地王催生泡沫 房地产调控进入敏感期
2009年07月10日 01:1021世纪经济报道
本报记者 杨丽萍北京报道
“地王”对房价的传导，甚至或可引发的地产泡沫，再度让房地产宏观调控走到了十字路口。
“北京广渠路15号地的价格高达40.6亿，占到了拉动内需资金4万亿的千分之一，这给刚有复苏迹象的房地产开了一个不好的头，这样容易把地价和房价的泡沫吹起来。”7月8日，在搜狐焦点网举办的“北京潮白河别墅区域论坛”上，北京城市规划协会秘书长高毅存指出，“不能让泡沫这样下去，政府应有适度的调控。”
据了解，特别是在一线城市，房价又有冲高迹象，北京有的楼盘甚至还出现了半年内高达171%的房价涨幅。
“泡沫”再起
这一轮对“泡沫”的讨论源于“地王”频发。
以北京为例，40.6亿元的广渠路15号地，30.25亿元的大兴新地王，19.6亿的奥运村乡地块，17.4亿元的九棵树地块，短短的半个月内，北京土地市场经历了令人瞠目结舌的“地王接龙”。
有了这些“地王”的支撑，北京市的土地收益也是盘满钵满。
有数据显示，仅6月份，北京市的土地出让金高达134亿元，加上前五个月约85亿元，今年整个上半年，北京土地出让金进账则有近220亿元，而7月份的土地收入也可能超过100亿。有业内人士指出，如果照此速度，今年的土地出让金将超额完成北京原计划的300亿-400亿元上限。
溢价率则是京城地市火爆的另一体现。
广渠路15号地溢价率146.51%，大兴“新地王”溢价率115.97%，奥运村乡地块则为124.3%，九棵树地块是122.9%。5月，富力地产在朝阳区广渠门外10号居住用地上241.52%的溢价率更是高得惊人。数据显示，今年上半年，北京成交土地平均溢价约为57%。
对此，中国不动产研究中心相关负责人向记者表示，北京土地市场经过2009年前四个月的冷清，确实转暖了，但已露出过热苗头，泡沫很可能已经重现。
对于泡沫的因素有多大，SOHO中国董事长潘石屹仅以广渠路15号地为例阐述了相关观点。
“公司在开会研究如何参加广渠路15号地竞标时，原来测算的极限接受单价是1.4万元每平方米，总价为35.4亿元左右。最后，为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元每平方米，总价大约为38亿元。”潘石屹完全没有料到结果是40.6亿元。
然而，目前房地产不仅仅是“地王”频现的问题，“地王”对楼市的传导效应也令人担忧。
“地王的产生，对北京市房价都有很强的向上带动作用。”潘石屹坦言，以广渠路15号地为例，目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间，而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。“又出现了‘面粉贵过面包’的现象，结果是‘面包’一定会涨价。”
广渠路15号地的取得者中化方兴地产在接受记者采访时也说，他们测算时的售价是每平方米3万元。这让北京东四环房价提前进入3万时代。
据了解，30.25亿元的大兴新地王，楼面价也已接近7000元每平方米，这也意味着北京远郊区房价都将步入万元。
有数据显示，上半年，在135个活跃楼盘中约80%的楼盘进入快速上涨通道，涨幅超过30%的楼盘则大约有40个，部分区域房价达到历史最高点，有的甚至涨幅高达171%。
对此，国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在“京津环渤海房地产论坛”上接受记者采访时明确指出，房地产泡沫肯定存在。
房地产信贷调控异动？
高地价为催生楼市泡沫埋下了伏笔，同时也会抑制未来的市场需求，这与政府部门希望房地产市场健康发展、房价稳定的调控初衷有所背离。
房地产调控再度走到了十字路口。
中国住宅房地产研究会副会长顾云昌指出，去年金融危机爆发后，政策从抑制转向刺激住房消费，从而带来了小阳春的繁荣，拉动了内需，保持了宏观经济的增长；而宽松信贷政策的刺激，必然影响到资产价格，促使其上涨，决策层也因此陷入两难。“现在是个非常敏感、非常关键的时期。”
“政府的责任就是谋福利而不是牟利。政府应对这种泡沫因素适度调控。”高毅存认为。
对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，政府在当前泡沫明显出现的情况，应该采取理性的策略，比如适当控制推地的节奏，不应如此高节奏的推地，应该适当给土地市场降温，“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。
华业地产副总经理陈云峰甚至感慨，“地价上涨，其实开发商也很无奈”。
潘石屹则指出，政府需要马上推出更多土地。2009年1—5月北京市成交房子金额是2008年的1.4倍，这个数字超过了最火爆的2007年1—5月份的成交量。“如果政府不能及时推出土地来出让，就会发生断顿现象。”
再度调控的端倪，来自信贷控制方面。近日有消息传出，包括杭州、上海、成都、北京等在内的多个城市，又收紧了二套房信贷政策，重新回到“购买第二套房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍”的规定上来。
除此之外，此前静默许久的物业税又重新被提及，甚至传闻“今年内将研究开征。”
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