，所以你可以投入很少的代价就可以获得巨大的资金流，我们都知道，资金具有时间价值，所以虽然表面上的静态收益率显示出这个产品的收益是有限的，但是，资金的时间价值和机会价值却都成为开发商的收益获得来源，而这些是不会表现在这个产品的财务报表上的，尤其是当这个企业实现上市融资以后，通过资金的运作，更是可以实现以小搏大，四两博千金的效果。现在的房地产市场虽然仍不够成熟，但是相比2000年前，已经取得很大的进步，尤其是土地市场的招拍挂制度和一系列土地政策的实施，更是越来越规范，可以说在2000年前你可能有10万元就可以开发一个1000万的项目，而这种事情相信已经不会再发生在现在。

   君子爱财取之有道，房地产行业的特殊性，决定了这是一个高风险的行业，动辄上亿的资金运作，稍有差错，损失巨大。烂尾楼大家都见过了，巨大的资金沉淀，血本无归，当然你会说，沉淀的资金不是开发商自己的……拜托，我们在谈论的是行业的利润不是资金的来源和运作方式，这是体制的问题，不是开发商的问题。对于一个高风险的行业，保持一个较高收益是非常正常和符合经济规律的，况且，现在这个行业本身的利润率确实并不过分。至于房价的问题，打压开发商，是一个治标不治本的蠢办法，问题出在哪？我的文章其实已经揭示了一些，“存在即为合理”，应该怎么管理，怎么控制，管理层比我们更清楚。

   以后谁如果还说房地产行业至少50%的净利润，我会像鄙视“专家”一样鄙视你的，你可以不懂，但是请别胡说。谢谢。