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國務院發展研究中心近日發佈的信息顯示，2009年1~4月上海市房地產開發投資419.44億元，
比去年同期增長1.8%，佔全社會固定資產投資的33.4%，比重同比微升0.8個百分點。(新華社圖片)
市道向好是近日的新聞焦點，股市、樓市都比去年底、今年初較佳。中央決定上海加快“國際金融中心和國際航運中心”建設，對上海未來發展肯定是利好消息。究竟將對上海房市行情影響幾何，究竟上海樓市未來行情將又將如何，上海樓市未來如何實現健康穩定發展呢？
樓市行情值得觀望
4月下旬起，上海樓市曾一度迎來交易面積井噴現象，首創82周來新高， 作為國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行，該行大中華區總經理張國政表示說， 2009年4月，商品住宅成交出現井噴的現象。因為，2008年以來被抑制的自住性需求被釋放，同時部份投資性需求進入市場，上海樓市反轉的現象正在確立。一手住宅的可售面積持續下降，2008年12月底上海一手住宅可售面積約854萬，2009年3月中下跌至805萬，2009年5月初下跌至696萬，住宅市場的去庫存化過程，逐漸緩解市場的供應壓力；從樓市的相關性指標看，隨著市場化的加深，上海樓市與A股股指走勢具有較強的相關性，近期股市的走強，有助於強化樓市的信心。從二手房掛牌量也可以看出，市場拋售的壓力基本消除，2008年9月掛牌數量高大12.4萬套，2009年2月下跌至10.6萬套，2009年5月初為8.8萬套。他還表示，不過住宅銷售價格一直維持高位，對市場的反轉態勢保持謹慎的態度，房價的過高可能會提早結束樓市來之不易的活躍局面。
中國地產網副主編林戈則認為：上海樓市在經歷長時剛性需求被壓制下，在貸款政策放鬆後，交易出現了量價齊升的活躍局面。然而，上海樓市近期交易趨於中小戶型化郊區化和交易活躍區域集中在上海中環以外，並且保持著量價齊升的態勢，至少，在同一物業小區的房市價格沒有出現下跌的行情；不過，他補充說，單從新房供應面積或房屋成交面積來簡單判斷行情轉暖，還為時尚早，具體理由是，宏觀經濟環境尚未得到根本性好轉，樓市缺乏“轉暖”支撐的真正基礎。
樓市健康穩定發展機制待定
最近，銀監會在上海“房地產信託投資基金”（簡稱RELTs）試點，對此，戴德梁行大中華區總經理張國政則認為，房地產信託投資基金具有高派息、收益穩定、高流動性和安全性等特點，對於物業持有型的發展商來說是一種鼓勵，拓寬了融資渠道，有助於調整企業的資金結構。由於不少國內開發商正在積極轉型商業地產，REITs的確有助於降低房價波動的風險，也可以有效防止商業地產拆開散賣後經營管理不善的弊端。
過去，上海樓市結構過度集中在商品房上，而“經濟適用房”和“廉租房”相對供應不足，因此曾為社會所詬病。獨立房產評論人顧海波則表示說，上海樓市假如結構持續不能得到合理調整的話，尤其是樓市持續數年增長，而從未發生過下跌行情，未來的樓市行情會更存在下跌的風險。為防止樓市價格的大漲大跌，保持樓市平穩發展，政府宏觀調控勢在例行。
對此，上海市市委書記俞正聲在一次上海“兩個中心建設會議”上曾表示：今後，上海各地政府，可通過增加開發建設大型住宅小區，增加“經濟適用房”和“廉租房”的面積，確保上海樓市平穩發展，但在具體供應面積上，今後上海有望實現保持年均8~9%的增幅。在拉動經濟增長的同時，又能滿足真正有住房需求人的購房需求。決心從調整上海經濟機構上下功夫，實現上海經濟持續健康平穩增長，當然也能保障上海房地產市場的健康穩定發展。
中國地產網副主編林戈則表示說，上海購房者過去曾吃過高房價的苦頭，現在見到樓市價格稍微上漲便“一窩蜂式”地搶購，結果本來可以調整的房價再次被追高，樓市市場就這樣再次被市場“先知先覺”的消費者追高，事後又痛罵樓市價格虛高，如此這樣的行為曾在過去上演過無數次，但假如消費者集體理性購房，上海樓市價格或許就不會有現在的情形，市場需要“後知後覺”的消費者。他補充說，儘管當前樓市行情上漲，但可望在未來六至八個月後逐步被調整消化掉。
