洪维：房市门外“狼外婆”在咚咚敲门（地产评论）

                                 洪 维

    楼市政策明年走向要等到中央经济工作会议后才能见分晓，楼市政策不会急刹车，更不会一刀切。果不其然，2009年中央经济工作会议刚闭幕，12月9日国务院常务会议就对楼市政策进行微调：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

    住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说：“营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。”而建设部一熟悉政策出台内幕人士说：“抑制投机，但不抑制合理需求，加大供应但不收紧信贷。对开发商来说是利好。”但是，他也表示，“虽然只调整了营业税，开发商也不要开心得太早，市场如果持续高烧，4个月之内微调房贷政策也有可能。”

    12月初，中国社会科学院发布的蓝皮书报告称，中国85%的家庭无力买房。在这背后是2009年房价的一路狂飙。以上海为例，“内3中2外1”格局被打破，豪宅单价已超旧金山，而万元以下楼盘几乎绝迹。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。房价狂飙的表面现象是房地产的供不应求，这里面除了开发商囤地因素以及房地产交易优惠政策推动外。相关机构认为，主要是中低价位房源的供给不足，而这主要是因为部分地方政府没有落实好“90/70政策”。除了供给方面的原因，诸多分析人士认为房价的“大跃进”还和地王频出的现象有关。 

    而此前几天，财政部、国家税务总局联合下发通知称，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

    调整房贷政策，也可以从宏观经济中找到视角。近日央视《经济半小时》就通胀话题向百余位经济学家和企业家进行问卷调查。结果显示：56%的经济学家、企业家认为目前正面临明显的通胀预期。近日闭幕的中央经济工作会议更提出：“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。”

    现在，国家敲响了抑制投机性购房的第一声敲门声，至于房地产业和炒房人，在门内是否听从警告，还不得而知。第二声也许是房产税和未出租房产征税，针对个人多于一套的房产，即使没有出租，也要征收一定比例的房产税。此前，2日从财政部传出消息，为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部、国家税务总局近日联合下发通知，对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。第三声敲门声，抑制楼市泡沫，也许从第二套住房信贷全面收缩做起。

    如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，房地产调控不排除紧缩的可能。只要明年房价上涨超出政府底线，信贷政策也可能成为调控楼市的重头戏，迎头痛击房市，让其痛苦不堪。调整房地产业的狼外婆己经站在门外敲门了，门内人自然应对，博奕的结果，让我们拭目一待。