房地产行业的发展是一把双刃剑，它既推动社会住房产业的发展，满足人们的住房需求，同时也消耗社会大量的实物资源降低社会消费资金的流动性也就阻碍经济的健康发展，因此也就注定了房地产业只能处于一个尴尬的境地不能作为一个支柱产业发展，在全球物质财富实体经济有碳工业相对饱和向节能环保科技绿色可循环经济和精神财富经济生产转移的今天，如果不同时具备天时（国际金融危机的消退进展情况、国家拉动内需带动的人们的收入增加的用于房屋购买力、互联网对商业地产的持续冲击打压力度不可改变）、地利（国家宏观房地产政策的出台方向和力度、东南亚经济的复苏状况）、人和（政府和百姓对房地产商的态度和对拥有房屋的态度改变走向），房价是无法乐观的。房地产不是需要突围而是需要规范。但目前中央政府面对金融危机，由于面临空前的财政收入下降压力，权宜之计-------------------只能放宽对房地产的政策。等金融危机过后再来收拾地产残局。

　　

　　一、房价不振的主客观原因分析。

　　以下是最新的地产情况：

　　王石在2009年1月7日的《人民日报》上这样写：“这次的次贷危机就是因为过度刺激住宅的超前消费，所以出现并引发了其他问题”。细想一下，这句话点出了问题的要害，而且问题也十分严峻：

　　1998-2008年的十年间，全国用于房地产开发的土地购置面积31.3亿平方米，而截至2008年底开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于开发商手中。

　　2008年底国内商品房空置面积超过1.3亿平方米，可售面积需要起码15-21个月的时间来消化。细分来看，北京、广州、深圳、上海四大一线城市，未来库存消化的时间为 12个月左右，成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市库存消化或需12-16个月。

　　2008全国平均房价下跌不到5%，但是开发商的股价平均跌去80%；开发商在海外发行的债券平均有50%的折让。

　　世界性的危机来临，人们收入普遍下降，而房产价格却没有同比例下降多少，在地产空置率居高不下的情况下，政府出手相救只会扭曲市场的惩罚机制，只会使越来越多的人住不起房子，地产商失去了自救与降低房价的意愿，其结果只会导致未来更多的银行坏帐，而老百姓的利益却受到更大的损害。

　　（一）价格不振的7大深层次客观原因之透析：

　　1、新技术革命促使高速移动和宽带互联网时代的到来使商业地产的价值必定日益逐步回落：

　　正如比尔盖茨预言：“21世纪要么电子商务，要么无商可务”，基础和移动互联网网上购物以其成本低廉节省时间交通方便快捷正夹阿里巴巴、淘宝网、12114营销平台等日益成为商铺购物经济的颠覆和毁灭者。

　　2、政府征收土地出让金政策的偏颇导致稀缺地块地价非理性推高但土地总量非理性供应增加：

　　众所周知，目前的土地出让金征收制度是由现任政府一次性征收以后70年的土地出让金，这种制度必然导致政府每年为了取得当前财政收入而使开发面积无约束的扩大，是导致开发面积失控根源原因-------------政策层面的固有矛盾-----------有关政府征收的土地出让金是现任政府收了后届政府的钱，竭泽而渔，所以只要有权批地的市一级政府也要检讨，同时法律不应当不建立规则健全总是允许这样的不合理收土地出让金，其导向就是导致每一届政府换届上台后为了取得土地出让金就无限的扩张使用土地导致乱占用地块甚至耕地从而推高稀缺土地价格,同时房地产土地供应总量非理性增加。

　　3、世界金融危机的降临使房价雪上加霜：

　　一个最浅显的道理：很难要求一个人在没有能力解决生存安全和吃饭问题的时候去投资地产和改善居住条件。

　　4、税收政策的错误。

　　政府本位主义和利益驱动导致税收政策对占用稀缺资源土地的熟视无睹，使资金流向抢占地块资源，投资型地产纳税成本偏低而消费型地产偏高，社会剩余资金盲目买房浪费占用大量社会流动周转消费资金，没有周转使资金无谓沉淀而无法流向其他消费领域形成消费经济拉动力。房屋资源的合理流动配置受限制不允许随时将所购住房交易出去而对房屋的流通设置交易税负的障碍。

　　5、银行的审核贷款标准偏颇

　　只看到企业赢利数据而没有看到房地产的赢利所占的比重太大是危险的企业，盲目贷款（主要是指对房地产企业的贷款），另外有受贿和官僚的作俑，现在又不敢向房地产贷款促使其资金链断裂被迫仓促出货。

　　6、发展生产力拉动经济方式指导思想的改变,现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移，要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史，要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力，要在技术创新、管理创新上下工夫，而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫，粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的，因为人民是创造历史的动力。要以人为本发展经济，而不是以地以房为本发展经济，因为衡量一个国家的综合国力并不是以这个国家的人均住房面积来决定的。

　　7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大增加。

　　（二）房地产商自己的主观原因：

　　1:   地产商对利益失去理性的疯狂追逐导致市场无供需平衡的正确判断------得罪了社会：

　　这次地产降价风潮是地产商在这几年来开名车、住豪宅、抱美女后，自信膨胀后，忘乎所以，以为成本的不透明可以永续，甚至有自己地产联盟就可以决定和左右中国的地产价格错觉后，类似潜规则的地产行业的“隐性联盟”自己抬高房价后自己下不了台的结局，这种企图依靠隐性垄断获取暴利的疯狂行为肯定最终会而且应该回归理性，不值得去同情甚至搞什么救市，目前他们又搞什么“不降价同盟”同样不能阻止价格的回落和地产商失败的命运。

　　2、错误的舆论导向推波助谰-------得罪了舆论：

　　很多房地产商及其利益相关者出于自己的利益发表观点----房地产是支柱产业，表面看是带动了建材、家具、等等一些产业，但其实这些都是消耗物质资源和能源的有碳工业，并不真正代表先进生产力的发展方向，相反，很多人以有几套房或者超面积3000平米为豪宅，浪费大众的资源，按现行的政策，又不用缴纳占用资源税，所以实际上将宝贵的消费资金沉淀下来没有参与资金的良性循环，而这实际上就是阻碍经济的发展。