復旦大學金融研究院副院長陳學斌則認為：樓市價格過高很大程度上與土地拍賣價格過高有關，降低城市土地出讓金，直接限制房產開發商把成本轉移給購房人，同時政府適當降低企業經營負擔，讓利於民。再者，真正提高居民的可支配收入水平，讓更多購房人具有購房支付能力。另外，樓市價格假如忽高忽低，會增加購房人還貸能力的不確定性，容易造成更多的壞賬呆賬，勢必增加銀行等金融機構的金融風險，如此以來，既不利於居民購房，也不利於金融行業的健康發展，更也不利樓市健康平穩發展，政府積極保持樓市平穩發展成為關鍵。
另外，隨著香港李嘉誠在內地最大的商業地產項目——上海普陀真如城市副中心逆勢開工建設。至此，上海將形成“一主四副”的中心格局，加上上海加快“國際金融中心和國際航運中心”，未來上海樓市在總體行情上將獲有更多的支撐基礎。
世博會對樓市將有何影響
世博會日益臨近，究竟將對上海及長三角城市樓市，乃至全國樓市產生何種影響？
戴德梁行大中華區總經理張國政則表示：世博會對於上海及周邊城市的帶動是全方位的。上海世博會直接投資包括園區工程建設總投入約180億元，運營費用106.8億元，對於經濟的拉動作用顯著。伴隨著世博會的建設，周邊的交通等基礎設施得到完善，使得周邊房地產項目房價上漲，同時動拆遷的需求相應增加。預計世博會期間，上海將迎來超過7000萬人次的遊客，將有力的促進當地消費，直接拉動交通運輸、物流、酒店、餐飲、零售、航空、特許經營等行業；對商業酒店等行業的帶動是巨大的。世博會也將大幅提升上海市的世界知名度，有助於全球金融中心的建設。基礎設施更加完善，相關場館也將帶來長期的客流，強化上海乃至長三角地區在全國的經濟龍頭地位，旅遊、零售、寫字樓等商業地產將長期受益。
中國房地產網總編林戈則認為：樓市市場是個受多變數因素綜合影響的市場，假如單獨排除樓市受別的因素干擾，資本市場上的世博板塊，不斷隨著世博會而得到拉升，受資本市場信心支持，肯定會促進未來上海樓市行情持續轉好。但在多變的世界宏觀經濟環境下，增加了無法確切判斷未來市場行情走勢的基礎，未來市場發展趨勢具有更多的不確定性，不排除上漲和下跌的風險。
全國房地產經理人聯盟專家、中國著名品牌營銷專家陳真誠，曾首創“OV”辭彙、“OV商務別墅”，則向記者表示說，隨著世博會進入倒計時，各種利好性消息先後不斷出現，各種預期在不斷兌現，從具體規律上來看，整體大致呈現“拋物線”情形，目前可影響樓市的預期正在兌現封頂，未來影響樓市行情上漲因素不大。另外，受世博會影響的樓市主要地段居於世博園區附近，而對園區意外的影響有限，對整個長三角樓市的影響更是微乎其微，如同2008年北京奧運會一樣，當時受奧運會影響的樓盤主要分佈在北京奧運地段。不過，世博會對上海及周邊城市樓市有一定穩定作用。對此，國內經濟學家崔巍，早前曾成功預測了中國股市進入行情轉變階段，也表示了類似的說法。
不過，針對國內樓市前段時間出現交易量的井噴現狀，曾有不少的專家爭議是否存在“高危區域”和“高危時段”。
戴德梁行大中華區總經理張國政則表示：第一季度央行實施寬鬆的貨幣政策，使得國內住房信貸量大幅增加。現在所謂的“高危區域”和“高危時段”是有些危言聳聽的。考慮到國內居民偏愛儲蓄的傳統，住房信貸一直是銀行的優良資產。他認為第一季度信貸的猛增，主要原因有：與銀行實施年初“早放貸，早獲利”的盈利模式有關；由於銀行利差收窄，銀行通過“以量補價”的方式，大規模放貸獲利；由於盈利壓力和爭奪市場份額，使得商業銀行爭相增加信貸投放；銀行的放貸猛增，與相應中央政府刺激經濟的號召有關。2009年3月末，中國境內商業銀行不良貸款餘額5,495.4億元，不良貸款率2.04%，比年初下降0.38個百分點。考慮到四大國有商業銀行除農行外，都實現了成功上市，在資本充足率、風險控制和信貸管理能力方面顯著增強。而且2009年銀行業盈利前景可預見性強，信貸增長強勁，淨傭金和手續費收入對於銀行盈利來說是重要保證。
但經濟學家崔巍，就此曾表示說，現在絕對是“高危行為”。 第一季度銀行利潤增加，實際只是賬面好看；第二季度就不好看了，因為不可持續；估計第三季銀行經營狀況將更為悲觀。
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