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迪士尼落户上海一直是媒体和业界关注的焦点，今年1月份，迪士尼项目终于有了新动向，经过多年扑朔迷离的小道消息之后，上海市政府终于和迪士尼公司就关键环节达成共识，迪士尼将落户川沙。
主题公园带动城市经济发展，在国际范围内早已不鲜见。但是对于上海市场而言，如此大一个主题公园项目落户还是首次。迪士尼落户川沙后，房地产界更为关心的是，这样一个大型的主题公园，会对整个川沙板块带来什么？会对整个川沙板块的房地产市场带来什么样的影响？
继迪士尼之后，上海建设两个中心的定位加快提到了议事日程。迪士尼的选址又刚好落入规划中的上海国际空港城。这更让我们对整个区域的商业地产前景充满期待。
从今年2月底开始，整个市场回暖的声音不绝于耳。尤其是浦东和南汇，更是成为“炙手可热”的两个区域。甚至有传言称，浦东和南汇将合而为一。
迪士尼能否重新定义川沙？最近一系列的利好政策下，上海的房地产市场又出现了怎么样扑朔迷离的变化？4月10日上午，我们邀请到了商业地产界的资深业内人士共同探讨这个话题。敬请关注。
主题：迪士尼将如何重新定义浦东川沙？
时间：4月10日（周五） 上午10：00 - 11：30
地点：搜狐网、焦点房地产网演播室（淮海中路333号瑞安广场1201-1205室）
嘉宾：
戴德梁行策略发展顾问部经理 张俊霁
戴德梁行企业事务高级经理 周长青
前麦德龙管理学院执行院长、商业地产专家 段建设
绿地东海岸国际广场案场主管 王伟青
直播实录：
主题：迪士尼将如何重新定义浦东川沙
【刘鹏】：各位搜狐焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎来到本次焦点关注栏目。
迪士尼落户上海一直是媒体和业界关注的焦点，今年1月份，迪士尼项目终于有了新的动向，经过多年扑朔迷离的小道消息之后，上海市政府终于和迪士尼公司就关键环节达成共识，迪士尼将落户川沙。
主题公园带动城市经济发展，在国际范围内早已不鲜见。但是对于上海市场而言，如此大的一个主题公园项目落户还是首次。迪士尼落户川沙后，房地产界更为关心的是，这样一个大型的主题公园，会给整个川沙版块带来什么？川沙的房地产市场又将因此发生怎样的变化？
继迪士尼之后，上海建设两个中心的定位加快，提到了议事日程。迪士尼的选址又刚好落入规划中的上海国际空港城。这更让我们对整个区域的商业地产前景充满期待。
从今年2月底开始，整个上海房地产市场回暖的声音不绝于耳。尤其是浦东和南汇，更是成为炙手可热的两个区域。甚至有传言称，浦东和南汇将合而为一。
迪士尼能否重新定义川沙？最近一系列的利好政策下，上海的房地产市场又出现了怎么样扑朔迷离的变化？我们邀请到了商业地产界的资深业内人士共同探讨这个话题。今天非常高兴邀请到商业地产界内的专家跟我们探讨这些问题，首先请允许我介绍到场的各位嘉宾。首先是前麦德管理学院执行院长、商业地产专家段建设老师。绿地集团绿地东海岸国际广场案场主管王伟青先生。戴德梁行策略发展顾问部经理张俊霁小姐。首先有请各位跟我们的网友打个招呼。
接下来进入今天主要的议题，我们今天的议题分为两个部分，一个是谈一下迪士尼对于川沙版块的影响，另外谈一下宏观政策和上海的楼市整体情况。第一部分首先还是有请王经理给我们介绍一下目前川沙版块的情况和整体市场的概况。
【王伟青】：大家好，我来介绍一下川沙版块的基本状况。川沙版块对大家来说比较的陌生，从迪士尼落户川沙大家慢慢熟悉起来，川沙是一个拥有历史文化积淀的城镇，川沙目前交通靠近机场，在地段靠近上海最东面，所以它以前交通不是很顺畅，达到郊区比较远。通过近几年的市政府投入，A1直接连接外环，目前可以直接连接中环，所以从目前政府的交通等各方面的大力投入可以看到川沙是一个比较有潜力的地段，如果要发展交通是第一步。
从川沙的房产来看，大部分是以居住类为主，商业地块为辅的配套，居住基本上现在几个大概是在1万出头一点。商业地产那边比较少，目前绿地集团绿地东海岸今年年底马上可以投入使用，类似于综合广场的投入使用。川沙当地政府有规划，未来几年将逐步形成以类似于虹桥开发区，靠近机场商业中心枢纽带，里面有酒店、办公、商业全部配套的商业综合体。因为它占有很多先天的优势，浦东机场有很多配套，有很多大的有点。第二个就是迪士尼，迪士尼落户川沙它带动的效应非常大，目前从整个规划，或者是市政规划、地段来说川沙房价正在逐步提高，每个月的价格都在不断的提升，现在是刚刚起步的阶段，所以这个地段非常具有潜力。
