陈真诚：少数阔佬的盛宴场
——土地市场分析系列之八：夏日飘雪8
文/陈真诚
（内容导读：二级市场上的成交量并不太大，于是，一些大型开发商，还得把目光投向已成为少数大型开发商盛宴场的一级市场…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
5月21日下午16点，经过89轮竞拍，最近在广州卖了十层写字楼给国开行而套现5亿多元的富力地产，大手一举，通过北京富力城房地产开发公司拍下10.22亿拿下了此前舆论纷纷扬扬、备受关注的地块北京广渠路10号地块。
北京广渠路10号地块，位于北京朝阳区广渠门外10号广渠门外大街附近，东三环内的CBD核心区，是目前推出的少有的优质土地。该地块5月7日入市挂牌交易，起始价为2.9925亿元。接过第33份竞买报价单后，21日下午15时39分，正式开始竞拍，竞拍起始价达到了70150万元。最后，拿7号号牌的富力地产（北京富力城房地产开发公司）经过89轮竞拍、以10.22亿拿下该地块。该地块土地面积42549.943平方米（建设用地32299.953平方米），建筑控制规模72500平方米，同时将配建5000平方米的廉租房。富力拿地的楼面价14096.55元/平方米，在该地块周边的项目，冠城名敦均价20000元/平方米，FREE自由季均价15000元/平方米，首城国际中心二期均价14800元/平方米，富力城二手房价达到18000元/平方米。
至此，备受业内注目、媒体不惜版面报道的北京广渠路10号地块出让，以一场大型开发商的盛宴而告一段落。如果此地块将来能够及时顺利开工、上市销售的话，北京广渠路10号地块出让，将以富力的阔绰出手而画上句号。不过，本文作者陈真诚分析认为，可以设想的是，在整体土地市场依然低迷大势下，在大多数中小开发商只能靠边站的业态下，这场阔佬盛宴对房地产市场尤其对土地市场的影响还将继续，对大型开发商的拿地心态影响还将持续发酵。因为，事实上，从土地拍卖现场来看，另外还有17家开发商在陪宴，其中包括中国电子、茂华、亿城、方恒、城开、中信、奥园、金地、华美、华远、天恒、世纪鸿、凯德置地等。他们愿意到场，说明他们愿意出资也并不小器，至少在7亿元以上，但结果是无果而归，做了一场陪宴客。不过，更多的中小开发商，连入场作陪宴客的资格都没有。
同样，在此之前两天的5月19日，北京麦金利地产开发有限公司，经过现场80轮竞价之后，以6.24 亿元竞得通州区通胡大街70号地，超出底价2.44亿，比底价3.8亿元高出六成。当时，也有另外10家开发商陪宴，其中包括有金地、绿地、乐成集团、奥园、方恒地产、福建金辉地产等知名开发商。
此外，今年1-4月，全国主要城市出让经营性土地的典型成交中，无不是少数大型开发商的盛宴场，如大华集团控股公司大连金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下甘井子区7宗居住类用地，大连万达集团以12.032亿元的总价拍下武汉新华西路地块，上海绿地集团亿9.57亿元、溢价率达到36.1%竞得上海松江区辰花路15号B地块，天津松江市政建设有限公司9.49亿元的总价拿下天津津丽张2004-049号宗地一期开发地块，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以每平方米4250元的起拍价联合竞得青岛原建委老楼地块。上海绿地那场9.57亿元的盛宴，当时有39家开发商领取挂牌文件作陪宴客，其中包括绿地、华侨城、保利、朗诗等知名开发商。
据初步统计，今年以来，在大多数中小开发商还在对土地市场观望乃至远离之际，还有万科、保利、恒隆、金地、汤臣、北京城开、杭州新天地、龙湖等大型开发商已经在土地市场上出手拍地，更有一些大型开发商表示有意拿地：
远洋地产总裁李明表示，远洋公司现金充裕，现时手持现金超过100亿元，净借贷比下降至30%，具有强大的增加土地储备能力；华润置地5月19日发布公告称，拟通过配售3亿股股份来融资42.4亿港元，用于添置土地储备和日后企业的运营资金。
金地集团董事长凌克公开表示，为了2010年和2011年的开发，金地今年一定要拿地，预计拿地资金在50亿至100亿元之间，拿地重点地区是长三角、珠三角和金地比较缺项目的环渤海区域。