　　（三）主客观因素综合作用分析：

　　总括以上要素可以得出客观因素导致影响房价不振的要素------

　　1、政府为取得出让金盲目圈地导致土地供应量无约束增加、

　　2、金融危机使人们购买力无法跟进投资和消费

　　3、政策限制房屋交易的税收和购买第二套房政策的税收、

　　4、人口增长的速度减慢和婚育年龄的升高对住房需求减慢、

　　5、2008年房屋价格非理性抬高的价格不合理、

　　6、开发商自己房屋开工建造的总量过剩和销售资金链的断裂逼迫自己快速出货、

　　7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大。

　　8、新技术革命的基础和移动互联网到来的网络营销采购使商业地产日益贬值。

　　其中第1、7项是由于政策层面决定基本不会变化，第8项是由于社会进步永远不会消除，第3项已经取消，第2、4、5、6项在短期内无法消除。

　　导致房价不振的主观因素影响也不会马上消除。

　　温总理在最近关于房地产的报告内容中提出：

　　以下3月5日上午9时，第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理温家宝作政府工作报告，审查年度计划报告和预算报告。 

　　

　　[温家宝]:三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

　　选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

　　促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。

　　继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。

　　回顾一下上文最新的地产情况：

　　王石在2009年1月7日的《人民日报》上这样写：“这次的次贷危机就是因为过度刺激住宅的超前消费，所以出现并引发了其他问题”。细想一下，这句话点出了问题的要害，而且问题也十分严峻：

　　1998-2008年的十年间，全国用于房地产开发的土地购置面积31.3亿平方米，而截至2008年底开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于开发商手中。

　　2008年底国内商品房空置面积超过1.3亿平方米，可售面积需要起码15-21个月的时间来消化。细分来看，北京、广州、深圳、上海四大一线城市，未来库存消化的时间为 6-7个月左右，成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市库存消化或需12-16个月。

　　2008全国平均房价下跌不到5%，但是开发商的股价平均跌去80%；开发商在海外发行的债券平均有50%的折让。

　　世界性的危机来临，人们收入普遍下降，而房产价格却没有同比例下降多少，在地产空置率居高不下的情况下，政府出手相救只会扭曲市场的惩罚机制，只会使越来越多的人住不起房子，地产商失去了自救与降低房价的意愿，其结果只会导致未来更多的银行坏帐，而老百姓的利益却受到更大的损害。

　　关于房地产税收问题易宪容有以下言论-----------改变房地产持有环节税赋过轻和交易环节税赋过重。：

　　易宪容：房地产税收政策需要更完善

　　2009年03月06日07:58 [我来说两句] [字号：大 中 小]

　　来源：每日经济新闻 作者：易宪容

　　

　　昨天，国务院总理温家宝在作政府工作报告时表示，“要落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策”，“对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策”。

　　其实，中国的房地产市场问题，不仅在是发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。 

　　

　　从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多；另一方面不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。

　　正因为房地产税收政策的严重不足，不仅造成了房地产市场严重的财富分配不公，也导致了房地产开发商没有激励建设更多的中低产品，持有较多的住房的投机者不愿把二手房流入市场，人为制造房地产供求关系的紧张，从而不断地推高房价。应该完善房地产的税收政策，这些政策应该包括四个方面的内容。

　　首先，在房地产开发方面，可以通过税收的补助与减免，来鼓励开发商来建设政府房地产目标所设定的产品。比如目前的廉租房建设开发、经济适用房的建设与开发，在这方面，有相应的税收政策，但所补助的力度与广度还不够。

　　其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中，对中低收入者来说，可以实行优惠的交易税，减免消费性按揭贷款利息税收、自住性住房不动产税、第一套住房出售所得税等，以及其他的各种税收优惠政策。就目前情况来看，现在房地产交易税仅是一般优惠，没有差异化。至于其他减免税收，基本上没有这样一些减免税种。

　　第三是住房租赁方面的税收安排。由于中国房地产市场刚发展10年，二手房市场发展相当缓慢，市场不发达也就无法带动住房租赁市场繁荣。市场没有出来，相应的税收优惠政策也就无法出台。但是，如果是一种中长期发展规划，为了保护中低收入家庭基本居住条件，租赁市场的税收优惠政策同样是十分重要。

　　第四是征不动产税。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入，调节房地产市场的收益公平分配，也能减少房地产过度投机与过度消费，遏制房价疯涨，减少房地产违法行为，可以保证房地产市场持续稳定发展。

　　可以说，目前不动产税之所以迟迟没有启动，市场的困难与问题、体制的问题重要，更为重要的是不动产税制度规则制定与推动者，往往是最大既得利益者。如果在这一点上没有突破，中国的不动产税的出台还是遥远的事情。但是，为了保证中国房地产市场公平、公正及持续稳定发展，我们要创造条件开始征收不动产税。征收不动税可以先从简单开始。

　　总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，而我国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费，都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题，既要解决房地产发展模式的问题、信贷政策的问题，也要调整税收政策，完善税收政策。

　　以下是房地产一线城市深圳开始清货出仓暴跌情况，房价领跌全国

　　据国家发改委、国家统计局新近发布的调查显示，今年1月深圳以16.5%的同比降幅领跌全国。

　　昨日，记者在焦点深圳房地产网上看到，位于关外龙岗区的龙翔花园开始尾盘销售，起价4980元/平方米，均价5400元/平方米。据了解，该楼盘2008年上半年单价在8000元以上。该楼盘销售部一位工作人员证实了低价销售一事。

　　与此同时，深圳其他楼盘也纷纷降价销售。同样位于龙岗的华浩源四期景园也大幅降价，目前销售价格为起价5980元/平方米，而该楼盘在2008年一度均价高达9000元/平方米。

　　此外，许多开发商通过一系列优惠变相降价。据悉，部分楼盘推出打折、送装修、老客户带新客户有礼等促销内容，甚至有不少开发商使出送境外旅游、减免长达5年以上物业管理费等招数来吸引购房者。

　　业内：这只是个案

　　国信证券房地产行业分析师方焱认为，4980元/平方米的“超低价”没有太大意义。因为龙岗离深圳市中心稍远，四五千元的价格很正常。

　　对于开发商的促销手段，方焱表示 “效果暂时不会特别明显”，“消费信心的恢复没那么快”。

　　深圳众厦地产品牌总监、知名地产专家林晓华也表示龙翔花园此举“只是个案”，因为去年也有类似案例出现，“或许只是开发商的一种炒作噱头”。对于深圳1月房价同比领跌全国，林晓华认为，这是因为关外楼盘占成交多数，关外房价普遍比市区低得多，因而拉低了深圳整体房价。由于去年价格波动较大，因此今年同比看来也会有所波动，但价格将逐渐稳定。

