理论上说，市场规律下，价格应该受制于供求关系。

但有时，价格涨跌，完全脱离了需求。譬如，从2007年1月到2008年7月的一年半之间，国际石油需求并没有出现火箭式的增长，油价却从50.48美元上涨至147.27美元；其后，虽然爆发了国际金融危机，但石油需求并没有呈45%锐角下降，欧佩克也减了产，短短半年之后的2009年1月15日，油价居然只有33.2美元，跌去78%。

有时，价格涨跌，也与供应关系不大。譬如说地价。北京市土地整理储备中心常务副主任王兵12月3日透露，截至11月底，北京已推出经营性用地1337公顷，其中住宅土地面积1007公顷，是去年的两倍多。如果单纯套用供求关系来说，土地供应增加这么多，地价也应该降下来才对，但关心土地交易的人都看到了，2009年的地价在凶猛地上涨。

人们会得出结论说，虽然土地供应加大，但因为开发商对土地的饥渴没有满足，所以他们才会拼命去抬高地价，导致地王一个比一个吓人。开发商并不傻，他敢于高价去抢地，是因为预期房价还会上涨。在某种程度上价格就是一种心理预期。集体意识下的强大心理预期，会加快价格的上涨或下跌的到来。所以，中央经济工作会议提出要管理通胀预期。

管理房价涨跌的预期，似乎最难。这固然是由于房地产是价值量最高的商品，关系每个家庭，同时也与房地产价格的形成要素复杂多样有关。简单地将房地产当成投资品来进行价格管理，或者当成消费品来进行价格管理，都会失之偏颇，甚至适得其反。也因此，虽然今年土地供应的迅速增长，必然推动2010年商品房供应的大幅增加，但这并不同时意味着明年房价的必然下跌——这样说，不等于相反的推论可以成立。

你也不可以指责地方政府说，在房价加速上涨时增加土地供应的做法，是错误的，即使它有高位出货的嫌疑。事实上，大幅增加土地供应进而增加商品房供应，是不少成熟经济体的通行做法，实践证明大多是有成效的。此处我不想做比较经济学式的供求论证，但必须明确指出的是，倘若不对我国现行土地出让方式进行根本变革，仅是增加土地供应，很难实现调控地价、稳定房价的目标。

目前很多城市土地出让，实行挂牌方式，价高者得。个别项目也试行招标或预出让方式，但无改大局。价高者得的结果，必然是地王奔涌。有时，高价地的出现，甚至是诸种力量有意为之的产物。举个例子。北京广渠路15号地竞卖，万科是必定要到场的，也必定要举牌的，因为2007年高峰期它在附近高价拿了一块地。按照万科的资金周转率，这块地早应开盘，它之所以不断拖延，就是要等着旁边再诞生一个地王，把它托举起来，卖个好价格。如你所知，万科只举牌一轮，因帮衬者甚众，万科实现了它的意图。

采用种种手法（假装举牌竞争或做“托儿”），帮助催生新的地王（或者说高价地），为旧的地王解套，这已是业界通行的做法。不少地方政府也乐意这么做，假如没几个地产商举牌，或者竞争不激烈，有的地方政府甚至要暗中安排自己的“托儿”。理由很简单，土地卖得越贵，地方政府的财政收入也越高。而地价越高，无论是地产商对房价的预期，还是地价对房价成本的实际推动，都导致房价必将上涨。这就是为什么增加土地供应控制不住房价上涨的原因。2009年的土地市场提供了最新的实证。

必须对现行土地出让方式进行根本变革。国土部门据说正在探索这个问题。最近它出了个怪招，设立土地出让上限：宗地出让面积，小城市(镇)不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。不知这是哪位处长关在办公室想出来的。任何一位地产商都知道，一幅100公顷的土地，分成5份出让，加起来的价格一定要高于它一次性出让的价格。这样的改革，除了让地方政府拍手称快，了解实情的购房者是不会高兴的。

最根本的变革，是将现行一次性收齐50年、70年土地使用费，改为分年收取。到了痛下决心，排除万难，实施此项改革的时候了。

倘若上述这一条做不到，那么，应尽可能少地实行挂牌方式、尽可能不用拍卖方式、更多实行招标方式出让土地，但评标结果及其标准、理由须向社会公开。

同时，尽快推广用“勾地”方式、预出让方式，来出让土地。某些城市在土地竞争过于疯狂的时期，也可恢复协议方式出让土地，并保证出让信息的公开透明。

不过，我个人对此持悲观态度。

（文章见12月10日21世纪经济报道一戈看台）