中海发展董事局主席孔庆平也表示，今年将动用50亿资金用于新增土地储备，预计购地400万平方米。
合生创展今年拿地的意图，主要是对北京核心地段的土地及适合做高端产品的土地更感兴趣。
保利集团年初在五城市拿地17亿元后，5月15日再次拿地，并计划年内在北京至少再拿两块土地。
SOHO中国董事长潘石屹在公司获得100亿元授信融资额度时，大胆放言，这笔金额加上现有的100亿元存款，都将用于土地和项目的收购。
招商地产董事总经理林少斌曾称，目前土地价格回落，相对容易买到合适的土地，招商地产可以考虑趁低价吸纳北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地。
中国最大住宅开发企业的万科，总裁郁亮在2008年万科业绩说明会上称，万科已腾出了上百亿元资金用于并购，只是，由于各地救助政策，使得本应出现的并购机会并没有大量出现。
还有恒大等一些开发商也已经表态，有意今年在适当的时机，购入一线城市的优质地块……
不过，细心的人当会发现，除碧桂园等一些大“地主”外，还有一些大型开发商的手中握有不少的土地存货可供开发、销售多年。如有数据显示，目前万科的土地储备为1793万平方米，按照万科2008年557万平方米的销售量，万科现有的土地储备够其开发约3年。万科目前已成为上海房地产市场的最大“地主”，在上海的土地储备已达到299万平方米，够上海万科开发约6年。按照2008年的销售速度，保利和中海的土地储备可以卖上8-9年。金地的土地储备，足够金地卖上10年。雅居乐和招商地产的土地储备，至少可以卖上20-30年。绿地在上海的土地储备也达到了277万平方米，按照目前的开发、销售进度，够绿地开发5年，这还不包括5月14日新拍的土地等。和黄在上海已有土地储备124万平方米，足够和黄开发约20年。虽然截止2008年年底，远洋地产拥有的土地储备已经达到1228万平方米，足够远洋地产在未来5到7年时间内开发所用（还有人分析称，按照2008年的销售速度，甚至可供其开发、销售20-30年）。截至2008年底，华润置地已拥有土地储备2232万平方米，按照2008年70万平方米的销售速度，可供华润置地开发32年……
此外，相关全国市场的数据显示，土地存货巨大，土地积压严重。如，有研究报告称，1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险。戴德梁行今年1月发布的报告称，由于全国一级土地市场库存“主动性积压”，约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。任志强也承认，目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化完这些库存的土地。
即便在这种情况下，尽管房地产市场依然处在深度调整周期中，但由于一些地方政府相继推出优质地块，还采取了降低土地出让金或拍卖底价或起始价格等办法，出台改变土地出让金支付方法或延期支付期限、减免税费等政策，甚至允许延长土地开发或囤积不开发期限、修改规划改变土地用途或提高容积率，以刺激开发商拍地拿地，所以，一些大型开发商依然准备继续拍地以增加土地储备。不过，同样需要看到的是，已经开始增加储备土地或准备继续储备土地的，主要只是少数大型开发商。本文作者陈真诚分析认为，大多数开发商，尤其中小开发商，依然不愿意拿地，或不需要拿地，或无能力拿地。甚至，有不少开发商，还迫切希望在二级市场上卖掉手中的土地，或需求被大型开发商收购项目，或联合开发项目。因此，近年来大多数土地储备都是通过在二级市场收购其他开发商项目的方式而获得万科、SOHO中国、远洋地产等一些大型开发商，正在物色合适的收购项目，希望在理想条件下以项目转让和合作开发的形式拿地储备土地，或增加开发项目。只是，在二级市场实际上已处于高度买方市场，一些想卖地的开发商不愿意降低地价或合作条件，或无法接受买方开出的价格或合作条件，所以，目前，二级市场上的成交量并不太大，于是，一些大型开发商，还得把目光投向已成为少数大型开发商盛宴场的一级市场。
基于实际情势而言，从整体来看，目前这种土地市场大势，在一定时期内，还将继续下去。
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