　　他认为在价格下跌的大趋势下，开发商促销手段的选择，应该更注重产品附加值的提高。提升楼盘品质，用“超值”去打动消费者，而不能仅仅停留在组织活动、附送其他产品等表面文章上。 (来源：每日经济新闻)

　　以下是上海市地价的最新情况：

　　 同时，《每日经济新闻》从中原地产中国研究院一份全国12城市土地价格调查报告中看到，沪、广、深、津四地1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%，创近几年来最大跌幅。

　　这一趋势，加重了业内的担心：2007年的众多“地王”至今仍未付清土地出让金，而地价的持续下跌，有可能引发退地潮；但新房价格却并不会随地价一同下跌，从而也不能真正惠及消费者。

　　以下是各地土地价格的大幅下降情况：

　　根据中原地产中国研究院对北京、上海、杭州、广州、成都等全国主要的12个城市的调查，除上海外，全国其他主要城市的土地价格均较去年大幅下跌；且土地拍卖进一步冷清，流拍率依然高达25%，大部分土地以底价成交。

　　中原地产中国研究院的土地分析师宋莉同时强调，由于今年成交的土地和去年相比，地理位置、面积大小都存在较大差异，所以实际的跌幅可能并没有5成那么多，但下跌的幅度仍然可以达到3成。

　　“开发商担心土地价格会继续下跌，所以依然持观望态度。”宋莉认为，这也体现出开发商买涨不买跌的心态比普通购房者更为浓重。

　　事实上，地方政府为了减少土地流拍，已经减少了一部分土地供应量。易居中国克尔瑞研究中心的统计数据显示，今年1月全国30城市拍卖土地的总幅数只有102幅，去年同期这一数字为253幅。

　　但是，开发商对土地的热情依然不高，也使得负责出让土地的政府部门不得不做出让步，降价卖地。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，政府部门对土地的财政依赖很大，为了卖地，肯定会做出价格方面的让步。

　　引发大规模“退地潮”？

　　不过，政府部门在调低土地价格时，却顾虑重重。在地产行业有一个“公开的秘密”：不少2007年高位购进土地的开发商尚未付清土地出让金。一旦地价大幅下跌，很有可能使得开发商下定决心“退地”、“割肉”。

　　就在本月16日，“亚洲糖王”郭鹤年就通过“先退后买”唐山市凤凰新城区大里路的一幅地块，省了1.7亿元，将每平方米成本降低了1800元。而这一策略亦并非郭鹤年首家“发明”，上海志成企业就通过和兄弟企业联手“退而再买”上海长风某地块，节约了3成的土地出让金。

　　市场担心，一旦大幅度降低地价成为普遍现象，“退地潮”会进而产生。对此，宋莉认为，“退地潮”发生的可能性并不大，因政府部门和开发商会就土地出让金交付一事多次协商，互作让步，进而取得双方都满意的结果。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则进一步指出，没有政府部门的默许，开发商通常很难成功退地。尤其是退地会损失更多的机会成本，这也是开发商不能不顾虑的。

　　因此，陆骑麟认为，开发商绝不会真心退地，而是会想方设法，与政府部门协商，降低土地购买价格——或者学习郭鹤年，先退后买减地价；或者与政府部门协商，减少支付的土地出让金，降低实际上的土地成交价；即使是那些已经支付了部分土地出让金的开发商，也有可能通过终止继续支付的方式来“止亏”。

　　低地价能否换来低房价？

　　事实上，土地价格的下跌，并未换来房价的大幅下跌。

　　国家发改委对1月份70个大中城市房价调查的统计结果表明，房价的跌幅远远低于地价。以跌幅最大的深圳为例，房价跌幅仅为负16.5%。

　　而在被报道“房价已跌回1年前”的上海，新房价格的下跌幅度，也远远小于同期住宅用地价格的跌幅。佑威“楼市通”系统的数据显示，上海1月份的新房成交均价较去年同期上涨2000多元/平方米，区域上，只有内环内、内中环等区域的新房成交均价低于去年同期。

　　杨红旭认为，房价没有随地价同步大幅度下跌，与开发周期有关。目前拍卖的土地，要到明后年才能正式上市，到时才可能出现低地价基础上的低价住宅。

　　易居中国分析师薛建雄则表示，住宅价格的走势和地价的关系不大，开发商也不一定选择低成本开发的方案来进行低价营销，他们可以采用加大住宅投入成本的方式，提高住宅品质，进而高价卖房。因此，目前的低地价，未必能转化为未来的高房价。

　　不过，上述业内分析师均认为，未来的土地价格走势难料，今年可能仍难见底

　　二、政府应该并且可能所能采取的对策：

　　房地产需要的不是营救而是规范：

　　1:在指导思想和国家投资政策上改变：

　　投资向新领域和民生瓶颈领域倾斜：

　　既然现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移，要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史，要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力，要在技术创新、管理创新上下工夫，而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫，粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的，因为人民是创造历史的动力。要树立以人为本，而不是以地以房为本拉动经济的战略思想，向生产精神财富、有利于提高资源配置效率的产业和国计民生的瓶颈投资。

　　要改变目前征收土地出让金的运作制度模式,

　　改为首次购房人均小于80平米只一次性征收10年,然后按每增加10平米增加10年的土地出让金收取,这样既可以将购房能力比较弱的享受到住房保障,购房能力强的则要交纳更多的土地特别消费建设资金,有利于缩小贫富住房差距.

