陆新之

虽然春天的美股股市形势不错,但是这信心并没有具体的数字支持,更多来自于美股的投资者已经习惯了一连串的坏消息。例如克莱斯勒的申请保护,还有第三十几家中小型银行倒闭。在这些连串知名公司之中,一般公众不太熟悉的美国第二大地产巨头GeneralGrowth申请破产,就显得不是太大震动。只是这一切又在证明,美国房市的黎明有多远还不可知,至少现在还相当的黑暗。

GeneralGrowth(共同发展房地产公司)旗下拥有并运营着逾200家购物中心,资产规模达到295亿美元。在经济繁荣地产泡沫的前几年里,GeneralGrowth悄悄地进行了狂热的并购。结果就跟其他大举扩张的准金融机构一样,遭遇金融危机的爆发,因为信用市场的冻结,公司的资金链截然断裂,融资渠道堵塞,它并购借下的270亿美元的负债,真是神仙都没有办法。而在出售公司旗下资产不顺的情况下,只能申请破产保护。

经济不景气导致的消费低迷,使得商业地产继住宅之后,也受到重创,这也是压在GeneralGrowth背上的一根沉甸甸的稻草。根据美国赖斯研究机构的数据显示,购物中心空置率在2008年达到近10年来最高点7.1%,许多专卖店因为经营不善干脆选择了关店撤出购物中心。对GeneralGrowth而言。真个是笼腾出来了,却没有鸟再来了。

GeneralGrowth申请破产保护,成为美国房地产行业有史以来规模最大的破产案之一,事实告诉那些躲过美股大跌但是却投资商业地产基金的投资者,商业地产这个堡垒,从来不像金融机构给你推销产品时候形容的那样固若金汤。在经济下滑的过程中,商业地产的抗风险能力比较强,往往是最后一个受到冲击,正所谓“覆巢之下焉有完卵”，怎么可能是只有住宅发展商难熬，而商业地产运营者独善其身的事情呢？GeneralGrowth这样大规模的商业地产企业都已经轰然倒下,紧随其后的,还有多少？

在中国,在貌似已经成为过去的地产寒冬中,商业地产的回落明显比起住宅慢。所以不断有开发商朋友强调,他们的物业都是自己持有的,以租赁的方式回报稳定,客户都是大企业,租约一签就是好几年———“租约还没满呢,你看这经济危机说过就过去了”。甚至,有一次他说:“我们不是地产公司,我们不是开发商,我们做商业地产。”

这种急欲把自己和住宅开发商划清界限的心情可以理解。只是从国外的历史来看,商业地产中波动最大的,就是零售商业地产和办公楼地产。商业地产的衰退往往比民用地产晚,但是两三年之后,租约一满,该衰退照样衰退,该衰退多久照样衰退多久。不过，在去年底的统计数字就显示，北京和上海的甲级写字楼的空置率都在增加。尤其是今明两年，两地还有数百万平方米的写字楼增加，租金要维持2007年的水平，有点玄。尤其是那些只是借贷资金来持有物业,并非自己百分百拥有的公司,每年还得想着怎么样用租金填平贷款呢。房价和租金的筑底这些事,对商业地产开发商来说,还是家家都要面对，不是掩耳盗铃就能逃避的。事,对商业地产开发商来说,还是家家都要面对，不是掩耳盗铃就能逃避的。