9号国务院常务会议上,落实了一系列的促进消费政策.其中最让百姓关注的一条则是住房转让营业税从2年优惠恢复为5年.房产政策调控的方向也是明年最受百姓关心,影响民生程度最深的内容.
这条政策的背景是在08年金融危机后,国家为了鼓励房产低迷的成交环境,给予改善型住房投资者的一项优惠措施,同时还配套了按揭贷款最低7折利率的住房信贷政策.这也使09年初的房产交易量速度猛增.之后房价也随着成交量放大,投机购房增加,存量房供应断档,以及流动性过剩等多方面因素出现连续上涨.许多地区甚至还出现高价房异常火暴的现象.目前的房价又回到了07年相对高位的时期.而迪拜世界的破产事件也在最近给世界各国敲响了房产泡沫再次威胁经济安全的警钟.
在这样的大背景下,国家出台这个政策的主要目的,当然还是打击房产投机行为,以满足更多的自住型购房者.但从这个政策的实际影响情况看,却很难达到预期的效果.笔者认为,在这个政策之后,政府应该还有陆续出台的配套政策,对房产市场明年的拉动实际消费铺路.
就目前取消转让营业税的政策影响看,会有以下几点:
一,交易成本的上升,会使卖房者抬高房价转嫁交易成本.短期二手房房价不会出现快速下跌.自住房转让营业税政策刚推出时,曾经也是为了打击投机为目的.而造成的结果是房价交易成本上涨,使房价随着交易成本增加,出现迅速上涨.而由于房价的上涨却没有吓退炒房.倒增加了购房者的成本.因此从买卖成本的原则上看,这并不是真正打击投机的有效办法.甚至还会拉动一手房的价格随之上涨.
二,在经历一年的房产交易火暴后,二手房成交量又将因为卖价过高,购买力有限,导致成交清淡的状态.而房价却不能马上出现下跌.最终能导致房价下跌的因素,还是投机者的资金压力.就象08年的次贷危机后,银行对房产信贷急刹车造成房产商资金链断裂.而从一手房下跌带动二手房跟跌的局面.
三,短期造成供需再度失衡的局面.住房转让营业税无形增加了5.5%的交易成本,而并不会造成投机者急于出售房产.在经历了一年的房产成交量持续火暴后,实际有购买力的购房者已经消化了一部分,且银行已经对二套房信贷政策作出调整.而目前的房价过高,甚至还有交易成本增加的情形下,购买力下降明显。一方面供应量减少,一方面是购买力相对不足,使房产供需会再次出现调整.观望气氛将明显增加.
四,在银行信贷审查不严的情况下,投机气氛不会造成直接影响.经历了今年小阳春之后,许多房地产商都用贷款转按揭的方法做假按揭,缓解了信贷资金的压力.而将短期套现压力转化为中长期行为.同时由于按揭利率7折使利息降低许多.这些一手房无形中就变为二手房的房源.在2年的营业税政策环境下,房产商本可以承担2年的按揭利率再将房源出手.而变为5年后,对房产商的利息压力会增加,这会使做假按揭的房产商放弃屯房2年再出售的计划.使其在政策驱动下,立刻出售降低利息压力.
五,国家出台该政策的意图是打击投机,并且抑制房价继续上涨,并鼓励自住购买者的消费.在一个简单的政策环境下,当然无法达到国家的真正意图.因此后续应该还有许多政策进行配套.
本后期配套的政策猜想估计会出现在以下方面:一是加大银行对房产贷款者的审查力度.二是打击屯地的房产商加快开发速度,以增加房产供应量.三增加经济适用房和廉价商品房的建设速度和规模.打击高价商品房的惜售心态.四,考虑对房产投机者持有空置房的持有成本和资金压力,适当考虑高档住宅或三套\四套房以上持有者增加税收种类或比例.
在经济工作会之后,我们已经看出了国家对房产市场的一个新的态度,那就是打击投机,鼓励自住购房者有更多的机会购买廉价住房.在目前房价又一次威胁到经济安全,威胁到民生的情况下,我们有理由相信,明年的房产市场将会有一系列的政策调整动作.而房产市场也将从投机转向成熟的阶段.这对房产企业从暴利走向平价微利的一个开始.
房产调控将有组合拳
评论
6 views