原载《新地产》2009年7月号

    房产项目和土地本来就是唇齿相依、一脉相承的关系。所以，当楼市出现“小阳春”之后，土地市场也随即“暖和”起来，有些区域个别地块的交易甚至有点要“火”的意思。在这方面具有标志性的事件是北京的“广渠路10号地块”的拍卖结果，而带有“风向标”意义的则是万科近来的连续拿地的“大动作”！

    房价在2008年一路在跌,但是争论也一直没有停,好像到了下半年反对“看空”的声音才真正销匿。倒是对于土地市场的意见大家却很一致,整个年度全国的土地交易非常淡静,许多城市连续数月都是零供地、零成交。直到今年年初，广州推出一些地块，还仍有流拍的，即使是完成交易的土地也基本上是底价。大部分公司根本不讨论拿地的事儿，土地一时间从“香饽饽”变成了“烫手的山芋”。那些在07年楼市价格处于顶峰时拿下高价土地的企业,都面临着“面粉”比“面包”贵的难解之结，而其余开发商们无论是抱着侥幸还是嘲笑的心态，好像大家都已经心生警惕，不会再行“赌徒”之事了。

    这次“广渠路10号地块”的拍卖结果之所以令业内及媒体一片哗然，原因就是“面粉”贵过“面包”的情形又重出了江湖：每平米15000元的楼面价，比照区域目前的房价，必须要有对今后一、两年楼市相当乐观的预期，否则项目的开发是很难获取利润的。

    “乱花渐欲迷人眼”，对开发商们的拿地心态真正产生重大影响的，应该是5月份以来，万科在全国各地被有些称之为“卷地”的一系列行为。万科在07年底大家普遍处于懵懂的时候就坚决地“看空”后市，并率先掀起全国性的大规模降价运动，事后被证明为英明的“先知先觉”。而今年刚过了第一季度的“小阳春”，万科先是表示后悔没有在去年“最好的时机”（其实也就是楼市最“黑暗”的时期）动手拿地，并预计今年下半年会出现企业纷纷入市拿地的局面，之后果然在很短的时间内于无锡、青岛、厦门等城市共拿下可建面积数以百万平米计的开发用地。

    富力在北京拿下“广渠路10号地块”这个高价“面粉”，在竞拍过程中众多开发商的参与以及争夺激烈的场景，万科这个“风向标”目前在拿地方面的激进，是否意味着我们的开发商们应该就此建立起充分“看多”的市场预期，并跟进万科这个行业“领头羊”施行积极的拿地策略？

    至少有两个重要方面的分析与思考，会促使我们对于这一问题的给予趋向理性和谨慎的答案。

    首先，是关于房价预期的讨论。我还是要重申一个观点：前一段时间的所谓“小阳春”是中低价位楼盘大幅降价后大规模修复有效需求的结果，而房价的调头向上必须有待于整体经济的复苏，这绝对不会在短期内（具体说是今年）到来。因此，在北京、上海的城市中心地段，今后也许还会出现一些像“广渠路10号”这样的高价“面粉”地块，但这只会是局部的、个别的现象。如果仔细分析一下万科这一系列拿的土地,我们会发现其基本上都在二线城市而且价格比较合理。所以，开发商目前的拿地决策，价格还应该坚持“面粉”低于“面包”的水平。如果出现大量高价土地的交易，那么新的“疯狂”将给行业和开发商带来比08年更加严重的打击。

    其次，是关于土地供求关系的考量。目前在开发商手上尚未开发的土地存量仍然处于一个比较高的水平，按北京有关部门的统计还可以卖三年。另外，各地政府为了保增长、促发展，土地供应的数量和速度都在加强。那么，为什么一个“小阳春”就使开发商对土地的需求开始变得热切，甚至让人产生供不应求的错觉？我认为问题还是出在几年前本人提出的“企业缺地”对“市场缺地”的放大效应上：也许市场上土地的供需整体是平衡的，或者假设只缺十块地，但由于我们有一百家开发商，每个公司为了“可持续”运营至少需要一块土地，那么就变成一百块地“需求”。这次房地产市场只是调整了价格，却基本上没有调整掉什么企业，开发商的总量也许更多了，那么这种土地需求的“放大效应”就会强烈。

    因此，目前开发商们的拿地决策，应该在一片酝酿中的躁动中多一些理智和判断，不要急着火起来。