【刘鹏】：我们对整个川沙版块以及川沙版块市场情况有了大概的了解。接下来我们想聊一下宏观调控以来整个房地产市场受到非常大的影响，加上迪士尼落户川沙不知道是不是对川沙版块已经造成了影响，这些效应有没有凸现出来？
【段建设】：迪士尼如果落户川沙，我个人判断，对商业地产以至于对川沙周边地区的经济发展都会产生深远的影响。我认为大致上可以从三个方面来讲。
第一，迪士尼它本身是一个城市商业名片，这个商业名片，一个是中国邀请世界，我们知道在全世界范围之内，到目前为止只有5家迪士尼乐园，有2家是在美国，在巴黎有1家，香港、日本各有1家，如果在中国内地有了迪士尼，这是中国邀请世界，这是一张商业名片。同时川沙有了迪士尼，也是川沙邀请全国人民的名片，现在在合适的时间推出表达了机会成本，展现了一个机会成本，这对于成功的概率来说有更大的影响。所以当然取决于如何造，造多大，造的标准是多少，这是我们需要详细讨论的。这张城市的名片对商业房地产乃至于经济它会大大增加含金量。
第二，迪士尼它是一个商业产业链，它不是孤立的，我们对迪士尼认识都是主题公园，其实它还有图书、旅馆、旅游业等等，它是一个大的产业链，我们也知道，像迪士尼这个品牌在世界品牌排名在第7位，所以它的品牌效应非常强烈，它是一个产业链，它会带动周边的商业，带动商业的结果，商业房地产就不言而喻了。当然要把客人留下来，不仅要引进还要留下来，这是我们旅游产业要考虑的问题，其实像在日本的迪士尼，日本的富士山野生公园，到那里面就是把客人留下来，住在那里，听老虎叫、狮子吼，让客人留在那里。一旦迪士尼落户之川沙，包括交通，我知道日本的迪士尼很香港迪士尼都是有专门的地铁，其中80%的人都是有客和相关的工作人员，它带动了整体产业链的发展，整体带动了经济发展，它不是一个孤立的。
第三，迪士尼它落户川沙的行为，本身是一个商业造势行为，为路之道，为商之道，为路之道就是本来没有路，走的人多了就有了路，为商之道就是有人就有商，它是一个造势行为。最近我去过太仓，它分为老城和新城，现在很多人都在争论郑和下西洋到底是从哪里走的。我觉得这次川沙能够引入这样一个项目，它本来就是一化引来万化开的趋向。我曾经在麦德龙服务过多年，在麦德龙的无锡商场，这也是在他们在中国选择的第二家开设的工厂，当初是选择在一个高架下口，当时这个地方贫瘠的厉害，没有人相信麦德龙可以在这里成功，但是实践胜于雄辩，就是因为选择在这里，这一个地段成为一个商业的亮点。
所以我个人认为每一个世界500强背后都孕育着中国的几百强，就是因为它会一花引来万化开的效果，对于上海的很多产业来讲有很多的含金量，但是如果可以引入迪士尼的话，可以提升上海、乃至于整个上海的含金量，我们把这些所有的一切串联在起来，一个顶级的项目可以造多大的势，对房地产的促进那是无可估量的，等于川沙今后会走入世界人的眼中。
【刘鹏】：段老师谈的非常详细，接下来我想问一下王经理，如果具体到川沙版块这一边，迪士尼这个消息有没有对房地产带来影响呢？
【王伟青】：关于迪士尼的信息在媒体报刊上出现很多，现在从我这边了解到，以前在川沙是南汇这一块关注度会比较高，但是现在已经逐步发展到上海整个市区都在关注迪士尼。自从迪士尼这个消息出现以后，对房产提高度很高，现在大家都非常关注的问题是，第一到底迪士尼落户在川沙吗？第二个是落户在川沙哪里？现在根本性的问题是，为什么迪士尼选择在川沙的几个理由，它有什么理由选择在川沙，而不在其他地方。
大致来说，第一，川沙大家没有去过，以苗圃为主，所谓的苗圃就是树木、小桥所以对今后的动拆迁非常的有利，一旦迪士尼落户这地，以后的相应的配套可以在一到两年马上投入使用。
第二，迪士尼不单是对上海的迪士尼，它会影响到整个中国、亚洲，都会影响到，迪士尼的主题是不一样的，每个地方的迪士尼主题不会冲突，所以哪怕玩过日本或者是香港的，他也会到上海来玩，品种是不一样的，所以它落户在川沙，有机场非常的方便，这里还有2号线，在今年年底也快通车了，另外高架有A1或者是北通道都建成。
