中国赢想力营销策划王建新语：其实，人们不是真正在批判“地王”是否应该存在，“地王”仅是一个概念而已，也可看做市场对一个高价得地者的昵称，市场真正隐忧的是“地王”背后所折射出现的问题与现象。“地王”虽不是高房价的始作俑者，而是政府，是地方政府的地价经济和土地财政政策。中国的房地产市场里面，可以说没有哪一个房地产企业愿意当地王---我们只是生存在这样一个时代，这个时代可以说是叫“乱局”，也就是我们整个国家都没有一个系统思路来考虑城市土地和农村土地的关系，来考虑人口城市化与人口住房满足方式之间的关系。于是在这个乱局中，我们只听到说要确保‘18亿亩耕地红线”，而没有确保我们的城市如何从10万人发展岛50万人、从100万人发展到500万人、从800万人如何发展到2000万甚至3000万人规模时间如何建立城市居民的住宅满足方式。 于是，在这个乱局中我们生怕自己后来来到这个城市而无法居住，那么就争先恐后地购买住房；于是在这个乱局中我们知道我们现在购买的住房肯定会有晚到这个城市的后来者想购买我们的住房，那么于是我们不怕租售比严重不合理也要敢于、善于购买住房而积压着；于是我们的国家、我们的房地产商人才敢于如此去追捧土地而不断制造一个个“地王”。 可以说，今天的中国房地产市场乱局根源在于中央政府和地方政府。只要中央政府、地方政府不放弃以土地作为财政收入的基础的基本国策，或者中央政府继续放任地方政府去指靠卖地来维持发展而“自我积累”，中国的地王就会不断涌现。 在这么一个乱局中，作为投资人、生意人的房地产商人个体能有什么可以个人、单个公司作为的空间？除非你等待因没有土地、没有项目而被撤消注册资格（开发量达不到资格标准而注销或降级），那么，否则就要去竞争土地而制造“地王”了。因为在一个乱局中无人能够摆正自己，正如在一个倾斜的公交车上当乘客，无论你自己怎样想让自己端正起来，但是本质上，你就是“倾斜”的-----中国的房地产市场状况大致如此而已。
但地王产生对周边区域房价的提价产生一定刺激效应，让房企对市场预期看到希望，让购房者提前透支需求，在房企与政府双赢的背后，购买者成为高价买单的承受者。
当事者迷，旁观者清，“地王”真是高房价的始作俑者？“地王”频现是市场疯狂还是“地王”们疯狂，还是其背后另有它意。我们采访几位在地产圈颇为资深的人士，通过他们的言谈或为这场“地王”迷局理清一条清晰之路。
土地价值取决于未来市场终端产品价格
高纬环球董事总经理 张良军
土地市场在一定程度上是存在泡沫的，主要是目前市场的租金水平和售价水平是不足以支撑这么高的地价。另外，土地本身并不产生价值，土地价值取决于未来市场终端产品的价格或其上面的经济活动所产生的效益高低。
目前土地市场“地王”频现的原因来源几方面：第一是房地产企业对市场的基本信心。上半年项目销售的情况不错，销售数据在一定程度上支撑企业对未来的信心。第二对整个宏观经济基本面的判断。中国的经济刺激率先取得了成效，中国经济率先走出谷底，这是开发商主要信心来源和支撑点。第三是刚性需求。现在中国的城市化人口47%左右，从长远来看，这个数据还有很大的进一步增长空间，这就意味着对房地产市场刚性需求的可持续性。第四是中国出现了一批有很强消费能力的中产阶级。
虽然有以上的信心来支撑楼市，但我并不认同目前市场上说的地价决定房价的理论。地价只占开发成本的1/3左右，房价的水平取决于市场当时的供求关系和购买者消费意愿。如果房价太贵，老百姓不买，那么房价就不能被支持。由于在住宅市场里面购买者多是被动的价格的接受者，而且多数购买者对房子价值本身缺少一个专业的判断。地价高低仅是从某种意义上暗示着这个房子建好后成本是多少，将来应该卖多少钱，对购买者起到心理的暗示作用。但并不代表现在地价拍多少钱，将来的房价就会值这么多钱，这里面没有任何的关系。