　　2:在税收政策上改变投资型地产和消费型地产的额度轻重和减轻甚至取消房屋交易税收：

　　可以考虑参照类似购买汽车时排量消耗能源资源的税收政策收取占用资源税：

　　按国土局统计数据（不能以简单的套数设置而要按人均面积）但可以对自己名下的超出80 平米（或者100平米）的的部分按每增加10 平米分级在购买时征收特别消费税，超出正常使用面积第二套房甚至更多的房即使不使用也要交纳占用资源使用税收（俗称不动产税），这样房屋的使用率就提高了。这样的政策促使住大房就要多交税，超级大房要交超级税，住小房交少税。这样还可以迫使资金较宽裕者投资到其他方面消费拉动经济均衡发展，避免投资地产买房浪费占用大量社会发展流动资金导致社会周转资金由于无谓沉淀而总量偏小萎缩。

　　3、  继续减轻甚至取消房屋正常交易税收：

　　加快资金的流动和房屋资源的有效重新配置力度，达到物尽其用，货畅其流。

　　国务院参事任玉岭、专家李开发对话房地产

　　2009年03月04日22:26 [我来说两句(103)] [字号：大 中 小]

　　【广州日报、搜狐财经两会联合专访系列】：

　　2009年全国两会3月3日至13日召开，搜狐财经在此期间特别推出 “2009年全国两会系列访谈”，将邀请高端人物、知名代表、委员、基层代表委员等做客搜狐财经，就民众关心的两会热点，与网友进行在线交流。

　　3月4日，广州日报、搜狐财经联合专访了第九届、第十届全国政协常委任玉岭先生和中国管理科学院研究员李开发，就房地产方面的一些问题进行了讨论。

　　国务院参事任玉岭、专家李开发做客谈购房落户和住房保障制度

　　    在当前形势下，购房落户会有失公平

　　主持人魏喆：各位网友大家好，欢迎进入搜狐两会访谈间，今天非常高兴请到中国管理科学院研究员李开发老师；国务院参事第八届政协委员、第九、第十届全国政协常委任玉岭先生，欢迎两位嘉宾的到来，今天我们的话题主要围绕着购房落户和住房保障制度建设来进行。

　　第一个问题，最近一个时期，有些城市为了对商品房进行救市先后出台了“购房落户”政策，以刺激房地产的市场需求，拉动住房消费，继成都、武汉、重庆推出“购房落户”政策之后广州也已经开始实行，两位对购房落户政策怎么看？

　　任玉岭：我对这个问题的看法是这样的，中国比较大，各个城市经济情况不同，有些地方房价比较低，有些地方房价已经很高了，应该区别对待。对于大多数地级市来说，应该考虑进城落户，因为特别大的城市容易出现城市密度问题。但是我们的城市化在大力推进的时候必须要大量接受农村转移人口，比如农民工、技术人员、新毕业的大学生等等。我建议广大中等城市也就是地级市以下的城市应该实行购房落户的政策，这有利于我们的城市化，这也是因为这些城市的房价还比较低，消费者还能够接受，这种情况下应该解决户口问题，推进中国的城市化。

　　国务院参事任玉岭

　　另一方面，如果超大城市房价已经高到广大百姓难以承受，则应该限制实行这种政策，因为其在某种程度上是非常不合理的。这是一个公共资源，我让你落户实际是政府的资源，应该是广大百姓可以享受到的资源，如果只是让一些购房人来享受，这对大部分人群特别是低收入人群是不公平的，而低收入者占比例是相当大的。如果实施购房落户，就是让有钱人走进大都市，而真正赚钱少的人是不可能在这个时候购房的，也是不可能落户的，因此是很不公平的。

　　有人呼吁，北京、上海要实行购房落户，这里面有一个很大的问题。这些城市，这么多年来已经积累了很多买了房但没有落户的外地人，如果购房落户，应该首先考虑已经购房的人或者在这儿工作了很多年的人。在北京，一些农民工、保姆、大学毕业生，现在全家人都在北京了，孩子都二十来岁了，他们还没有自己的房子或者是户口没有解决。这些人怎么解决落户问题？我们目前还没有一个像样的政策来解决。在这个时候说，谁购房谁落户，纯粹是为了给房地产商送钱。

　　另外，我们这些城市的房地产泡沫已经很严重了，如果继续用这种政策来促进房价，这个泡沫就不会下去，而这也正是很多房地产老板愿意看到的。用这种办法等于在继续使他们维持高房价，这将对我们的金融、经济和国家发展带来更大的泡沫，就有可能出现香港1987年、1988年的情况，亿万富翁很快就一贫如洗，那样的情况是非常危险的。

　　我本人在北海市工作过，当年房价蹭蹭往上涨的时候，大家都没有想到这是泡沫，包括我本人也没有想到，但是后来当资金链断裂以后，一方面使房价成多少倍的下落，另外很多人本来很富有变得很贫困，我们应该吸取过去的一些教训。日本当年也是，由于房地产泡沫大量积累，最后一旦下去经济受到严重影响。

　　所以，在北京、上海这样一些大城市房价高的不得了的情况下仍然要搞购房落户的政策是不应该的，有失政府资源的合理利用，对于房地产的发展来讲，我认为是一种饮鸩止渴的办法，最后可能因为这个促进房地产的发展，使得泡沫加剧，最后可能把自己给毒坏了。

　　李开发：购房落户就目前房价高涨的情况下，很显然是开发商想要维持较高房价，房价之所以降不下来是因为房地产开发商的腰很粗，前些年赚了很多钱不在乎，有资格挺得住。为什么要说户口？因为户口里面有东西，比方说在我的老家，江苏的小孩，要考北大、清华就要比北京本地人高一百分。近几年，很多地方有高考移民，有很多涉及到大城市的户籍。大城市的户籍有各种保障。从外地来北京打工的，小孩要想到北京念书要交借读费，动不动就是三万五万十万。

　　中国管理科学院研究员李开发

　　也就是说，户口是有资源的，这个资源，刚才任玉岭讲，应该是公平享受，在地级市以下购房落户是可以的，我也非常赞成。但是我非常不赞成省会城市包括大型城市开放户口，因为现在开放户口其实是对以前的不公平，比如前些年买房的人是不是可以落户？据了解，有人在北京持有四百套住房，有人在广州、深圳持有上千套住房，这些都是媒体报道的，炒房的人数量不少，这些人要不要给他们户口？还有在大城市工作，但是没有本地户口，他已经买了房，暂住在自己的房子里面，说不定什么时候把他清除出去，因为不是本地户口。

　　我们城市是以产业发展吸引人群就业的，要有产业，这个产业需要不同档次、不同结构的劳动力资源，我们需要进入工人，需要技术工人，也需要城市的清洁工、环保工人，有一些是城市本身可以解决的，有一部分是要外来劳动力资源弥补的，这些人如果融入这个城市就应该给他们解决户口问题。有的家庭在北京工作很多年，全家都在北京住了很多年，不给他们户口他也已经在北京了，他有稳定工作，收入还不算少，我们为什么不能给他们户口？