第三，从时间来说它会马上确定，因为各大企业受到金融危机的冲击，每个行业都比较的惨淡，所以政府会把迪士尼带入其中，据我的个人观点预估，迪士尼的信息将会很快公布。
第四，迪士尼在全世界，你可以仔细留意一下，除了美国第一个迪士尼，其他的迪士尼都离机场非常的近，只有10公里左右，这样国外的旅客可以免签证，非常的方便，这样会带来很多外区的客户。
综上几点迪士尼落户川沙，天经地义，而且时间方面马上就会落实下来。
【刘鹏】：接下来这个话题，张小姐你能不能举例来聊一聊大的主题公园落户以后，对区域经济的影响。
【张俊霁】：我从宏观层面来说一下对主题公园市场的认识。主题公园除了迪士尼在中国已经有了一些，基本它提供就是两大块，一个是长期现金流，另外是一个一段时间内的人流。就像前面段老师所说的观点迪士尼它是一个长期的品牌效应，跟国内开发上做的主题公园是不一样的，国内开发商做的带动产业可能只有三大类，第一个是周边的商业服务业。第二个是旅游酒店业。第三个就是投资类的居住业。迪士尼它带动很多的产业，所以它产生的品牌效应也是不一样的，而且它有多年的经营经验。
迪士尼有它的特殊性，不但代表了我刚才所说的产业，刚刚王经理提到迪士尼落户机场，时间我没有办法确定，据我所知我们公司也为它做了选址建立，它选址也是几次议址，但是迪士尼选在川沙肯定有它的理由。上海有一个城市发展轴，是上海经济发展主轴是东西项的，所以说川沙这个地方也一定是一个非常好的发展区域，它是从西一直到东这样过来的。
【刘鹏】：我想追问一个问题，能不能形象一点给我们描述一下以后迪士尼落户川沙，川沙将是一幅怎样的画面呢？
【张俊霁】：我觉得这个很难说，我相信每个地方都有它不同的条件，有不同的环境，比如说美国、香港、日本，肯定跟中国是不一样的因为国情不同，肯定会有很多的不同。
【王伟青】：我们可以展望一下迪士尼落户川沙，从国内来说乐园在上海来说比较的稀缺，一旦迪士尼进入上海川沙，会给整个上海在旅游方面来说更上一个台阶，它会欣欣向荣的，政府会大力的支持，我觉得今后的发展前景肯定不错。
【刘鹏】：接下来我们进入第二部分近期宏观政策和对市场的预测，这一部分也是很赶巧的，也是在川沙区域有新的消息出来，除了迪士尼落户川沙，最近大家一直在谈的两个中心，对于这个政策大家如何看待呢？
【段建设】：上海是一个国际化的大都市，国际化的大都市标准很多，我们首先来说娱乐、商业、美食，最后是旅游。接着前面的话题我们就讲到迪士尼，它是这样一个品牌、产业链、行为，它紧扣国际化的大都市，这是全世界第6家迪士尼，而且我们要比香港的大8倍，它的地理位置就像是一根红线串起了珍珠。我多年在房地产业研究，像是中国的万达集团，他们很快在南汇周浦建造进军上海以后的第二个商业广场，一个大都市，一旦川沙要发展，他们肯定要去做配套，使上海配套有一个整体的提升。
【张俊霁】：我觉得段老师说的非常对，娱乐是一个高层次的需求，有了娱乐才会想到其他的。迪士尼对于上海肯定是一个利好的消息，但是说到近期市场回暖，其实据我所知，目前市场在08年5月份，这是一个节点，在08年5月份之前，比较好的高档居住产品，投资和自住的比例系一半一半，但是到09年1月份刚性需求比较强，但是在2月份以后成交量放大，投资客又重新回来了，我觉得是政策性的回暖导致了这样的情况，所以未来的情况到底如何也很难说。
【刘鹏】：王经理两个中心的建设，媒体在报这个事情，南汇一部分要拆掉，会并入浦东，我不知道这样的一个政策，包括以后来说真的合并起来了，对周边会带来哪些影响呢？你可能对这个区域会比较熟悉一些。
【王伟青】：你前面提到的临港新城也非常的重要，以后通过港口进行外贸，这是政府投入比较大的一块，现在迪士尼也落户这里，临港也属于南汇的，它会占相当大的比例，我估计会从税收政策和各方面考虑，政府决定把南汇并入浦东这一块，有利于它各方面进行管理。因为包括迪士尼它也分两块，浦东有一块，南汇也占有一部分，因为地方跟地方有冲突，区域跟区域也有冲突，所以这样便于今后统一筹划，包括发展的规划，我是这样想的。因为从侧面也反应出，现在已经从第一步往第二步的方向走的过程。
【刘鹏】：接下来，我们谈一下关于市场回暖的问题，这个是很多网友关注的话题，过了春节之后2、3月份的房地产市场，现在成交量也放大了，这个回暖是怎样形成的，但是在接下来的走势会如何？我不知道大家如何预测呢？
