盘点楼市2009年展望2010

上周，本人接受某媒体专访，采访内容整理如下：

1、2010年，是广州的亚运年，也有信息表明，如果房价继续如2009年快速提高，2010可能又是一个调控政策频出的一年，比如个人信贷重新调整等问题，您怎么看这个问题，您对2010年的广州房地产市场怎么判断？

根据12月份结速的中央经济工作会议的精神看，积极的财政政策和适度宽松的货币政策没有改变，基本面的维持意味着明年“钱”仍然会比多，充裕的流动性使得投资或投机的需求在增加，和股市、黄金样，作为投资品的商品房将会受到炒家的重点关注，对于房地产行业来将，政策的稳定是正面的消息，预计房地产市场在2010年总体上仍然会是供不应求，就消费者而言，特别是中等收入家庭，可能还要面对高房价这个无奈的事实了。

另一方面，政策依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用。但这样的政策是否意味着投资性购房会被压制？我个人认为，从宏观经济的角度看，自住、自住改善性购房需求、投资性购房都会对消费有着积极贡献，但如果过渡的投资性需求会容易产生泡沫，泡沫破裂将不单会影响地产行业，更会影响金融业，甚至整个国家经济。而当前的房地产市场的确有不少投资者进入里面，其中不乏以投机为目的的买家，所以，从这个角度来讲，中央理当鼓励自住、自住改善性购房需求，适当控制投资性购房会需求。当然，这只是主观愿望，实际能否实现，很大程度上取决于市场货币量的多少，就当前宽松的货币政策加上人民币升值预期导致的外资流入，2010年控制投资需求的目的的实现将会有一定的困难。

2、如果让您用几个关键词来盘点2009？

2009的广州楼市应该用“意想不到”来形容。一个意想不到是房地产业因为世界金融海啸逃脱了一次巨大的行业调整，本来行业已是哀鸿遍野，本来触底是遥遥无期，但一个振兴经济计划，一个宽松的货币政策，马上让房地产市场“起死回生”。3月份大家还在猜想小阳春，4月份就直奔盛夏了，现在的房地产市场，无论是价格或者是成交量都超过了2007年，创下了历史新高。在实体经济尚处于恢复的当下，楼市的火爆让人感到非常意外。另一方面是买家所展示的超强的购买力，尽管消费者天天喊房价高，但在当前楼价下，依然有不少买家跑步入场，最近找我打着买房的亲戚朋友是越来越多，真是不贵不买，越贵越抢。

3、深圳市市长被双规，牵扯到多位开发商，对房地产特别是对深圳房地产业界影响最大，而且现在网络上流传一种说法：“一个贪官的落马肯定跟美女与房子相关”，您怎么解读这样一种社会现象？您认为这对规范房地产行业将起到哪些作用？

官商勾结不是这个时代特有的问题，中国几千年历史这类事情比比皆是，而这种情况也不单单出现在房地产这个行业，其实其他行业也会存在，只不过一方面房地产作为最受关注的行业之一，有些问题容易被放大，另一方面因为土地资源稀缺，房价上涨过快，因为这个行业蕴藏着巨大的利益，所以也容易诱人走入歧途。这个问题的核心是一个“利”字，所以解决之道不单要在监管上下功夫，更要协调好利益关系。

4、近期住建部和监察部表示将清查全国在建项目的容积率，这对房地产影响有多大？

理论上这是一件要做而且应该做的事情，因为容积率是直接影响城市规划的重要问题，这个违规背后也势必隐藏着一定的贪腐行为，但当前房地产市场面临的问题很多，突出的问题也不少，就比如说如何协调房地产业发展和高房价的矛盾这个问题，要实现平衡是十分不易的，至少现在也没有能够实现较好的平衡，所以相关部门有没有足够的精力出应付这个暂时还不算突出的问题也是一个疑问，很多时候不是没有相关的法律法规，而是如果有效有利地去执行。

5、最近亚运楼盘“停工”事件引起的社会各界热议，究竟这个事件会不会对现在的供给关系带来冲击呢？会不会促成部分区域房价的不理性涨价呢？

客观地说，亚运停工一定会给市场的供应带来影响，自05年开始，这几年楼市销售面积一直赶不上竣工面积，市场上供不应求是导致楼价一路往上的主要原因，但从这个层面将，亚运的停工会让供应更加紧张，所以极有可能会让楼价在2009年的基础上再继续往上走。当然了再往上积累的泡沫就越大，对经济和社会的潜在威胁也越大,这时候也需要政府协调其中的关系，所以是否能够稳定楼价，很大程度上要看政府如果对市场进行适当的干预。

邓浩志

2009年12月18日