　　第二点是公平问题。第三点，如果我们开放购房落户，如果一个小县城里面有一百个家庭想拿北京市户口，就要留出资金、现金流到北京，所有人都知道北京户口是值钱的，来炒一套房政府还送一套户口，这样，县城以及包括地级市经济发展不好的城市里的有钱人纷纷把资金投入到大城市，那经济要不要平衡发展？我们那些小城市还要不要发展？地级市要不要发展？甚至乡镇要不要发展？

　　第四点，这会进一步扩大贫富悬殊，越穷的人越买不起房，低收入阶层永远买不起房，这样形成社会巨大反差，造成社会不稳定，这个也是违背党中央从十六大十七大提出以人为本的科学发展观，建设和谐社会，和谐社会不允许贫富悬殊继续扩大的。

　　任玉岭：购房落户应该是天经地义的事情，在所有的国家都是这样的。只是因为中国长期的二元结构造成了城市和农村的隔离，所以进了城买了房还不能算城市人，按道理说这是不应该的。我不是反对购房落户，而是反对在这个时候为支持房地产商的发展而购房落户，我在多少年前就提出来要解决突破中国的户籍问题，户籍所承担的那些内容负载的那些功能应该给它化解，应该让所有人进到城市，和城市市民是一样的，不应该再区分我在这儿住但是我没有户籍，所以小孩就不能上学，或者小孩能上学但不能在这儿考学，或者考学了必须得加多少钱，这些做法都是不对的。我认为从长远来讲中国这些问题都应该解决。

　　建设居民可承受性住房，加快城市化

　　主持人：最近20年，至少有近两亿农民进入城市工作，在大中城市工作的达到数千万，涉及到上千万个家庭。这些家庭，多数是男人在城市，老人、女人和孩子在农村。这其中又分为两类，有些农民工进城有稳定工作甚至已经在城市里面买了房，农村的房子与承包都荒废着，小孩子在城市里面的学校交高额的借读费，他们在城市生活却得不到城市市民的待遇，这个问题应该如何解决？还有一类，他们在大城市里当工人，但是收入还是比较低，没有购房能力，这一类人的住房问题又该怎么解决？

　　任玉岭：我们国家城市化的目标就是要分流农民、减少农民。我看到一个资料，中国农民的总量占世界农民总量的1/3，如果要使我们国家真正走向现代化，我们就必须大量分流农民，不走这条路我们的农村是永远富不起来的。因为一个人有一亩地或者最多二亩地，一亩地按一千块钱收入，二亩地一年也就是两千块钱，除了少数种蔬菜瓜果的以外，种粮食的基本如此。要想致富，就必须来减少农民，这是我们总的目标。

　　国务院参事任玉岭

　　现在，国家也是在大力推进城市化，而且已经取得了一些成绩，但是这个城市化有一个最大的问题，就是人已经进城了，但他还不是城市人口。后来，城市建设部在2003年改变了一个统计方法，规定在城市住多长时间的就有城市户口，因此后来建设部给中央打了一个报告，现在我们的城市化率很快，一年增加一个百分点，我们原来的低城市化率迅速给抬高到40%。我们只是从统计上推进了城市化，并没有从实质上解决问题。

　　分流出来的农民，他们有了钱拿回老家盖房，到老家盖的房也是长期不用，锁在那里。我在中关村住的旁边就有温州瑞安的人是这样的，在北京接近30年，但是北京没有他们的住房，在老家占了土地，仅有的财富聚集在老家，闲置在那儿。

　　这种现象在中国相当普遍。按建设部统计，我国农民住宅用地的总量是中国整个城市用地总量的两倍。如果不解决这个问题，既造成土地的严重浪费，又影响我们的市场消费，这个也是当今我们调动内需遇到困难的原因。

　　昨天晚上的一个报道，收入四千块钱的一个人可能在北京没法买上房，这样的人希望国家能够解决。这群人，不是有钱到可以去买别墅、买高档商品房，又不是穷到买廉租房甚至经济适用房，而且又没有他们的份，这些四千块钱收入的人到底怎么办？

　　据我所知，人民代表大会在提出1600块钱和2000块钱的个人纳税比例的时候，当时第二天就有报道，在1600块钱的时候，工薪阶层80%是可以不纳税的，提到2000块钱的时候，81%的人是可以不纳税的，这是一个什么概念？说明80%的工薪阶层还处在月收入2000元的水平，一年最多25000块钱，处在这么一个水平上。

　　25000块钱的年收入在北京买房绝对是望房兴叹，因此我们的住房问题要认真解决。最近总理有一个谈话，谈到广大群众的心眼儿里去，住房建设应该是以保证百姓居住为主导思想，不应该成为政府敛取财政或者更多收入的手段，也不应该只是房地产商谋取更大利益的途径，实际上应该有一个保障性在里面，有某种程度的公益性在里面，这是住房本身的功能。

　　我们还有一句话，安居乐业，只有安居才能乐业。一旦遇到困难了，没有住房就叫做流离失所，流离失所是什么概念？就是人们生活不安定，有恒者居者心方能永恒，很多人没有自己稳定的住所，他们真的很艰苦。包括一些大学生、中专毕业生、外地来北京谋生的很多人处在这么一种状况，我认为这个问题要解决好，不解决是不行的。

　　我一直主张要建设广大居民可承受性住房，这是我们最终要解决广大百姓能够承受得起的住房，这是一个什么概念？建设部曾经多次讲到，世界上住房价格和人均收入的比例应该是3-5，我主张我们国家各个城市都应该力争做到住房价格和家庭收入的比例应该达到5或者6来设计。当然有人说了你的住房价格到底是什么标准？原则上考虑整个社会的发展，以及将来的家庭的人口，按80平米-100平米的价格，按这样一个价格来考虑和人均收入的比例，我建议能到1：5那么中国的问题才能解决。如果是1：10、1：20这样下去，我们的社会绝对不会安定，广大百姓不能有自己的恒居，也难以做到安居乐业。

