一

2008年与“深圳千亿断供潮”相呼应的，应该是潘石屹首发，然后被媒体热捧的“中国开发商百日剧变”——即，鉴于中国开发商的负债水平和销售量的持续低迷，不出三个月，大量地产开发商的现金流会出现问题而倒闭。这也是，市场预测房价会有一轮“抛售潮”，从而进一步下跌的基本理由。从这个预言开始，至今大概已超过二百天了，“小变”是事实，“中变”也出现了，“大变”没有发生，剧变就谈不上了。为什么没有出现“百日剧变”？还会不会出现下一个“百日剧变”？

“百日剧变”的基本逻辑没有问题，是根据游戏规则而来，假定游戏规则是刚性的，则：

1、2007年高价拿地的地价款要按时支付；

2、银行的借款到期应还本付息；

3、建筑工程费用应按期结算；

4、银行会按照“真实资产负债表”审核新贷款；

5、第二套住房信贷继续收紧；

6、土地增值税按项目增收和清缴；

7、二年土地不开发会被无偿收回；

8、项目预售款会严格监管，不入伙，不能转。

那么“百日剧变”在2008年发生是铁板钉钉，断无悬念的。潘石屹不必为自己的预言未实现而推搪，这刚好证明老潘是一个严守规则的商人，错在对中国房地产游戏规则变化没有充分的估计。

 

二

房地产的游戏规则，分“软”，“硬”两种。一般而言，属于中央银行和交易税费的是“硬规则”：比如，房贷利率，成数，项目贷款条件（五证齐全），90/70营业税，印花税，企业所得税等；属于项目具体情况和地方政府收入的则是“软规则”：比如，土地增值税，地价交付，土地收回，贷款延期等。

所谓“硬”，是指界定十分清晰，完全可以简单判断，执行十分容易的规则；所谓“软”，是指原则上清楚，实际要根据项目情况来判定，尤其是地方政府利益攸关，具体贷款银行利益攸关的规则。如果此类规则硬起来要使规则的制定者利益受损，就要修改规则，这也是可以从逻辑上成立的。

比如，“二年不开发，土地要无偿收回”这一条，谁收回？当然是地方政府，问题就来了：

1、  什么叫做“二年不开发”？

2、  开发是有条件的，比如说道路要通，不通怎么办？

3、  分期开发算不算开发？

4、  政府不批方案怎么算？

5、  拆迁遇到钉子户，谁解决？

    有些规则说得容易，做起来难，事实上这“二年不开发，无偿收回”规则，我就怀疑从来没能落实过。当房地产市场火爆，要地者众时，这个规则就会“硬”起来；当房地产市场萧条，土地没人要时，这个规则就极软。

事实上，广东十五条出来以后，“地价款可以延期二年支付”，这个规则的修改，不过是把目前中国各地政府普遍的潜规则表面化了而已。

规则的“软”是“剧变”不可能发生的基础。

 

三

 “软规则”到底对不对？好不好？我们有没有条件让规则普遍“硬”起来？

  不同的利益当事人会有不同的看法，为什么中央会出台各地方“自己的孩子自己抱”的政策，相信各地情况很难统一，既然要“保持房地产市场基本稳定，不大起也不大落”，看来各地方政府纷纷出台的“房产新政”是达到了这个目标的。

  但我们必须看到，游戏的质量取决于规则的清晰，中途变规则，或规则下面有潜规则，长远而言会使游戏参与人不能有长远的打算，就像中国足球那样，短期利益，决定了急功近利，谁敢长远投资？

 解铃还需系铃人，危机过后，四万亿政府投入了，关于房地产的政策也应有一个明确的定位了。同时房地产规则应该遵循规则的普遍原则：

1、   有规则比没规则要好；

2、   成文规则比潜规则要好；

3、   规则的普适性要比规则的弹性要好；

4、  规则的可持续性要比规则的原则性要好；

5、  规则的长期性要比短期性要好。

    当“规则可变”的时候，其正当合法性来源于“经济危机”，这没什么可说，目前全世界都在忙乎改规则。但当走出危机时，一个行业最起码要求一个长期的，普遍的，刚性的规则，否则别说“百日剧变”预言，任何关于行业的预言都没有基础。