商品房本质是奢侈品普通民众不宜购买

吴其伦

奢侈品“Luxury”在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，是一种非生活必需品。

从房屋的属性来看，中国的商品房也是一种非生活必须品。因为房屋的主要功能是居住，民众并非必须通过购买商品房来解决自己的居住需求。实践来看，商品房除了部分人合理消费需求以及少部分人盲目消费需求外，大部分处在流通环节。商品房空置率居高不下更是中国商品房非生活必须品的明证（截至2008年8月底，全国商品房空置面积已经创纪录的达到了1.3亿平方米）。

在中国，消费奢侈品的不外三个群体：一是有钱的民营企业老板，他们是奢侈品消费最有能量的人群；二是职业经理人，从应酬、生活质量等方面都有要求，这一人群在吃穿用度等方面都很讲究；三是来财容易的人群，比如各类明星、部分官员、自由职业者、私募投资者等等。

同样，在中国能够消费商品房的除了上述三个群体外，还有一个特殊群体，即炒房群体。因为动辄几十万、成百万、上千万的房屋实非普通民众能够承受。房改十年来，中国房地产行业在政府的大力扶持下得到了飞速的发展，各地的城市面貌、居民的居住条件都得到了不同程度的改善。我们不得不承认，商品房在很大程度上改善了人民的生活。可由于房产商过度追求暴利、投机充斥楼市、消费者盲目追涨等因素，导致房价日渐疯长（1998年上海房屋均价为3026元/平米，2008年10月的成交均价为13700元/平米，上涨了4.5倍。在有些地方的部分区域，房价在1998年的基础上的涨幅甚至更高达10倍）。畸高的房价，已经远远超出了民众的承受范围。2007年上海城市居民的人均可支配收入为23623元，结合上海房屋均价，我们可以测算出这一时期的房价收入比（以90平方住房、一家三人有收入、均价仍以13700元/平米计算）为：1︰17，已经远远超出国际公认的警戒线（国际标准为1︰4-6）。

因此，无论从商品房的属性、价格还是购买群体来看，开发商所推出的面向广大消费者的商品房，其实质是奢侈品。有很多人是用自己、家人一生的积蓄来消费一套房子，是何等的奢侈！目前，上海、北京、广州、深圳等地的房子均价都在每平方一万元左右，这些城市的大多数区域房价收入比超过了15（有的地方甚至更高），二、三线城市的房价收入比也大多超过了10。

去年以来，中国商品房价格刚步入理性回调通道，成交量曾经一度低迷。可由于开发商尚不能完全放弃暴利、政府在经济危机环境下为了提振民众信心而出台惠及购房者政策、部分民众尚未确立理性房屋消费观等因素，各地房价并没有出现较大的跌幅，近日，国家发改委公布了1月20日~2月20日重要商品价格变动情况，36个大中城市住房价格继续小幅回落。其中，一类地段、二类地段、三类地段普通商品房住宅价格、经济适用住宅价格分别比上月下降1.7%、1.6%、2.7%和0.3%。

与此同时，开发商便迫不及待地调高售价。从万科、金地等十家房地产公司2月全国各地项目的销售价格看，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6%。

可即便在这样的市场态势下，仍然有很多本不具备购房能力的人投入到买房行列当中。而当这些在牺牲自己多项消费行为并通过借贷实现购房的人们得意于自己终于成为有房一族时，却没有想到自己是花了宝马的钱而买来的却是宝来；更没有认识到自己是在恣意浪费自己、家人及亲朋的辛苦所得；当然也就不会认识到平常理性消费节俭持家的自己为什么会变得这么奢侈。

既然我们认清了商品房的奢侈品本质，作为普通民众还是不要购买为好。