“地王”不是高房价始作俑者
高策地产顾问机构董事总经理车轮
“地王”现象的出现是多种因素的组合。何谓“地王”，无非就是拿地破记录者，在一个成长并良好的经济体中，“地王”将是一个长期存在的现象。6月份以来地王频出，这是有其独特的背景的。
一是整个房地产市场回暖是重要的基础。随着经济形势的好转，人们信心恢复，认为经济逻辑上已见底，可预见性不断加大，风险可控性增强，因此房企才敢于出手拿地。
二、金融信贷投放加大，造成货币市场很大的流动性，股市一路向好，资本市场的活跃带动了楼市的投资，导致“地王”频现。
虽从某种意义上说，“地王”会对周边房价起带动作用，但“地王”不是如今房价提升的主要原因，“地王”频现和高房价是多种因素综合作用的结果。应注意到一个特别现象，“地王”是结构性、区域性的。“地王”地块主要出现在城市中心区域，但在经济增长带动下，不同区域的楼市也会发展，也会有相对的地王出现，这是正常的。土地作为房地产企业的核心资源，如何获取土地，获取怎样的土地，以多大的成本获取土地，需要企业在自己的发展战略中加以解决。企业高价拿地肯定是源于自身对土地的迫切需求。
房企高价拿地是无奈之举
永安信房地产投资顾问公司董事长乔志杰
开发商囤积土地、闲置土地不是对土地的浪费，是对钱的浪费。储备土地不是开发商的主要盈利手段，等待土地升级也不是开发商应该采取的一种盈利模式。开发商最重要的盈利模式是产品的快速推出、快速销售，强调资金的流动速度，现金流才是房地产企业的根本生命线。所以说开发商囤积土地不是明智之举，这可能是开发商长期以来的一个误区。
我认为没有任何人想去制造地王，没有人想去高价拿地。企业敢于高价拿地的原因：
一是与企业的战略发展需求有关；
二是与企业的产品结构有关；
三是企业内部资金的运营的水平有关；
四是可能与企业在一定时期内的项目需求有关。
这些原因决定企业拿地，一定有他的策划盈利模式，价高是迫不得已。任何时候只要房地产市场好了土地市场才会好，绝不会出现土地市场好了房地产市场好的现象。除非是在土地市场完全紧缺的情况下，否则永远不可能出现由地价来控制房价这一说法。
至于土地是否能推高房价，我认为完全不会。土地仅是制造房屋的原材料，其本身并没有实际的价值，而房价完全是由市场供需关系来决定的，也就是说，房价决定着地价，而不是地价决定着房价。
但是导致土地价格总是居高不下或者说真正制造地王的核心原因是与土地的供应方式有关，竞拍方式才是地王产生的罪魁祸首，土地应该建立完善的更加合理的供应体系，形成更多的供应和运营模式。应该发展一批专业的土地运营商，同时土地的科学供应是投标方式，包括方案投标和地价投标。
土地制度需改革
赵晓 北京科技大学教授
目前争做“地王”的房企主要以国资企业居多，其原因，
一是国有企业资金量非常充沛，国企获取资金相对民营企业要容易的多，且国企获取资金的成本也要比民营企业低，如银行贷款利率。所以，国企敢于拿“地王”，其实是与他们的资金实力和后盾有着密切关系的。
二是当前房地产企业普遍看好未来房地产市场发展的前景，的确，目前中国房地产市场总体还处于波动性向上的过程当中，市场虽有波动甚至出现价格的向下调整但整体还是向上的。
三是当前中国经济复苏很快，政府稳定经济的决心很大，这些因素也都助长了“地王”的产生。
国企、央企做“地王”带来的后果，
第一可能会形成超级企业垄断优质土地，房地产市场走向垄断化的格局。
第二就是国进民退，使房地产市场所有制结构发生根本改变；
第三是会助涨房价上涨。
