导言：什么是REITs的山岗？
REITs是什么？
REITs是房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)的简称。简单来讲，是一个类似于共同基金，由个人或机构投资者共同出资组成的投资房地产、并且从事经营管理房地产投资与开发的信托公司。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程，会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。拥有一份REIT等同于投资其旗下一揽子持有物业。REITs讲白了，就是房地产证券化的产品。
REITs起源于美国，1960年美国国会立法通过房地产投资信托(REITs)法案，主要是为了让小额投资人有机会也可以对金额庞大、且有固定收入的房地产进行投资。REITs具高配息特性，规定每年必须把所得的90%分配发给股东
虽然美国在1960年就有了REITs，但是真正的全球REITs发展是在1990年之后，因应于1980年后美国房地产泡沫破灭，才开始起来的。
目前，中国拟推出的REITs实际上分为两大类：一是证监会体系的REITs，另是银监会体系的REITs。证监会的REITs更多是权益性的REITs，它可以在交易所市场来流通，银监会的REITs更多是债务性的REITs，由信托公司主导，是一些大的机构来投资的。
REITs在中国的媒体言论中若隐若现已经好些年了。去年12月，一个月之内，国务院就有三次在促进经济的管理办法中提到REITs。今年以来，国务院在一些场合再次提及要在中国推进REITs，为中国房地产行业融资提供创新渠道。到6月，国务院终于批准北京、上海、天津三城市称为为REITs的试点城市。
至此，作为中央政府的支柱产业，应REITs的试点推出，房地产业这片山岗上，再次沐浴在和煦的阳光里。
中国政府为什么要试种REITs呢？
中央政府在去年底频提推出REITs，其初衷主要是为了提振不断下滑的房地产业，防止房地产企业大批倒闭对经济发展带来严重危害，想通过扩大房地产市场融资渠道来支撑经济增长，并同时缓解开发商过度依赖银行信贷的风险。
理论上，在熊市的时候，推出REITs才是最佳时机。因为REITs的估值是基于它产生的内在价值。在牛市的时候，房地产一般来说都是按照未来增长的预期估价，价格常会严重偏离内在价值。在熊市的时候，大家的心态才回归到现实的理性。
现在并非熊市，政府为什么要在此时试种REITs呢？地产观察者许子枋认为：一个原因是基于政策出台时间的自然惯性；再是，政府预计到明年要治理通货膨胀，就必须实行适度从紧的货币政策，哪时候房地产又怎么办？因此要尽快试种REITs。
其三，过去很多年我们实行金融与房地产分开，不让这两个行业过分连接紧密，主要怕房地产发展过热导致银行资金过度向房地产这个高风险行业转移。全球金融危机后，中国经济急切需要拉动力，中央政府考虑到中国十年没有建廉租房，需要社会资金帮助政府持有廉租房，这方面的因素也推进了REITs提前试点。
理论上，REITs只是一种融资方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司来说都是可以选择的。但依据中国的国情，REITs暂时只能种在远远的国有性质的山岗上。
我们看到，为力争率先在国内推出REITs试点，上海浦东新区选择了央行主导的债权型REITs模式。考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自于浦东的大型国资房企。在首批打包的资产中，严格摒弃了民营、外资的物业。
山岗上适合REITs的生长吗？
按原中房集团董事长孟晓苏的说法，中国房地产业进入了第四轮发展期，即进入到由金融投资人和金融创新产品推动的发展阶段。而REITs的试点正是房地产业新一轮阳光灿烂时代的开始。
在美国较为成熟的REITs市场，大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
但REITs对中国房地产业来说还是一棵陌生的金融树。
美国是世界上最早成立REITs的国家，在上世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，REITs开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得REITs的避税优势得以发挥，并且REITs不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，REITs从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。
与美国相比，中国的REITs市场并不成熟，在山岗上种植REITs还存在诸多问题。
首先是REITs的发行问题。对个人投资者来说，每年约7%的投资收益，对新兴经济体和投机文化深厚的国人来说，吸引力不大。对机构投资者来说，我国机构投资客户并不丰富，也不健全。REITs对投资中国房地产市场的外资也没有太大吸引力。
其次是制度环境问题。目前拟试点的两类REITs之股权型REITs就相对较难实现，其受制于税法限制较多。目前尚无对REITs的税收优惠，在房地产交易过程中，营业税、契税、印花税及交易过户、产证办理手续费等诸多费用使得REITs运作的交易成本非常高，直接削弱了产品的盈利水平，也降低了该金融产品的吸引力。除非房地局、税务局有相应措施来减免重复征收的税，否则难以推行。而美国、新加坡和澳洲等地对REITs均有税收优惠政策。据了解，在境外，REITs享受着充分的税收优惠，比如在美国和香港上市的REITs企业所得税全免，新加坡明确规定豁免REITs资产所应缴付的印花税、所得税。
目前种植REITs的山岗土壤条件基本具备，但在税收制度、监管体系和人才储备三个方面存在瓶颈。显然，目前大规模推行REITs为时过早。
REITs的味道如何？
REITs是一种金融创新产品，美国次贷危机后，我们闻金融衍生产品而色变。虽然REITs经过一些国家40多年的锤炼，已是成熟产品。但是否会像很多其他的产品一样，REITs经过移植之后，会否由淮南之橘变成为淮北之枳，叶徒相似，其实味不同呢？
对房地产企业而言，REITs是一种资金筹集和退出渠道，可以缓解地产开发期限与融资期限不匹配矛盾；可以为机构投资者提供新选择，达到稳定回报与长期负债相匹配；对普通投资者而言，REITs为之提供了投资大宗房地产，获取稳定经营收益及投资回报的机会，也提供了一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制；对政府而言，REITs既能减轻目前国有银行业的负担，保持房地产业的健康发展，同时还可能成为基础设施建设的资金来源。
作为一种理财产品，REITs也有不少优势。首先是资产流动性好、变现性高，个人投资房产，门槛高，资产的流动性也相当差；其次，REITs将集合投资者的资金交由专门的投资机构，做成投资组合，这种投资组合就能有效降低风险；再次，REITs比其他有价证券产品，例如股票等，有较高的稳定收益率。据相关专业机构收集的美国REITs历年数据比较：到2005年，美国的REITs指数，年化收益率，30年的平均都能在19%，10年的能在13.9%，5年的在12.7%，收益都远远超过了道琼斯指数、纳斯达克及标准普尔指数。
但REITs也有可能使得游资、海外热钱通过REITs大量向房地产市场积聚，进一步放大房地产市场的投资和投机需求，导致需求过度；同时，REITs增加了开发商长期融资的渠道，并使得资金实力有限的开发商也可以从事收益性规模物业开发，从而形成更多供给。两相作用，使房地产泡沫吹得更大，并进而成为其他过度金融衍生品的紫色示范。
在推行REITs的实践中，更有可能，因交易和监管规则的暂不完善，不良房企以未来租金预期不好的项目，通过REITs包装上市，把房地产可能损失转嫁给普通投资者。
凡此种种，REITs之果，因为未熟，所以青涩。一旦成熟，终会美味。
所以，中国人民银行副行长吴晓灵说：公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)，应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。
我相信REITs之树在试种之后，不久的将来，就会郁郁苍苍地绿满在撒满阳光的山岗上。
[此文为建设部《中国房地产信息》杂志特约首发。文章来源：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏]。
（本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。）