　　李开发：大量农村人口分流到城市里面，这也是经济的发展，要想中国经济发展，就要动用更多农业劳动力的资源分流到城市里面就业。在美国通常整个人口总数当中农民不超过6%以及给农业服务的总体加起来不超过8%，这是整个人口当中的比重。而中国到目前为止，从户籍制度上来说，有75%以上还是农业户口。最近几年已经有两亿到三亿农村人口流进城市，流进大中城市的超过五千万，这些人里面有两类人，一类人是已经融入到城市，另一类是城市需要，比如建筑工人、环保工人，需要农村的劳动力。第二类人，当逐步有经济条件融入这个城市达到一定的收入水平，在城市里面生活很正常，这个时候不给他户口其实是我们在制造某种不平等。你不给他户口，他是北京人，也是上海人，为什么不给他们户口？给他们户口感觉更安心更体现到和谐社会，更体现到政府的政策关爱。

　　还有一类人，现在在大城市可以工作生活得很好，但是他还没有能力来买房子，我们也可以给他们解决户籍问题。只有解决户籍问题才能解决刚才说的农村里面大量的住房闲置荒废地问题。如果我们把农村流进城市的户口宅基地都恢复为农田的话，超过1.5亿亩宅基地可以恢复为农田。我们种粮的土地越来越少，这样就可以释放出大量土地。

　　调节保障性住房的正确发展

　　主持人：有人在广州有一套房子但是到北京之后收入不错，不能享受北京的经济适用房，广州的房子也空着，也不能享受广州的保障性住房，这类人应该怎么办？

　　李开发：前段时间很多专家学者包括我，认真探讨我们应该建立什么样的住房制度，温总理在2007年11月份接受香港凤凰卫视记者采访时也谈到，我们确实要设计一个好的住房制度。住房制度解决什么问题？农村户口如何跟城市户口对接，已经在城市工作，能不能在户籍上面得到改革？另外你们刚才说的，在其他城市不管大学生就业还是社会劳动力资源整合都是根据产业发展的，进入城市在国外是很正常的事情，到哪个地方把原来的房子处理了再在新的地方买房子。

　　我们国家应该给每一个就业人群提供最基本的住房保障，也就是说他能够到北京了，工作多少年以后比如五年，五年以后可以申请在北京购买一套保障性住房，申请的时候他在广州的或者在另外城的住房就要受到不动产税的调节，你可以把原来的房子比如以成本价卖给当地的住房保障部门，或者出售了，或者交税。如果以这样一个户籍制度改革的方向可以把不同城市里面就业的人群户籍问题给平衡解决了。在新的城市在中国范围之内只能拥有一套保障性住房，如果在新的工作地点申请住房必须要有一定的工作年限，还要有一定的收入限制，申请新的必须有一个前提，放弃原来的保障性的待遇。我们知道保障性住房可能是没税的，但是如果有第二套、第三套住房还是要交税的，国家限制一个人多套住房的。

　　任玉岭：我到澳大利亚去，给我开汽车和当导游的一共十个人，其中有一个学生没有在中国买房，还有一个老外没有在中国买房，另外八个都是拿到绿卡的，都在中国买了房，而且多的买了三套，在深圳、广州、厦门、武汉、上海，允许国外人在这儿买房对中国人有点不公，我个人觉得有这个问题，我没有想通这个问题怎么解决。韩国提倡一户一房，如果你超过一房了就要把税收提高，我们倒是可以用税收杠杆来调节和制约这个问题。包括国外来买房也要有一个税收，毕竟在国外有税收，既然在中国买了第一套房应该是什么样的税比如30%，第二套60%，第三套75%，像韩国基本就是按照这样一个格局考虑，我们也应该研究这个问题，制订出合理的政策，允许你在广州有房，也可以到北京购房，必须纳税，用高税收遏制这件事情比较符合中国的实际。

　　出台物业税或者不动产税，制约投机炒房

　　主持人：物业税、不动产税在中国已经提了很多年，但是目前感觉没有特别多的进展，它的用途主要是什么？怎么来征收？什么样的人应该纳税？出来这种税对我们最大的好是什么？

　　中国管理科学院研究员李开发

　　李开发：不动产税是一个大概念，我们也把它叫做物业税，你持有不动产就要向国家交税。土地资源是非常紧张的，任何国家都是紧张的，更不要说中国，更紧张。我们还应该知道，住房的价格其实并不是住房本身的价格，是住房所占有的公共资源的价格。我们脚下的大楼如果摆到怀柔去，可能5000元/平米，如果摆到这个地方就是两三万块钱一平米，地铁、商业、银行、医疗、学校等资源都占到了，国家要通过不动产税使得资源在社会上均匀分布，不让少量人拥有更多的社会资源。不动产税对个人持有住房或者不管是商业性的房屋还是住宅房屋来说，实际是都是一种制约。

　　刚才任老师谈了韩国一户一房制，我们研究美国的住房，美国的不动产税从1.2到3.5都有，各个州可以制订不同的不动产税。不动产税主要是你持有多套住房的时候会发现压力很大，我们看最近几个月媒体上有很多报道，在美国有花园式别墅一美元就可以买到，但是拿到那个房子，税很高。还有我们的住房跟产业有关，又找不到医疗找不到学校住那个地方没什么意思，一美元卖不出去，很多媒体都报道过。

　　建设部曾经研究过小康住房，小康住房是90平米，以前在1998年的时候国务院出台几个文件当中对大城市超过60平方以上的房价是有调控的，房价收入比超过1：4，当时中央文件提到要给补贴的，当然，我们近几年发展情况发生了一些变化，整体上房价跟城市居民的家庭年收入是有一个合理的比例关系。 什么样的物业税要收？我持有一套住房，这个住房很大，远远超过小康的标准，在90平米以内我们可能说你交税，但是税率是零。超过90平米，从91平米开始你持有400个平方还有310平米要交税的。第二套住房税率高一点，第三套住房税率更高，国外通过这种办法来控制炒房，不允许一个人占有多套公共资源。

　　前一段时间我们在住房制度上面提出建议：第一，你持有第一套住房，由于以前没有把这个政策配套好，认为买大一点甚至二百平方米，至少在最近十年二十年依然可以让你税率为零。第二，随着城市的发展，人们生活质量的提高，第二套住房应该说也是允许的，某种意义上来讲我们政策应该是鼓励改善自己的居住条件，希望不要过多占用公共资源。你在城里有一套住房，城市中心有一套住房，我个人认为第二套住房应该受到税率调节，如果持有在远郊区的第二套住房我们认为虽然有税收，但是这个税率相对而言比较低。第三套住房以上都应该接受国家严格的税率调节。比如你持有第三套住房，第三套住房是3%的税收，第四套就应该是3.5%，第五套是4%，每增加一套住房增加一定的税收。

