原载《新地产》2009年4月号

    这一轮降价到位所消解的有效需求，相对于依然庞大的供应以及待开发存量来说，还是非常有限的楼市底部不会一次触底就形成。

    对于今年第一季度全国楼市出现的销量大增的“小阳春”现象，再次掀起了两大阵营的激烈论战：一些开发商的代表以及部分行业媒体已经迫不及待地宣布，楼市已经“见底”并开始“反弹”，房地产行业有望就此“回暖”复苏；而另外一些学者、专家（还是那几个“著名”的开发商或者说房地产行业的“死敌”）则认为根本不存在所谓的“小阳春”，目前楼市出现的一些“旺销”现象都是开发商用五十元一个雇一些居委会大妈排队，以及派人到乡下大量收集身份证办假按揭形成的“虚假繁荣”！

    而将这次交战提升至白热化的是北京社科院抛出的“蓝皮书”——否认购房是所谓的“刚性需求”，指出房价将在明年才开始真正下降，并预测北京房价最终会跌40-50%，依据是他们研究出来的32：1的中国房价收入比……由于结论实在太雷人，而论证过程和论据又错漏百出，一向以房地产行业维护者自居的任志强自然乘机猛烈反击，最后干脆把这些专家的资格都给“质疑”了。

    实在不想去质疑这些专家、学者们的能力，因为这无异于是在骂人。于是，对于这些专家、学者们的无视基本的学科常识也好，夸大其词也好，各种数据的移花接木也好，笔者更愿意理解为这些都是出于“善良的本意”，是为了避免购房者被“误导”而进行的更具有说服力的“劝诫”。然而问题是，比“不严谨的学术态度”更可悲的，是我们这些研究经济的专家、学者对市场本质的忘却以及信心的丧失！

    虽然这次楼市的“小阳春”甚至出乎了业内大部分人的预料，但只要仔细研究一下到底发生了什么事情，就不难发现其实是市场的有效性在产生作用。从北京的市场来看，经过2008年一整年的回调，中低价位的楼盘价格普遍下降了20%-30%。拿望京地区的大部分楼盘来说，2007年从年初的每平米不到1万元迅速窜升到高峰期的1万6千多元。在楼市转冷、成交低迷之后，开发商是逐步在往下调整价格，在去年年底最终价格下探至1万1千之后，才形成今年年初大量的买家接盘的局面。纵观北京一季度的销售“畅旺”的楼盘，基本上都是处在四、五环位置，单价在1万上下。这其实是在政府政策激励，开发商降价到位以及有效需求被修复并集中释放的综合结果，是完全可以用市场原理来进行合理解释的现象。

    那些担心经过这次楼市的“小阳春”，房价又会被开发商们重新“忽悠”上升的专家、学者们其实是有些杞人忧天。前一段的确有些楼盘的价格又开始在上涨，但这都是开发商在一次性降价到位达到热销效果并完成资金回笼指标后的阶段性策略，绝不意味着整个楼市会形成价格回升的趋势。因为这一轮降价到位所消解的有效需求，相对于依然庞大的供应以及待开发存量来说，还是非常有限的。当形成相对热销后，开发商会普遍停止降价，个别还会提价，销量立即就会萎缩。只有在开发商的再次降价之后，新的有效需求才会被修复，才会形成新的销量的增长……

    楼市的底部不会一次触底就能够完成，应该需要几次这样的过程。但由于有效需求是呈金字塔形的，越往下数量越大，所以每一轮降价幅度只会越来越小，间隔的时间也会越来越短。结合这两年开发商紧急刹车的拿地速度，供应和需求会逐步趋于平衡，楼市的底部便有望形成。比较乐观的预期，最快也要到今年年底。

    也许，真正需要告诫的是那些对这次“小阳春”抱有幻想的开发商。不仅楼市的底部不会一次触底就完成真正的价格反弹，即使当底部逐渐形成，也绝不意味着房价就会立即进入上升周期。因为有效需求的不断修复，只能逐步托住房价向下的跌势，却无法将房价向上拉升。

房价真正进入上升周期，必须有赖于整体经济的好转，高端的改善需求的复苏，投资以及投机的流动性的增长，再加上供应重新回复到短缺的状态……所有这些因素的汇集，如果能够在两年之内完成，那么中国创造的就不仅仅是房地产，而应该是全球范畴的经济奇迹！