【段建设】：商业房地产我对它关心比较多一些，商业地产我个人还不是特别的乐观。因为整体来讲，大家知道我们从去年金融危机爆发以来对我们的冲击比较大，充当其冲对于商业影响比较大，有一个叫做青蛙原理，往往在市场上的反应会有一个滞后效应，青蛙原理是说如果把一只青蛙放在烫水里它会跳出来，但是放在温水里慢慢煮它会死掉，所以说在金融危机的影响对商业房地产的影响会慢慢显示出来。当然我所说的情况是一个总体的情况，至于我们讲川沙版块、南汇版块或者是浦东新区版块或者是临港新城这个版块会怎么样呢是？这还是要个案来看的。我个人认为这次迪士尼能够落户川沙对这一版块是有着积极的影响，我也听说，上海房地产类的股票在3月19日还进行了买低行为，川沙周边的房地产情况也有显著的变化。
【刘鹏】：有没有具体的数字透露给我们呢？
【段建设】：很多的数字都是我听说过，听说周边的别墅从350万变成800多万，有香港朋友跟我说这个事情，所以像是这种情况有人比较敏感，或者是有商业的灵感。
【刘鹏】：那你觉得什么时候是最好的抄底时机呢？
【段建设】：我服务过的做咨询的客户，有人在托我卖，他们有银行负债，他急着卖，但是也有很多人在托我买，因为他趁机用低价格可以购进资产或者是置换资产。这个事情从去年就已经在做这样的事情，从中受益很多，所以你说什么是抄底，现在已经有很多人在做，我不知道他们对不对，但是他们已经在做这个事情。
【刘鹏】：我们说一下地段，你接触的想要买进的买家，他们想买哪些项目比较多一些？从区域来讲。
【段建设】：最近我做的几个案子都不在上海，都是在全国范围内的，因为上海的资源是多的，有钱人也很多，所以机会就会变少了。上海的潜力还有待于澄清，但是对于二、三线城市有含金量的点他们已经在垂涎了。
【刘鹏】：刚才段老师到的350万到800万的数字，你有没有听说这样的变化呢？
【王伟青】：我看到文汇报登过这个数字，当初我们也查询了一下看周边有没有这样的项目，据可靠消息来讲是非常看到，也许是商业炒作，但是涨幅肯定有，但是相对来说没有占这么大的比例。
【刘鹏】：有没有一个大概的百分比呢？
【王伟青】：10%肯定是有的。
【刘鹏】：接下来是回暖的问题。
【王伟青】：刚才段老师谈的商业，我也谈一下商业。大家知道商业不是针对普通老百姓，投资风险大，利润空间也是最大的，投资好了你的回报是相当高的，所以目前我纵观买商业地产的趋向，大部分人经历过95、98年的大起大落，现在有很多人手上有钱，但是他想投资商业地产，但是风险比较大，他们投资的都是保险系数比较高的地产，所以这样对他们的风险系数会减少很多。纵观近几年经济形势不是很好，大家都在慢慢等待时机。最近投资商业地产是没错的，但是如何才能保证自己利益在不受影响的情况下去投资，我觉得可以去投资，但是要投资保险系数比较高的地产，而且要去投资有品牌的地产，如果开发商越大，品牌度越高投资风险会越小。
【张俊霁】：刚刚说到商业地产和居住两个方面，投资任何一个都是一样的，越是高风险回报越高。我说一下住宅，住宅跟商业是不一样的。刚刚谈到350万-800万的问题，这个问题我也问过一手的销售人员，当时得到的反馈消息是这样的，08年房产市场非常不好，投资客基本没有，所以如果卖的不是中环别墅，而是佘山别墅，在08年底，可能有很多客户过来，他会给一个非常低的折扣。现在客户不会再这样，对市场预期会更好一点，这也是非常合理的一个情况，真正的涨幅只有10%这么多。
【周长青】：我补充一下写字楼方面因为写字楼前期有两个新的政策，我们曾经也关注到它对于写字楼长期的影响，其实分两块，从长期来按，在2020年之前肯定会非常好，那个时刻我们整体供应是不够的，我们可以看一下在国际上，真正的国际金融中心它的写字楼需求是非常旺盛的，那么可以看一下东京和纽约，都是几公里的甲基写字楼，现在在上海的甲基写字楼都填进去也不够，未来是非常看好，而且不谈目前的金融危机影响的跨国机构，但是远期这些金融机构。仅仅未来境外公司在国内A股再上市，如果这一部分的政策再开放，带动整个投行的业务，相关衍生金融业务会更加的广阔，这仅是长期去看。但是短期去看供应量非常大，在2012年之前的供应量会逐渐释放出来，空置率在明年或者是后年会持续的提升。最新的报告已经出来，空置率已经出来，短期投资商业地产的风险并不小，当然长期还是非常看好的。
