商业地产之辩

今天下午一个小朋友问起了商业地产的话题，他认为现在是商业地产的机遇，我知道有不少人是这么认识的。我和他做了简短交流，表达了我的个人观点。

住宅地产在本轮的经济危机中受到了非常大的影响，虽然有不少人认为房地产的泡沫与本轮的金融危机并没有什么必然的联系，而商业地产仿佛没有受到太大的影响，于是自2008年底开始就有人鼓吹，中国的房地产就要进入一个商业地产的春天，迎来商业地产的机会。

对于这种观点我持反对的态度，原因是多方面的。住宅地产属于真正的开发，即买地→规划→建设→销售→再买地……，是一个以现金开始又以现金结束的产业，抛开资金密集、风险与收益都较大这几个因素，住宅地产与制造业并无太大区别，只是用资金密集取代了技术或劳动密集而已。

而商业地产在某种程度上不属于开发，而属于投资，它的最终产品是自持物业，是类金融产品。商业地产的流程是买地→规划→招商→建设→运营，纯粹的商业地产是以资金为开始而以不动产为结束的，它是将资金转化为不动产，它的收益是长期的租金收入。

归结一句话，住宅地产提供的是生活资料，而商业地产提供的是生产资料，二者的产品属性有着本质的区别。

机遇？挑战！

商业地产的门槛比较高，比如需要大量的资金沉淀（大量的经营性物业都是资金的沉淀），需要大量的商业资源、招商资源与招商经验，特别是商业运营经验。

从最终的效果来讲，商业地产的收益与经营效果息息相关。经营不善可能将自持物业转化为负债，可能成为包袱。

商业地产对于人才有着特殊的需求，除了资金需求更大外，更多的是比经验，经验是血汗或者是血泪的结晶。

特别是在现阶段，不少企业受到了资金困扰，想在这个时候进入商业地产领域难度更大――没有钱还要进入一个更需要钱的领域，不仅仅是不好理解。

商业地产是锦上添花，做不到雪中送炭。在住宅地产陷入困难的时候，进入商业地产更加不可能。

冷静

在十大渝商颁奖典礼上，我就讲过：企业在经济危机的时候要更加关注“减亏”――尽可能不做错误的事情，少受损失是最好的方法。

毕竟是经济危机了，在弱市的情况下，一定要有弱市的思维，沿用强市（泡沫）时期的思维是不行的。在这个时候把生存放在发展之前既是企业的需要，也是企业社会责任的一种体现，企业一定要活下去，要尽到企业对于社会的责任。

所以在危机的时候，看到机会的时候一定要想到危险，冲上去的时候一定要能够退得下来，义无反顾不是此时的最好选择。在经济危机时的策略失误造成的直接后果就是企业的死亡，不好玩的。

　　当然，不同企业对于经济大势有不同的看法，也自然会有不同的策略和方法，不在讨论范围之内。