砸向不动产的财富模式堪忧
哥本哈根参会的吵闹者少的就是敬畏。回头看国内，高房价绑架中国经济，也绑架了中国人的心。砸向不动产的财富模式，本意是人人争着缓解所面临的不安全感，而实际上却酿成了中国经济和中国人幸福生活的真正隐忧。
王育琨/文
哥本哈根气候会议吵成了一锅粥。各个国家和利益团体在那里相互盯着而计算自己的得失。殊不知，一种真正的危机正在向人类袭来。《2012》在这时上映，不能说不是一个讽刺。可惜，该片掉进了美式英雄模式，而缺少的是的顿悟和敬畏。一个片子和哥本哈根的吵闹，不是个简单的视野、利益和价值问题，这表征出现代人类的这正危机：心都不干净了。
哥本哈根参会的吵闹者少的就是敬畏。回头看国内，高房价绑架中国经济，也绑架了中国人的心。砸向不动产的财富模式，本意是人人争着缓解所面临的不安全感，而实际上却酿成了中国经济和中国人幸福生活的真正隐忧。
“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。在市场经济下，超出这个比例，租房就大大有利于买房。租房的多了，买房的就少了。可是，中国一系列因素的决定，却使房价如沱江的野马。
据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。
上海的租售比为1∶500。11月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1∶350-1∶670之间，平均为1∶500。
近日在媒体上不断看到：“京沪深三地楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP的5倍”、“中国北京上海的房价已经是东京的8倍”、“京沪深三地楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP的5倍”、“高房价绑架消费 促内需恐成一纸空谈”等等。甚至我的一些旧文，也不断出现在网站的头条：“比房价更残酷的危机在人们的盲动中逼近”、“忽悠出来房价”、“砸向不动产的财富模式堪忧”等等。
今天在这里转载我在2006年发表的文章，给哥本哈根会议的吵闹者和盲动中的国人一个警示。
砸向不动产的财富模式堪忧
一国财富模式，决定了一国未来的竞争力。当欧美人的财富选择了集中投向产业资本和金融资本，从而创造出日益强大的跨国公司，已然控制了资源的全球分配走势时，可怜的中国人却一窝蜂地选择了不动产财富模式，结果日益沦落为给跨国公司输送利润的机器！中国经济虽然快速增长，却没有能够成长起世界级大公司和世界级企业家，更没有相同幅度地提升中国人的福利层次。
这个冷峻的现实与我们财富模式之间的内在联系，往往被人忽视。
一个人、一个公司或一个国家，所能够支配的东西归根结底不会超过你所拥有的。当一个国家在广场、门面工程、不动产上花的时间过多，他们花在生产、工艺、技术、研发上的时间就必然有限。
根据建设部最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍！我们有理由作出判断，我们的居住条件超出了国力所能承受的范围。
构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。所以，当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。
后果开始显现。许多跨国公司因为房价太贵，准备撤离上海。而且我们的能耗指标迅速攀升。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种危机感。
1980年，邓小平把住房改革提上议程时，城市人均住房面积不到4平方米，上海平均2平方米。邓小平当时提出到2000年要达到小康居住水平——人均8平方米。可是发展远远超出总设计师的预测，2005年底，我们城市人均住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍。一种对住房需求简单化的理解，使我们错把简单市场化当成了万能的解药。在扭曲的住房市场中，住房需求被严重误导了。
日本人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的，韩国也早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往住宅上砸。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。
(来源:《证券市场周刊》作者:王育琨 本报有删节)
房价飞涨影响社会和谐
原国务院发展研究中心副研究员、世界银行顾问，现为首钢发展院企业研究所所长的王育琨在接受记者采访时表示：房价飞涨会影响社会和谐，并损害国家的长远竞争力。
构建社会和谐需解决住房问题
构建和谐社会，住房问题是一道绕不过去的坎。
温家宝总理9月27日主持国务院常务会议时指出要严肃处理郑州违法占地问题，对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，并对有关责任人员作出严肃处理。
据国土资源部执法监察局局长张新宝介绍，国庆节后，由监察部牵头、国土资源部等部门参加的土地执法专项行动将在全国范围内展开，目的就是推动各地自查自纠，同时查办大案要案，严肃惩处土地违法违规行为，遏制土地违法违规行为大量发生的势头，重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为。