　　我估计今年两会期间两会代表还会担忧这个问题，国家应该尽快出台物业税或者不动产税制约投机炒房。不动产税目前全世界征收是两种办法，一种办法根据住房的现价来收税，这个收税就是刚才说的，美国是1.2—3.5都有，不同的州制订不同的标准。另外住房产权是70年，把住房的总价除以70，每年交一定的税。现在我们有许多学者参照美国那种不动产税的收取方式。

　　任玉岭：物业税在普查和认定上可能会存在一些问题，在那个城市和这个城市，怕就怕认真二字，如果都认真了，很多事情都解决了，就怕不认真将来造成很大的不公平，这是我们遇到的一个很突出的问题。

　　用税收来制约多套房问题

　　主持人：李老师刚才提到，对于第二套还是应该鼓励的，不应该限制的，但是第三套房以后就要通过税收手段进行调节控制，这也等于是公共资源。任老师如何看待第二套房的政策，是否应该鼓励？对于有些人大量购买进行房地产投资，对于这类行为，国家怎样去规范和引导？

　　任玉岭：像北京、上海这些城市的房价，走到今天这么高的原因，就是在这个问题上没有一个明确的政策，特别是在房价往上升的时候，住房成了最好的投资品，我把钱存在银行或者炒股票都不如去买房，有多钱多买，有少钱就少买，这是前一阶段造成住房市场比较乱而且房价高起的一个根本原因，投机购房和投资购房占了市场比较大的比例。有一段时间，北京房地产，光外地人投机这一块就占了40%。

　　这种原因就是投机购房和对这方面的总体设计，我们怎么样来控制这件事。控制购房套数是必要的，但是要有一个具体的政策、具体的税收杠杆来制约，我们国家急需要做好这件事情。不要以为现在房地产冷了可以购第二套住房。

　　最近已经有人呼吁，可以允许购第二套住房第三套住房，在世界上不是很多国家都限制购第二套第三套住房，只是人口比较多、土地比较紧缺的国家才会这样做，比如韩国。中国现在土地比较紧缺，进城的人又比较多，需要住房的人特多的时候，房子才成为投机者的投资品。假设可以无限供应就不会出现这个问题，这是我们国家特有的情况。针对这个特有的情况采取特有的措施，我觉得这是非常必要的。因此我还是主张用税收杠杆来遏制这件事情，包括外国人可以来买房，你是外国人我也用比较高的税收来遏制你，不把利润空间都让给你，利润空间还是应该由政府拿过来。

　　李开发：现在第二套房、第三套房、N多套房的现象在城市里面屡见不鲜，三五套房很正常，在北京至少有50万个家庭持有第三套住房。我们的信贷制度有问题，在英国法国有一个制度，如果个人买房贷款总数不超过年收入的3.5倍是有限制的，家庭购房不超过家庭年收入的4.2倍，我们的贷款总量没有什么限制，只要交得起首付。现在市场还有一个特别容易的做假，明明这个房子卖一百万，但是签个合同是150万，到了银行贷款的时候贷个70%、80%，首付都不用付，在深圳、广州屡见不鲜，我们整个制度没有能够衔接好，致使很多人在炒房投机。这是第一。

　　你持有第二套住房，假设这个住房在大城市价格是一百万，我们给它的税收是2%，你要第二套房交2%的税，出租的收益率远远大于这个2%。国外对房租市场也是管理的，一年只能上升2%或者3%、4%，不可能哗哗起价的，也要保障租房人的权益。我们希望不要过多占用公共资源，第二套房应该有一定的税，2%目前来说是比较合适的，你感觉有这个税就感觉不划算，但是你如果在远郊区持有一套住房，这个税可能是1%，我们感觉一年当中有半年或者老人住在那个地方随时都可以去，持有两套住房，这是可以的。第三套房以上，国家一定要用税收来制约，你可以买很多套，这个没问题，你投资也没问题，但是税收你得交。

　　五大原因造就高房价

　　主持人：房地产的主要问题是什么？前一段时间房地产振兴规划呼声很大，最后还是没有进入十大振兴行业之列，房地产究竟需不需要振兴？即使不振兴需要长期规划，那么这个规划应该怎样来做？

　　任玉岭：房地产争论最厉害的原因，就是高房价问题，因此，这个高价怎么产生的，是我们现在应该考虑的。

　　我对这个问题做了一些研究，我们现在房地产高价的原因主要有五个。第一个是土地价格问题没有解决好。在房地产没改革前，那时候的土地是国家的土地，有时候甚至是不计价的，政府不靠土地作为自己的财政收入，来提高公务员或者政府的待遇，或者增加自己的政绩。但是进入90年代特别是1995年以后，我们国家经营城市，首先把土地价格抬高，然后进行炒作，增加某些干部的政绩和城市的财政收入，以及政府人员的消费，把土地价格无限制地抬高。土地从农民手中拿出来时，都是很便宜的几千块钱，后来国家做出一个规定，原来是种小麦的，按照15年的小麦也就是几万块钱，进入城市以后几万块钱的东西变成几十万、几百万甚至上千万，房地产商买高价土地来建房，建出来的房必然要高，这是原因之一。

　　第二，由于房地产这些年的利润比较高，针对房地产的各种税费太多。大家都把房地产商看成一块大肥肉，因此给房地产商拼命加费用，你加规划费，他加设计费，各种各样的费，这种费用大概不下十种左右。按理说，很多工作，公务员做是应该的，不应该额外收费，因为公务员是国家和纳税人养的，但是，还是会有各个部门来收取费用。也因此，很多相关部门的收入也特别高，这些收入实际上都加到了房地产商身上，而房地产商是不会自己拿钱的，最后就都被加到了消费者身上。

　　第三，暴利。在暴利问题上现在有很大争论，有些部门统计的时候说房地产利润只有7%，而主管部门的司长讲只有6%，确实，统计部门没有这样的数据。这里面有些部门被收买了，北京某一个小区有一座楼大家叫它腐败楼，后来经过了解，是送给了某个管理部门。这种情况没有人去查，要查的话肯定是有问题的，这是值得研究的。这样一勾兑关系，相关部门管理上就无作为了，管理上无作为造成房地产的高价和一些暴利，甚至暴利的时候还有人替他们讲，这个利润不高，这个利润很低。前年春节，我在贵宾楼问了两个人，一个是某大房地产公司的第一副总裁，我说你们的利润有没有百分之百？他说何止百分之百。另外一个人是美国回来的博士在天津搞房地产后来转到了北京，我说你在美国搞过房地产吗，利润多少？他告我是15%。我问在中国呢？他说是150%。