说到住宅这一块，我们谈一下具体的版块，前一段跟一些开发商有交流，目前成交确实在最近几个月有大幅的提升，无论是外环外或者是包括高端的住宅都在提升，其实买家的敏感度非常高，一旦有涨幅，马上成交量就会下降。相反近期的增量增加都是因为有刚性需求。我们有自己的住宅租赁业务，我们给很多跨国公司提供这一方面的服务。外资对外籍员工在中国的居住也在节省开支，这样租金的下调，带来物业类的投资大幅降低，甚至在未来一两年都不会有快速的回升。
另外在前期一手、二手房之间，最近入市的一手房价格会低一点，甚至比以前二手房价格还要便宜，导致很多购买二手房的人来购买一手房，这是大家认为的回暖。所以从未来来看，并不能说现在已经开始回暖，或者是大幅的升幅，其实还是呈现稳步发展的情况，都是大家希望看到的一个局面。
【刘鹏】：周先生是把住宅和商业分开来谈。大家还有没有需要补充的？非常感谢嘉宾来参与我们今天的焦点关注。我们今天的访问就到此结束。
迪士尼落户上海一直是媒体和业界关注的焦点，今年1月份，迪士尼项目终于有了新动向，经过多年扑朔迷离的小道消息之后，上海市政府终于和迪士尼公司就关键环节达成共识，迪士尼将落户川沙。
主题公园带动城市经济发展，在国际范围内早已不鲜见。但是对于上海市场而言，如此大一个主题公园项目落户还是首次。迪士尼落户川沙后，房地产界更为关心的是，这样一个大型的主题公园，会对整个川沙板块带来什么？会对整个川沙板块的房地产市场带来什么样的影响？
继迪士尼之后，上海建设两个中心的定位加快提到了议事日程。迪士尼的选址又刚好落入规划中的上海国际空港城。这更让我们对整个区域的商业地产前景充满期待。
从今年2月底开始，整个市场回暖的声音不绝于耳。尤其是浦东和南汇，更是成为“炙手可热”的两个区域。甚至有传言称，浦东和南汇将合而为一。
迪士尼能否重新定义川沙？最近一系列的利好政策下，上海的房地产市场又出现了怎么样扑朔迷离的变化？4月10日上午，我们邀请到了商业地产界的资深业内人士共同探讨这个话题。敬请关注。
主题：迪士尼将如何重新定义浦东川沙？
时间：4月10日（周五） 上午10：00 - 11：30
地点：搜狐网、焦点房地产网演播室（淮海中路333号瑞安广场1201-1205室）
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主题：迪士尼将如何重新定义浦东川沙
【刘鹏】：各位搜狐焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎来到本次焦点关注栏目。
迪士尼落户上海一直是媒体和业界关注的焦点，今年1月份，迪士尼项目终于有了新的动向，经过多年扑朔迷离的小道消息之后，上海市政府终于和迪士尼公司就关键环节达成共识，迪士尼将落户川沙。
主题公园带动城市经济发展，在国际范围内早已不鲜见。但是对于上海市场而言，如此大的一个主题公园项目落户还是首次。迪士尼落户川沙后，房地产界更为关心的是，这样一个大型的主题公园，会给整个川沙版块带来什么？川沙的房地产市场又将因此发生怎样的变化？
继迪士尼之后，上海建设两个中心的定位加快，提到了议事日程。迪士尼的选址又刚好落入规划中的上海国际空港城。这更让我们对整个区域的商业地产前景充满期待。
从今年2月底开始，整个上海房地产市场回暖的声音不绝于耳。尤其是浦东和南汇，更是成为炙手可热的两个区域。甚至有传言称，浦东和南汇将合而为一。
迪士尼能否重新定义川沙？最近一系列的利好政策下，上海的房地产市场又出现了怎么样扑朔迷离的变化？我们邀请到了商业地产界的资深业内人士共同探讨这个话题。今天非常高兴邀请到商业地产界内的专家跟我们探讨这些问题，首先请允许我介绍到场的各位嘉宾。首先是前麦德管理学院执行院长、商业地产专家段建设老师。绿地集团绿地东海岸国际广场案场主管王伟青先生。戴德梁行策略发展顾问部经理张俊霁小姐。首先有请各位跟我们的网友打个招呼。
接下来进入今天主要的议题，我们今天的议题分为两个部分，一个是谈一下迪士尼对于川沙版块的影响，另外谈一下宏观政策和上海的楼市整体情况。第一部分首先还是有请王经理给我们介绍一下目前川沙版块的情况和整体市场的概况。
