沙盘演练：现实中的投机开发不能赢

沙盘演练:现实中的投机开发不能赢

                 文/马跃成
     这个周六参加了全经联和用友公司组织的房地产开发流程沙盘演练。
沙盘演练是最近才发展起来的培训形式，包括中央党校等国家级的培训班都增添了沙盘演练的培训，不过他们是企业经营的，咱们是房地产开发的。
     其实，这就是和以前的模型差不多，比如三峡大坝，就是在模型实验后，符合了设计要求后才开始建设的。现在把企业管理也能进行模拟演练确实是一大进步，管理也是科学看来不是空话。
     沙盘演练让人们在一、两天的时间就对整个开发过程有了完整的形象认识，通过亲自操盘运做项目模型，让大家对开发项目的复杂程度、对项目的决策过程有了切身的体会。
     似乎就是在真刀真枪的真的操盘运做，刺激、紧张、惊险，又很有成就感。
     在游戏中学习知识，在操作中锻炼人们的决断能力。这就是沙盘演练比一般课程培训的不同。
     由于这次参加沙盘演练的一些人是业内的操盘手，对相关的流程和运算有相当的了解，所以老师感叹，像这样几个小组的最后分数相对集中的现象还是不多见的。
     应当说这个沙盘演练是假如的一个开发项目，但是他的编程是有完全的房地产理论支持的。由于沙盘演练能够很快出结果，因此让现实中的房地产经理们在沙盘上演练，就可以很快地对开发结果有了了解。
     同样的课题，还真是不一样的团队，会有不同的运行模式。这次参加沙盘演练的4个团队，面对相同的土地招标和项目开发，就做出了差别很的判断。
     有的团队按照传统理论搞开发，立足于早开工、早回款、短期开发，发挥资金优势，致力于建造照顾贫、富两个阶层的人的房子的观点，合理使用资金，拍下的土地全部盖成了房子，取得了骄人的业绩。
     而有的团队太过投入，把课程中的投标当成了现实中的招标拿地，做出的决策也是不够稳定。比如有的拍地就想当地王，因此造成开发资金困难，不得不弃地。在第二次招标中有的又只以底价投标，结果是一块土地也没有拿到，造成第二年没有项目可以开发。
     结合现实演练，对照现实的楼市，感到现在的楼市还真不能一意孤行下去。沙盘演练证明了疯狂楼市必然没有好结果。
     一、现实中的操盘手段，有很多的局限性，房地产开发的基本理论依然是支撑着楼市长期、可持续发展的基础。
     利用现实手段推演楼市运营，竟然满盘皆输，这给人们很大的启示，回归理性才是唯一正确的道路。
     二、房地产确实是个暴利行业，一个亿的启动资金，两年的时间就能让资产增值到5、6亿元，两年有5、6倍的增长令人惊叹。
     三、政府的收入极大，包括地价、税收、配套等费用，都是地方财政的重要来源，
     四、政府的费用是按照平米单价计算的，因此房价上涨后政府的收入增加只在营业税上调整，因此，在该项目中，总体上说政府没有在涨价中得到利益。
     五、利息也占有了地产开发成本的一大块，开发商确实在为银行打工，现在一些开发商捂盘惜售、分期开盘，只能增加成本。而现实中这个成本就又转嫁给了购房人身上。
      参加了培训，不但对开发过程有了更深的了解，同时也发现，扎扎实实搞早开发、早完工、早回款才是开发商的根本出路，作可持续发展的开发企业，就要着眼未来，虽然当年利润不大，但是两年后的收益就会明显走在行业的前列。
     投机取巧、巧取豪夺、不讲诚信，最后就是死路一条。