“地王”出现无疑会对周边市场产生一个刺激的效应，区域房价开始提价，导致购房者出现房价还会继续上涨的预期，使得以前犹豫的购房者也赶紧进场。目前政府清查土地有利于加大市场供应，通过压力让市场建更多的房子，卖更多的房子。但从根本上讲，政府控制土地是没有意义的，政府对土地的垄断导致供需不足是地王产生的深层原因。政府对于土地的垄断人为地制造了土地供应的减少，现在出现“地王”现象，主要是在需求看好下土地市场供不应求造成的。如果政府能够把土地市场放开，开发商捂盘、争抢“地王”的现象也就不会出现。要想改变这种状况，中国必须进行土地制度的改革，放开由政府独垄的土地供应市场，让集体或者说农民手里的非耕地土地可以直接进入土地一级开发市场，让拥有土地的农民因土地而获得更多的收益。这也就是我一直主张的，中国必须启动第三次土地革命。
“新土地盛宴”只因内外联动
李冬阳 知名职业经理人
政府救市力度比预期的大，“经济复苏”、楼市复苏来的比预期早，导致行业信心的恢复同样迅速。加之通胀预期固化，使得土地市场爆发性活跃的成交记录“一天一个新地王”，至此“新土地盛宴”就此拉开帷幕。
究其原因，首先是偏紧的供应量。经过07年开始的房地产的调整，土地投入和住宅新开工面积出现了真正的“拐点性”的掉头向下，当前供应对应需求已经出现偏紧。尤其在北京、上海这类核心城市尤为突出。
其次是地价效应。地价在未来一个阶段的涨幅，可以明确将领先于房价，并对房价发挥传导作用。
最后一个动能应该是09年整个经济回暖的特性，通胀预期在资产价格上的体现。
中国目前流动性的宽松程度是97年亚洲金融危机以来之最。过去的经验显示，每次宽松的流动性之后，均会伴随着高CPI和高资产价格。据数据统计，2009年夏天，前后总计有1000亿元央企资金进入北京土地市场。就在广渠路15号地拍卖现场，各地产商都拥有巨额的银行授信，SOHU中国拥有200亿元，中信地产拥有280亿元，方兴地产拥有200亿元、远洋地产拥有200亿元。其中方兴地产4、5月份分别获得中行200亿元、工行总额达45亿元的授信额度，一举成为年内目前银行授信额度最高的商业地产公司。因此，今年的土地市场靠内外两大动能的助推，其再次活跃亦不足为怪。
房企争“地王”另有其意
苏晶 安邦集团研究分析师
企业在追地王的价格，其实不单纯是因为缺地和土地储备，企业应该有其他的用意。目前为止成交的地王多数是上市公司，一方面会提高企业的品牌效应，体现企业的实力，在股价方面有一定得表现，业绩也会有提升。另一方面当企业资金短缺时会以强大的土地储备作为基础去征发股票。另外，一个大的环境是钱松地紧，目前银行放贷应该是有史以来最宽松的一年，在这样大的背景下，从预期看房企现在拿地是比较合适的。据了解，现在有一半以上的房企拿地的资金是从银行方面贷款的，但与07年不同的是，09年房企拿地的自有资金比例有所上升的，通过私募的方式筹集资金在减少，可见目前的银行信贷是比较宽松的。
地王的产生会对市场有一定的不利因素，比如土地推高房价，地王会带动周边区域有个涨价的趋势。而央企、国企争地王所带来的后果可能是对市场的垄断趋势会慢慢形成，或者说国进民退，其实我不反对这种行业垄断，因为只有垄断或行业洗牌到位的话，这个行业才会健康的发展。垄断并不是坏事，关键是国家在推什么样的企业在垄断，现在多半是具有国企背景的上市公司，还有就是比较有资金实力的、不是以经营房地产为主业的企业因楼市的火爆跨界参与到拿地的行列中。其实地王对一些企业来讲还是存有一定的风险，“地王”价格注定企业开发的项目必然是高端产品，对于那些不擅长做高端产品企业来讲，如何保证产品的品质，如何把项目运作好，这都是一个风险点