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从川沙的房产来看，大部分是以居住类为主，商业地块为辅的配套，居住基本上现在几个大概是在1万出头一点。商业地产那边比较少，目前绿地集团绿地东海岸今年年底马上可以投入使用，类似于综合广场的投入使用。川沙当地政府有规划，未来几年将逐步形成以类似于虹桥开发区，靠近机场商业中心枢纽带，里面有酒店、办公、商业全部配套的商业综合体。因为它占有很多先天的优势，浦东机场有很多配套，有很多大的有点。第二个就是迪士尼，迪士尼落户川沙它带动的效应非常大，目前从整个规划，或者是市政规划、地段来说川沙房价正在逐步提高，每个月的价格都在不断的提升，现在是刚刚起步的阶段，所以这个地段非常具有潜力。
【刘鹏】：我们对整个川沙版块以及川沙版块市场情况有了大概的了解。接下来我们想聊一下宏观调控以来整个房地产市场受到非常大的影响，加上迪士尼落户川沙不知道是不是对川沙版块已经造成了影响，这些效应有没有凸现出来？
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第一，迪士尼它本身是一个城市商业名片，这个商业名片，一个是中国邀请世界，我们知道在全世界范围之内，到目前为止只有5家迪士尼乐园，有2家是在美国，在巴黎有1家，香港、日本各有1家，如果在中国内地有了迪士尼，这是中国邀请世界，这是一张商业名片。同时川沙有了迪士尼，也是川沙邀请全国人民的名片，现在在合适的时间推出表达了机会成本，展现了一个机会成本，这对于成功的概率来说有更大的影响。所以当然取决于如何造，造多大，造的标准是多少，这是我们需要详细讨论的。这张城市的名片对商业房地产乃至于经济它会大大增加含金量。
第二，迪士尼它是一个商业产业链，它不是孤立的，我们对迪士尼认识都是主题公园，其实它还有图书、旅馆、旅游业等等，它是一个大的产业链，我们也知道，像迪士尼这个品牌在世界品牌排名在第7位，所以它的品牌效应非常强烈，它是一个产业链，它会带动周边的商业，带动商业的结果，商业房地产就不言而喻了。当然要把客人留下来，不仅要引进还要留下来，这是我们旅游产业要考虑的问题，其实像在日本的迪士尼，日本的富士山野生公园，到那里面就是把客人留下来，住在那里，听老虎叫、狮子吼，让客人留在那里。一旦迪士尼落户之川沙，包括交通，我知道日本的迪士尼很香港迪士尼都是有专门的地铁，其中80%的人都是有客和相关的工作人员，它带动了整体产业链的发展，整体带动了经济发展，它不是一个孤立的。
第三，迪士尼它落户川沙的行为，本身是一个商业造势行为，为路之道，为商之道，为路之道就是本来没有路，走的人多了就有了路，为商之道就是有人就有商，它是一个造势行为。最近我去过太仓，它分为老城和新城，现在很多人都在争论郑和下西洋到底是从哪里走的。我觉得这次川沙能够引入这样一个项目，它本来就是一化引来万化开的趋向。我曾经在麦德龙服务过多年，在麦德龙的无锡商场，这也是在他们在中国选择的第二家开设的工厂，当初是选择在一个高架下口，当时这个地方贫瘠的厉害，没有人相信麦德龙可以在这里成功，但是实践胜于雄辩，就是因为选择在这里，这一个地段成为一个商业的亮点。
所以我个人认为每一个世界500强背后都孕育着中国的几百强，就是因为它会一花引来万化开的效果，对于上海的很多产业来讲有很多的含金量，但是如果可以引入迪士尼的话，可以提升上海、乃至于整个上海的含金量，我们把这些所有的一切串联在起来，一个顶级的项目可以造多大的势，对房地产的促进那是无可估量的，等于川沙今后会走入世界人的眼中。
【刘鹏】：段老师谈的非常详细，接下来我想问一下王经理，如果具体到川沙版块这一边，迪士尼这个消息有没有对房地产带来影响呢？
【王伟青】：关于迪士尼的信息在媒体报刊上出现很多，现在从我这边了解到，以前在川沙是南汇这一块关注度会比较高，但是现在已经逐步发展到上海整个市区都在关注迪士尼。自从迪士尼这个消息出现以后，对房产提高度很高，现在大家都非常关注的问题是，第一到底迪士尼落户在川沙吗？第二个是落户在川沙哪里？现在根本性的问题是，为什么迪士尼选择在川沙的几个理由，它有什么理由选择在川沙，而不在其他地方。
大致来说，第一，川沙大家没有去过，以苗圃为主，所谓的苗圃就是树木、小桥所以对今后的动拆迁非常的有利，一旦迪士尼落户这地，以后的相应的配套可以在一到两年马上投入使用。
第二，迪士尼不单是对上海的迪士尼，它会影响到整个中国、亚洲，都会影响到，迪士尼的主题是不一样的，每个地方的迪士尼主题不会冲突，所以哪怕玩过日本或者是香港的，他也会到上海来玩，品种是不一样的，所以它落户在川沙，有机场非常的方便，这里还有2号线，在今年年底也快通车了，另外高架有A1或者是北通道都建成。
