六种迹象表明上海商品房价格将崩盘
去年以来，各地房价都步入了下降通道，上海房价也出现了小幅下跌。可从降幅来看，上海商品房价格还显得较为坚挺，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，上海同比下降仅为2.4%。于是乎，部分人就想当然地认为，上海房价是最抗跌的，上海是中国房价的最后堡垒。对此观点，笔者绝不赞同，从目前种种迹象来看，上海房价或将于今年崩盘。
一、上海消化库存商品房需要33个月，市场供大于求局面将持续很长一段时间，上海房价必将出现较大跌幅
根据中原地产(中国)研究院截至今年2月28日的统计数据显示,万科、保利、中海等10家房企巨头,今年一二月份总共推出140.9万平方米的新盘,仅占上述房企在售房源总量的10%。这些房企的库存总量达到1972万平方米,占据目前全国新房库存总量的10%。照此计算,目前,全国新房库存约为2亿平方米。
据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。
居高不下的商品房库存加上不断推出的新盘，市场供应量将持续增加，这样，商品房市场供大于求局面将维持很长一段时间。在这样的市场态势下，开发商惟有大幅降价，才能激发需求，上海房价出现很大跌幅甚至崩盘是一种必然。
二、6万套经济适用房将在很大程度上稀释自住性需求，经济适用房的价格相当于周边商品房价格的五折，经济适用房周边楼盘价格必将出现大跌
根据市房地产部门公布的《上海市住房建设规划（2008—2012年）》（征求意见稿），未来5年，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，也就意味着届时平均每5套新建住房中，就有一套是经济适用房及廉租住房。2009年， 2月，规划部门公开表示，今年上海将继续新开工400万平方米、6万套经济适用房，维持了去年的开工规模和水平。据悉，2008年上海经济适用房建设开始起步，400万平方米的开工任务已经完成。
位于浦东等地的上海经适房基地，与周边房价相比，经适房价格相当于其5折。如三林地区，与周边1万2千元的价格相比，其价格约在6000元左右。在宝山顾村，相关人士称经适房的价格将定在4000元以上。而在距离该基地车程10分钟的上海知名楼盘保利·叶上海，售楼人士称均价为9800元。
大量的经济适用房在很大程度上稀释了自住性购房需求，加之，经济适用房的价格仅相当于商品房的一半。这样，经济适用房周边楼盘的销售必将受到重大影响，其价格必将出现较大跌幅，上海房价出现大幅下跌甚至崩盘将是一种必然。
三、上海市官员公开表示不支持高房价，商品房价格必将出现回调
上海两会期间，上海市委书记俞正声指出，现在的房价对参加工作不久的年轻人而言还是买不起。“刚工作五年，一个月也就三四千块钱，我们现在的经济适用房标准是7年，7年之后收入能有多少？”，“买不起啊！” 俞正声在仔细地为在上海工作的年轻人算了一笔账后，语重心长地说。
2月21日上海市长韩正在回答网友们的提问时坦言，“目前上海的房价确实偏高了。房价总的是市场在调节，但是政府应该用一些政策来引导，促进消费，不能刺激房价，价格低一点买房子的人会更多。”
上海市官员在公开场合多次表示不支持高房价，表明了政府平抑商品房价格的决心。这样，开发商将彻底失去政府的扶持，其欲走出困境必须自救，而自救的唯一有效途径就是大幅降价，上海房价出现大幅下跌甚至崩盘将是一种必然。
四、银行收缩房地产开发贷款、重点防范假按揭及各种形式违规贷款案件，开发商的资金压力将大幅增加，降价出逃是必然选择
在近日举行的中行与建行2008年业绩发布会上，两大行高层均以房地产业贷款占比下降作为推介公司风险控制的一大亮点，两大行的表态透露出此时银行业对待房地产业的谨慎预期。在建行2008年退出的644.6亿元贷款，以及今年400亿元的贷款退出计划中，房地产业均是其选择性退出的重点领域。
上海银监局日前发布了“2009年辖内银行业机构案件防控工作意见”，提出2009年上海银行业案件防控目标。今年上海银行业将重点防范票据诈骗案件、假按揭案件以及各种形式违规贷款案件。
银行收缩房地产开发贷款、重点防范假按揭及各种形式违规贷款案件，开发商的资金压力将大幅增加，降价出逃是必然选择，上海房价出现大幅下跌甚至崩盘将是一种必然。
五、房产转让项目增多，表明开发商资金压力日渐增大，大幅降价以期快速回笼资金是必然选择
日前，上海房产转让增多起来，笔者在上海联合产权交易网看到，上海金缔联创置业有限公司100%股权及226,075,843.70元债权、上海赛虹房地产开发有限公司10.56%股权、上海春申房地产开发有限公司51%股权、上海泰中投资管理有限公司10%股权等上海企业项目转让信息。
房产转让项目增多，表明开发商资金压力日渐增大，大幅降价以期快速回笼资金是必然选择，上海房价出现大幅下跌甚至崩盘将是一种必然。
六、量价齐跌的市场表现，表明开发商的销售压力将空前增大，与此同时，也将令市场观望气氛变浓，开发商大幅降价是必然选择
早在三月份，笔者在接受部分媒体采访时就表示，近期成交量放大源于优惠政策、刚性需求释放、开发商前期降价等多重因素的激发，但在经过二三月份的释放后，市场所积聚的需求将消耗殆尽，4月份一线城市的楼盘将出现量价齐跌的局面。
而市场表现也印证了笔者的看法：上周全市商品住宅房源成交38.84万平方米，环比下滑11.29%。与此同时，成交均价也出现了6.83%的回落，为12488元/平方米。
量价齐跌的市场表现，表明开发商的销售压力将空前增大，与此同时，也将令市场观望气氛变浓，开发商大幅降价是必然选择，上海房价出现大幅下跌甚至崩盘将是一种必然。
综合上述观点，结合目前尚未出现转机的国际、国内经济形势对上海的影响，笔者认为，上海房价将于09年4月份起至年末出现至少超过30%的跌幅，像深圳那样的房价崩盘将在上海上演。