偶尔经过Valencia的那一家星巴克，突然想起了一个很久没有联系的朋友小梁，于是我立即从手机上找到了她的电话号码，一拨就通了，电话那边的小梁仍然带着一点娇柔的上海口音...
三年前，经朋友介绍，我就在那家星巴克第一次和小梁见的面，她当时从中国嫁过来还不到两年，是一个漂亮聪明的上海姑娘。由于她已经拿到了加州房地产经纪执照，想听听我的建议，看她如何在这条路上走下去。她的老公是一个很能干的美籍华人，是我朋友的同事，在Valencia的一家航空技术公司工作。他们和一个不满两岁的儿子就住在离我家不远的一套租来的公寓里，但她说他们正在考虑买一栋房子。
没过多久，我们两家一起参加了小梁老公单位组织的出海钓鱼活动，一次令人难以忘怀的经历。小梁的老公是一位博学多才的工程师，为人随和，对他的娇妻非常体贴关爱。他告诉我他们已经在SR小区买了一栋居住面积3000多平方英尺的新房子，只是还没建好，等搬了新家一定请我们去玩。小梁还自豪地说这么好的房子才花了60万美金，很值得。
当我们接到小梁的邀请时大概是前年九月初，他们已经住进了新家，请我们去参加他们的烧烤party。我们买了一棵水蜜白桃树作为他们的搬家礼物，希望几年后去他们家摘桃子吃。从Valencia市区开车约15分钟就到了他们家，整个SR小区坐落在一片幽静的山坡上，有点世外桃源的感觉。那天我们还见到了他们两岁的儿子和小梁的妈妈，一家人很兴奋地给我们解释他们将怎样布置房子和设计前后花园。只是小梁的老公已换了一个工作，虽然更有前途，更能发挥自己的才能，但每天得开车到很远的东部上班。当时我已隐隐约约地察觉到他们似乎有点担心，觉得房价会继续下跌，而他们买房有些为时过早。
从那以后我们各自忙碌着，再也没有听到他们的消息，直到几天前在电话上才从小梁那儿了解到他们的近况，有些感叹。
正如他们所担心的那样，自从他们买了那栋新房以后，房价就毫不留情地一直往下跌，现在已经是惨不忍睹，一年之间就跌了18万左右！目前他们那个SR小区已经有好几栋被银行没收的法拍屋bank
owned，还有无数栋正在挂牌亏本出售short sale的房子。
所谓亏本出售（short sale），是在法拍屋形成之前，屋主挂牌出售，但卖房所得到的钱远不够还银行的贷款，而银行会根据不同屋主的经济情况来决定是否愿意承受损失，因而屋主必须征得银行的批准才能按银行的估价卖出去。
小梁的全家已在去年五月就搬到了洛杉矶东部的河边市Riverside，离小梁老公上班的地方不远。他们在那儿用40多万买了一栋占地半英亩的房子，一办完转户过程，他们就停止支付这边的房屋贷款：一代80%为48万，二贷20%为12万（高利息），好一个100%的贷款！照理说停止还贷三个月之后他们就应该收到银行的例行警告NOD（notice of default），可他们在半年后都还没有收到任何通知，贷款行肯定是忙昏了头，房子就那么空着。他们本打算自动放弃这边的房产权walk away，让银行收回去，那样的话，他们的信誉就会被毁七到十年。（在美国，一个人或企业的信誉一旦因某些行为而受到损毁，其间接损失往往超乎中国人的想象，而要重建信誉所付出的代价也将十分惨重，所以美国人不到万不得已绝不冒险走这一步棋）。
去年8月他们决定挂牌以46万亏本出售short sale，同时向贷款行申请批准。如果银行批准了，那么二贷行就会损失所有的12万，而一贷行也会损失好几万，对小梁家来说他们的信誉就只会被毁两三年。但是这个Shortsale在市场上折腾到现在都没结果，贷款行只批准了51万的出售价，但是却没有人愿意买。现在他们也不指望能卖掉这栋房子，就等着银行来拍卖没收吧。那样的话这栋房子就会从short sale变成法拍屋（bank owned）。
小梁家敢大胆地放弃产权walk
away，就是因为他们在买房时没有支付任何底金(首付）down
payment，所以对他们并没有太多金钱上的损失。可见二贷行为了攒取较高的利息就冒着这么大的风险随便贷款，太疯狂了。在房价上升的市场，自然有高利可图，可房价一跌就连本金都难保了。因为房主卖房后首先还款给一贷行，剩下的才还给二贷行，不剩的话二贷行就血本无归。
现在我们这地区有大约1200栋独立房屋在挂牌出售，其中百分之七八十都是short sale或bank owned。我相信绝大多数失去房子或者不得不放弃产权的屋主们，都是由于他们在经济上发生了变化而无法继续还贷，其中最主要的原因就是由于二贷的浮动利息突然上浮，引起每月还贷数额的增加，使屋主们失去支付能力，由于房价下跌又无法重新贷款。这是造成目前美国金融危机的主要原因之一。
这种情况发生得最多的地方就是前几年刚建好的那些新房区。小梁这边的家就是其中的一个例子，对于他们这种做法，除了毁掉他们的信誉七到十年之外，还会受到其他什么处罚，可能连他们自己都不清楚，政策法律也在不断的变更中。
说明：
“一贷”（first loan）----- 在美国买房贷款最稳妥保险的数目是房价的80%，也是一贷行在不收取贷款保险（mortgage insurance）情况下的最高贷款限度。如果买主能付20%的首付，就能按自己的信誉分数拿到相应的最低的固定利息。
“二贷”（second loan）----- 任何超出了80%的贷款，有很多贷款方式，二贷就是其中一个。数目可从房价的5%-20%，由于二贷的风险大，利息就高，多数是只固定一到五年的浮动利息。一贷行与二贷行可以是同一家银行，也可以是不同的银行。
“次贷危机”（subprime lending crisis）中的次贷，与本文小梁家并不相符，大概是因为他们的信誉好，二贷行才敢贷给他们20%。所谓“次贷”主要指的是银行贷款给那些信誉不太好的次级买主，或者那些连工资收入都不能证明而由自己说了算的（stated income）买主，那样的贷款利息高，当然风险也很大。前几年贷款银行就像疯了似的，好像谁都可以借钱买房，才造成了今天这个不可收拾的烂摊子。
范晓天
2009年4月于美国洛杉矶