第三，从时间来说它会马上确定，因为各大企业受到金融危机的冲击，每个行业都比较的惨淡，所以政府会把迪士尼带入其中，据我的个人观点预估，迪士尼的信息将会很快公布。
第四，迪士尼在全世界，你可以仔细留意一下，除了美国第一个迪士尼，其他的迪士尼都离机场非常的近，只有10公里左右，这样国外的旅客可以免签证，非常的方便，这样会带来很多外区的客户。
综上几点迪士尼落户川沙，天经地义，而且时间方面马上就会落实下来。
【刘鹏】：接下来这个话题，张小姐你能不能举例来聊一聊大的主题公园落户以后，对区域经济的影响。
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迪士尼有它的特殊性，不但代表了我刚才所说的产业，刚刚王经理提到迪士尼落户机场，时间我没有办法确定，据我所知我们公司也为它做了选址建立，它选址也是几次议址，但是迪士尼选在川沙肯定有它的理由。上海有一个城市发展轴，是上海经济发展主轴是东西项的，所以说川沙这个地方也一定是一个非常好的发展区域，它是从西一直到东这样过来的。
【刘鹏】：我想追问一个问题，能不能形象一点给我们描述一下以后迪士尼落户川沙，川沙将是一幅怎样的画面呢？
【张俊霁】：我觉得这个很难说，我相信每个地方都有它不同的条件，有不同的环境，比如说美国、香港、日本，肯定跟中国是不一样的因为国情不同，肯定会有很多的不同。
【王伟青】：我们可以展望一下迪士尼落户川沙，从国内来说乐园在上海来说比较的稀缺，一旦迪士尼进入上海川沙，会给整个上海在旅游方面来说更上一个台阶，它会欣欣向荣的，政府会大力的支持，我觉得今后的发展前景肯定不错。
【刘鹏】：接下来我们进入第二部分近期宏观政策和对市场的预测，这一部分也是很赶巧的，也是在川沙区域有新的消息出来，除了迪士尼落户川沙，最近大家一直在谈的两个中心，对于这个政策大家如何看待呢？
【段建设】：上海是一个国际化的大都市，国际化的大都市标准很多，我们首先来说娱乐、商业、美食，最后是旅游。接着前面的话题我们就讲到迪士尼，它是这样一个品牌、产业链、行为，它紧扣国际化的大都市，这是全世界第6家迪士尼，而且我们要比香港的大8倍，它的地理位置就像是一根红线串起了珍珠。我多年在房地产业研究，像是中国的万达集团，他们很快在南汇周浦建造进军上海以后的第二个商业广场，一个大都市，一旦川沙要发展，他们肯定要去做配套，使上海配套有一个整体的提升。
【张俊霁】：我觉得段老师说的非常对，娱乐是一个高层次的需求，有了娱乐才会想到其他的。迪士尼对于上海肯定是一个利好的消息，但是说到近期市场回暖，其实据我所知，目前市场在08年5月份，这是一个节点，在08年5月份之前，比较好的高档居住产品，投资和自住的比例系一半一半，但是到09年1月份刚性需求比较强，但是在2月份以后成交量放大，投资客又重新回来了，我觉得是政策性的回暖导致了这样的情况，所以未来的情况到底如何也很难说。
【刘鹏】：王经理两个中心的建设，媒体在报这个事情，南汇一部分要拆掉，会并入浦东，我不知道这样的一个政策，包括以后来说真的合并起来了，对周边会带来哪些影响呢？你可能对这个区域会比较熟悉一些。
【王伟青】：你前面提到的临港新城也非常的重要，以后通过港口进行外贸，这是政府投入比较大的一块，现在迪士尼也落户这里，临港也属于南汇的，它会占相当大的比例，我估计会从税收政策和各方面考虑，政府决定把南汇并入浦东这一块，有利于它各方面进行管理。因为包括迪士尼它也分两块，浦东有一块，南汇也占有一部分，因为地方跟地方有冲突，区域跟区域也有冲突，所以这样便于今后统一筹划，包括发展的规划，我是这样想的。因为从侧面也反应出，现在已经从第一步往第二步的方向走的过程。
【刘鹏】：接下来，我们谈一下关于市场回暖的问题，这个是很多网友关注的话题，过了春节之后2、3月份的房地产市场，现在成交量也放大了，这个回暖是怎样形成的，但是在接下来的走势会如何？我不知道大家如何预测呢？