中央对住房问题的重视，并不是始于今天。温家宝总理在今年3月14日答记者问时曾强调，“我最觉得痛心的问题是在这3年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等问题解决得更好”。
可随着时间的推移，住房问题仍然矛盾多多。而政府也是左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格却伤了民情。
目前国民的买房意愿强劲，从长远来看，它将直接降低中国在科技创新和产业创新上的投入，抬高中国制造的成本，并将套住相当大一部分资金，给中国的经济留下无穷的隐患。
房价飞涨损害国家长远竞争力
放任房地产价格，任凭房价上涨，其实就是劫贫济富。在许多人无房住的情况下，另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，使得社会资源遭受严重浪费。
有报道说，北京四环开外的房价已超过每平方米10000元。当一个年收入为5万元的普通家庭，在北京奋斗18年，即使不吃不喝，也还不够拥有90平方米的房子，因为还有许多税费插足其间。
房价飞涨超过一定限度，会严重损害国家的长远竞争力，甚至抽干青年人的立身之本，亦将严重影响和谐社会的建设。
据财经时报
60万亿房产是祸福相依 房价下跌会有抱怨？
为何对楼市调控越多，房价越升？关键一条是还没有清醒认识到住房资产的性质。住房资产已经不是简单的商品和投资品，还直接变成了证券类金融资产。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。——王育琨
1985年我国城镇住房20亿平方米，当时研究的实现住房商品化方案是，200元卖给个人，住宅价值总额为4000亿元。2007年，城镇住宅总量达110亿平方米。
现在住房价格在许多城市都达到了2万元/平方米，如果折中算，全国平均也达5000～6000元/平方米。这样住房资产总值达到50万亿～60万亿元。而如果依然按1985年的200元计，住房资产总值为2万亿。
从2万亿到50万亿～60万亿，这就是住房商品化以来，全国住房资产膨胀的总幅度。不能简单说房价上升是泡沫，水分太多。中国住房资产的大幅度增值，并不简单是地方政府卖地、开发商黑心、炒房团捣乱、政府调控乱弹等的综合作用。这实际上还暗含着一个根本性的转换。
在新中国成立以后，中国财富主要是掌控在国家手中。近年来不动产和股市价值倍增，成了国家财富向居民手中转化的重要途径。60万亿房产就是居民财富丰度的指示器。尽管居民对市场上的高房价有抱怨，但是住房价格一旦跌落，抱怨的声音会更强烈。因为房价跌落等于居民手中财富贬值。要深刻认识其中的奥妙，有必要对住房资产的性质进行界定。
住房资产有着双重属性，既有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。我国在住房商品化过程初期，一种对住房需求简单化的理解，错把商品化当成了万能解药，住房需求问题被严重地忽视和误导了，政府从住房保障责任中退出了，由此导致一系列的混乱和无序。现在政府已经认识到了其中的偏差，把住房保障纳入了政府计划，并推出了限制城市住宅面积的合理做法。
但是，政府对楼市调控越多，房价越升。为什么？我认为关键一条是还没有对住房资产的性质有清醒的认识。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。
20年沧桑巨变，住房从福利品到商品，再到投资品和金融资产，形成了一个迷人的转换。当前尤其值得关注的是，住房资产不是简单的商品和投资品，还直接变成了金融资产，跟证券直接连在了一起。当人们在讨论住房商品时，许多人惦念的却是作为保障的住房福利品，而另外一些人牵挂的是增值大小的投资品，还有些人直接把它当作证券类金融资产。不同产品归属不同市场，受着不同规律的制约。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。
中国住房兼具了商品、金融、社保等的多重属性，住房的金融属性反映了房地产已经转型为投资市场的一部分，个别城市住房投资属性的强化有使中国楼市成为世界上最大博彩游戏的倾向。经济学家武建东分析，如果炒楼团和投资者的住房进行比较集中的转让对冲，将有可能构成10万亿元人民币以上的巨大资产流动，仅以目前不到17万亿人民币的居民储蓄难以完成均衡的市场转换传导。
在这些突然多出来的金融资产中，有很大一部分是居民以房屋抵押从银行贷款出来炒股。随着住房资产的增值，原来100万元的房产，可能估值为200万元。把房产抵押到银行，可贷出200万元的资金炒股。这样，原来20万元的现金，就变成了200万元，膨胀了10倍。而且，这部分抵押房屋的贷款中，还有很大一部分是居民过去的住房资产，一直就没有在市场上体现过。但是也根据住房市场的价格进行了估值，并贷到了所需要的款项。这部分金融资产，纯然是由居民手中的实物资产转换而来的。
去年以来股市一直上涨，许多居民抵押房屋得到贷款再投入股市，居民资本原始积累，在这个大牛市中得到了实现。现在股市牵动的不只是投资者的心，还有人们的基本居住保障的心。如果股市来一个大跌，居民还不上银行的贷款，银行就可能要把抵押的房产收回去。这样的个案如果发展到一定程度，社会的稳定性就成问题了。原因在于这种财富体系的脆弱性和不稳定性。
因此，由于其多维的资产属性，60万亿房产是祸是福的问题已很难轻易界定。 (来源：广州日报)