2009年中国商业地产十大事件（B篇)

    六、迪斯尼概念商业用地高溢价·研究消费者才能带来高回报

    事件：11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准。获悉项目位于上海市浦东新区川沙新镇，11月4日下午14点，第一块迪斯尼概念的商业用地在经过长达39轮马拉松式的现场举牌竞价后，被浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万收入囊中，相对于起始价939万元溢价高达427%，楼板价为16196元/平方米。

点评：迪斯尼来了，可以预料会有更多的迪士尼概念的商业用地会受到追捧。商业地产利好大于住宅地产，各方人士纷纷发表言论，迪斯尼会给周边商铺、餐饮、旅店等商业地产带来大发展，但这只是泛泛之谈。迪斯尼预期带来巨大的人流量应该使中国商业地产上一个新的台阶，这就是开展商业地产消费者包括上海迪斯尼消费者的研究。在现有商业地产运作中，各种商业地产策划报告乃至冠以实战秘诀出版的书籍，各式各样的商业地产活动包括论坛、招商大会等等，津津乐道的还是项目和商家本身，出现的消费者概念像流星一样一划而过。中国商业地产问题症结中消费者研究缺失应该说是一个重要原因，对消费者的研究和把握是迪斯尼概念商业用地高溢价得到高回报的根基。

七、中粮集团宣布全国造城计划·商业地产国家队参与行业竞争

事件：11月5日，中粮大悦城品牌推介会在上海环球金融中心举行，中粮集团宣布其全国“造城”计划,中粮将在国内大中城市布局20多个大悦城大型商业地产项目，投资总规模将超过700亿元,总面积约800万平方米。在这之前，中粮集团旗下专攻商业地产的中粮置业已经建成或正在开发北京西单大悦城、、朝阳大悦城、天津大悦城、沈阳大悦城等。

点评：中粮集团属特大型央企、世界五百强之一，中粮置业堪称商业地产国家队。2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体“的“两链”发展战略。中粮置业出手不凡，例如天津大悦城，仅建筑设计和商业设计就出资1亿元，这在国内商业地产前期策划中绝无仅有。万达集团董事长王健林在谈及商业地产竞争时说，他防备的两个国内对手是两家大央企：华润和中粮。2009年下半年随着经济复苏，商业地产行业竞争愈加激烈，如深国投宣布与美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市至少12个购物中心。10月20日，保利地产同时在南京、广州和佛山三个城市获得大宗地块，涉及总用地面积高达140万平方米，其中广州、佛山获得的两个地块都包含了大量的商业用地。

    八、万科集团战略转型二八开发·蓝海社区商业能否有所作为

事件：11月16日,位于深圳大梅沙的万科新总部,万科集团总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业，进军商业地产。 

点评：8年前，万科将经营颇佳的万佳百货转让华润,不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务,把万科引向住宅开发的专业化公司；8年后，万科开始筹划进入商业地产时，商业地产已是大型购物中心或是城市综合体“红海”，巨头聚集竞争激励，而作为商业地产难见大腕的“蓝海”社区商业正需发力。近年来我国各地建立了一批大型居住区，社区商业可做到相当的规模和档次，需要建立一批集购物、餐饮、娱乐、社交等功能为一体的社区购物中心，也需要在社区商业领域中出现领军企业。万科在大型居住区的开发和物业管理上有丰富的经验，如果进一步聚焦大型居住区的社区商业，在社区商业的领域中作出示范性成就，这对于推动商业地产社区商业的发展具有重大的意义。

    九、宜家开发无锡北京两购物中心·商业地产产业链下游企业上移

事件：11月24日，正式进入中国的英特宜家购物中心集团宣布在中国试水两个项目：位于无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心。按计划,两个项目将分别于2013年和2014年开业。其中,无锡购物中心投资超过3亿美元,北京购物中心投资总额将超过5亿美元。

点评：商业地产产业链涉及的价值主体从上下游各环节来说主要有投资商、开发商、运营商、零售（经营）商、消费者。诸如宜家乃至国内国美、苏宁、红星美凯龙、月星家居等零售企业试水商业地产投资开发，其产业链下游企业“上移”现象值得关注。商家持有自己的物业，可以确保企业发展获得稳定的经营场所，可以分享商业街区物业增值的收益，可以发挥商业地产中擅长商业经营的优势。但商业地产还是应该以地产为基础重视商业经营，零售企业试水商业地产投资开发还应该深谙地产投资开发规则。国外商业地产做的最好的还是地产商，如美国西蒙集团，澳大利亚西部集团，新加坡凯德置地。

   十、深圳开发用地政策有重大突破·涉足商业地产有新的发展空间

    事件：12月1日，《深圳市城市更新办法》正式实施，在开发用地政策上有重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，文件明确了更新改造的地价收取标准。借此东风商业地产有新的发展空间，例如11月24日晚深华发A(000020捷足先登公布非公开增发预案，募集9亿元资金将用于公司工业用地转性包括商业地产的房地产开发。

点评：1987年12月1日，深圳举行建国以来首次国有土地有偿使用权拍卖会，从此揭开了土地有偿转让时代的大幕，中国真正意义上的房地产业由此诞生。整整22年后，被誉为中国房地产行业风向标的深圳再次站在了改革的风口浪尖，而这一次创新之举，则是被称为“城市新土改纲领”的《深圳市城市更新办法》。该文件规定的城市更新范围，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，商业地产有相当大的发展机遇。