【段建设】：商业房地产我对它关心比较多一些，商业地产我个人还不是特别的乐观。因为整体来讲，大家知道我们从去年金融危机爆发以来对我们的冲击比较大，充当其冲对于商业影响比较大，有一个叫做青蛙原理，往往在市场上的反应会有一个滞后效应，青蛙原理是说如果把一只青蛙放在烫水里它会跳出来，但是放在温水里慢慢煮它会死掉，所以说在金融危机的影响对商业房地产的影响会慢慢显示出来。当然我所说的情况是一个总体的情况，至于我们讲川沙版块、南汇版块或者是浦东新区版块或者是临港新城这个版块会怎么样呢是？这还是要个案来看的。我个人认为这次迪士尼能够落户川沙对这一版块是有着积极的影响，我也听说，上海房地产类的股票在3月19日还进行了买低行为，川沙周边的房地产情况也有显著的变化。
【刘鹏】：有没有具体的数字透露给我们呢？
【段建设】：很多的数字都是我听说过，听说周边的别墅从350万变成800多万，有香港朋友跟我说这个事情，所以像是这种情况有人比较敏感，或者是有商业的灵感。
【刘鹏】：那你觉得什么时候是最好的抄底时机呢？
【段建设】：我服务过的做咨询的客户，有人在托我卖，他们有银行负债，他急着卖，但是也有很多人在托我买，因为他趁机用低价格可以购进资产或者是置换资产。这个事情从去年就已经在做这样的事情，从中受益很多，所以你说什么是抄底，现在已经有很多人在做，我不知道他们对不对，但是他们已经在做这个事情。
【刘鹏】：我们说一下地段，你接触的想要买进的买家，他们想买哪些项目比较多一些？从区域来讲。
【段建设】：最近我做的几个案子都不在上海，都是在全国范围内的，因为上海的资源是多的，有钱人也很多，所以机会就会变少了。上海的潜力还有待于澄清，但是对于二、三线城市有含金量的点他们已经在垂涎了。
【刘鹏】：刚才段老师到的350万到800万的数字，你有没有听说这样的变化呢？
【王伟青】：我看到文汇报登过这个数字，当初我们也查询了一下看周边有没有这样的项目，据可靠消息来讲是非常看到，也许是商业炒作，但是涨幅肯定有，但是相对来说没有占这么大的比例。
【刘鹏】：有没有一个大概的百分比呢？
【王伟青】：10%肯定是有的。
【刘鹏】：接下来是回暖的问题。
【王伟青】：刚才段老师谈的商业，我也谈一下商业。大家知道商业不是针对普通老百姓，投资风险大，利润空间也是最大的，投资好了你的回报是相当高的，所以目前我纵观买商业地产的趋向，大部分人经历过95、98年的大起大落，现在有很多人手上有钱，但是他想投资商业地产，但是风险比较大，他们投资的都是保险系数比较高的地产，所以这样对他们的风险系数会减少很多。纵观近几年经济形势不是很好，大家都在慢慢等待时机。最近投资商业地产是没错的，但是如何才能保证自己利益在不受影响的情况下去投资，我觉得可以去投资，但是要投资保险系数比较高的地产，而且要去投资有品牌的地产，如果开发商越大，品牌度越高投资风险会越小。
【张俊霁】：刚刚说到商业地产和居住两个方面，投资任何一个都是一样的，越是高风险回报越高。我说一下住宅，住宅跟商业是不一样的。刚刚谈到350万-800万的问题，这个问题我也问过一手的销售人员，当时得到的反馈消息是这样的，08年房产市场非常不好，投资客基本没有，所以如果卖的不是中环别墅，而是佘山别墅，在08年底，可能有很多客户过来，他会给一个非常低的折扣。现在客户不会再这样，对市场预期会更好一点，这也是非常合理的一个情况，真正的涨幅只有10%这么多。
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| 戴德梁行企业事务高级经理 周长青 |
说到住宅这一块，我们谈一下具体的版块，前一段跟一些开发商有交流，目前成交确实在最近几个月有大幅的提升，无论是外环外或者是包括高端的住宅都在提升，其实买家的敏感度非常高，一旦有涨幅，马上成交量就会下降。相反近期的增量增加都是因为有刚性需求。我们有自己的住宅租赁业务，我们给很多跨国公司提供这一方面的服务。外资对外籍员工在中国的居住也在节省开支，这样租金的下调，带来物业类的投资大幅降低，甚至在未来一两年都不会有快速的回升。
另外在前期一手、二手房之间，最近入市的一手房价格会低一点，甚至比以前二手房价格还要便宜，导致很多购买二手房的人来购买一手房，这是大家认为的回暖。所以从未来来看，并不能说现在已经开始回暖，或者是大幅的升幅，其实还是呈现稳步发展的情况，都是大家希望看到的一个局面。
【刘鹏】：周先生是把住宅和商业分开来谈。大家还有没有需要补充的？非常感谢嘉宾来参与我们今天的焦点关注。我们今天的访问就到此结束。