　　土地涨价是一个原因，但是，如果房地产没有大的利润，房地产商能够大量做吗？能够造成这样的结局吗？有些人不对这些问题进行分析，实际上，这是把这些过高的房价压在百姓的身上，把百姓的钱敛到少数人这里，这个问题是值得我们研究。

　　第四，腐败问题。现在我们不讲腐败，少数人贪财，我们先从这个角度来讲这个问题。最近讲重庆规划局局长1630多万，南京某一个区管土地的局长有26套房子，这26套怎么来的？万科和恒大公司在南京降价卖房的时候遭到他们的阻拦，为什么？我认为有些管理者已经跟房地产商完全纽在一起了，这是我们最大的一个问题。

　　第五，银行贷款。我们的银行贷款是贷富不贷穷，贷大不贷小的，你搞得越大越给你钱，越富越给你钱，在上海发生过正规的国家级新闻单位报道的，上海房地产公司的高管人员买房的时候是九千块钱一平米，他们自己就买了，之后16000块钱抛出来的，他们从银行里面贷了一千万，高管人员在银行里面拿出巨额贷款来炒这个房子，这是金融方面出的问题。而且现在还因为很多大公司支持了很多人炒房，已经被房地产商拴住了，房地产不发展他们就要贬值。可是现在的房地产泡沫过于严重了，如果这么继续支持下去的话，泡沫更大，将来更危险。所以，要借助这次的金融危机把房地产理顺好，把在房地产上的金融资产能够早一点稳定下来，该回收的早一点回收，我认为问题并不是太大。

　　国务院参事任玉岭、专家李开发做客谈购房落户与住房保障制度建设

　　这五个方面的问题造成了我们的房价过高，使广大百姓难以承受，形成了望房兴叹，这是核心要解决好的五个面的问题。

　　首先，土地价格问题，政府不应该过分依赖土地出卖作为财政收入，其次，要认真解决好各种收费，解决好房地产的利润问题，让房地产商有利可图，图到什么样的利？我们工业利润有好多就是7%、8%、10%，房地产也应该就维持在这样一个水平。此外，让物价部门、监管部门有一个监控，应该有一个约束，这是非常必要的，不是我说利润只有7%就行了，要从我们实际出发，老百姓都看得很清楚，房地产有多少利润，应该把这个问题解决好。另外，要严惩腐败问题，房地产的商业贿赂应该作为第一位，天天查月月查年年查。

　　尽管房价很高，但是房地产涉及到64个产业，这是有数据的64个产业，起码有五六十个产业与房地产有关系，钢铁、水泥、玻璃、建材等，另外间接有关的，我住进一套新房了，买了一套新房要装电灯、空调、家具等，涉及的行业非常多。所以不能让房地产静止，应该让房地产更好地发展，这对我们的经济发展也好，对于我们抵御金融危机带来的影响也是非常必要的。

　　我主张积极以扩大内需的方法振兴房地产业，怎么振兴？该如何振兴？我们的钱要继续投、大量投，我也给中央写过建议，大量投入房地产，但是一定要控制，这个钱投到哪儿去？中央已经下大工夫投廉租房，这是必要的，但是廉租房的比例比较低，原来是非常之低的，现在加大了这个比例，最近两年内要建750万户，不过，这对于中国13亿人口来讲，对于城市四五亿人口来讲，还是一个很小的数字。我们统计现在缺房的两千万户，这两千万户只是一个很低的标准，实际上介于两千万户以上的数量是非常之大的，应该在那批人里面。

　　就像前面所说的，实际上，可承受性住房的房需求量是非常之大的，真正的刚性需求是这批“夹心层”。这是振兴房地产的希望之所寄，市场之所寄，也是60多个产业能不能活起来的关键。

　　让大家都能买得起的概念就是刚才我说的，家庭收入和住房价格能够在1：5，每个家庭的收入的五倍可以买得起80-100平米的房子，国家应该着眼于这一点，把这个做大做好，银行资金都往这个方面投入，房地产行业就能兴旺起来。

　　可承受性住房大量兴起之时，商品房就会自然而然下落，不要因为有一两万平方米的空置房就着急，让大量房地产商进入，先定价后招标，核定完了五千块钱你来建，我给你10%、5%的利润，把这个房子能拿下来，在这种情况下进行招标。实际有些地方也在这么做。我做过建安费的调查，一两年前，我们的建安费在一般城市也就七八百块，在大城市也在两千块钱以下，这并不是太大。在一般的国家，建安费应该占到整个房价的50%，假设我们的建安费是三千块钱，整个费用控制在六千块钱，用这六千块钱再协调，这是完全可以做好的，只要认真去做。我们把一些大城市房价控制在六千块钱，一般的地级市的房价控制在2500-3000块钱，是能够做到的，也是有条件做到的，这样，中国的住房问题就解决了，大家的安居乐业问题就解决了，广大百姓就会安居乐业，社会就会和谐。

　　

　　三：结束语结论：

　　        综上所述： 很显然，房地产行业的发展是一把双刃剑，它既推动社会住房产业的发展，满足人们的住房需求，同时也消耗社会大量的实物资源降低社会消费资金的流动性也就阻碍经济的健康发展，因此也就注定了房地产业只能处于一个尴尬的境地，国家只能忍痛割爱不能将其作为支柱产业发展，在全球物质财富实体经济向精神财富虚拟经济生产转移的今天，房地产商除了自身的原因得罪了公众的舆论和社会的利益外，还得罪了人类社会的客观发展规律。

　　如果不同时具备天时（国际金融危机的消退进展情况、国家拉动内需带动的人们的收入增加的用于房屋购买力、互联网对商业地产的持续冲击打压力度）、地利（国家宏观房地产政策的出台方向和力度、东南亚经济的复苏状况）、人和（政府和百姓对房地产商的态度和对拥有房屋的态度改变走向）即出现政府再次错误的动作，房价在近3年内是无法乐观的。