房地产业以盈利为目的与居民住房需求的矛盾，决定中国必须采取市场与计划相结合的供给住房消费政策。住房由市场供给人群与计划供给人群，必须有明确的、社会公认的界限。计划供给的主体是政府，政府供给的住房，不得上市流通，计划供给住房的人群是一个动态数字。市场供给住房人群，也有收入差距，住房补贴应该是工资收入的部分，全国也应有一定的标准。

清华大学教授建议取消“经适房”政策，是基于上述理性分析的结论，是正确的。因为“经适房”的定位不正确，它是指市场供给住房人群中的相对低收入者，俗称“夹心层”。“夹心层”人群永远存在，政府的主要责任不是这一部分人群，政府要管的是靠自己的力量终生或近期内肯定不可能从市场上购买住房的人群。

 

政府供给的住房，不应是普通商品房，它应该是低档住房。结合中国国情，政府应大批量提供低成本、易拆卸、可作临时住房的集装箱式堆积简易住房。

集装箱式堆积简易住房，要按家庭设计，整体厨房、整体卫生间，总面积不得超过90平方，按不同规格，工厂化生产，几天就能建成一栋住房，全国基本统一价格，地方政府统一供给，按家庭收入分档租住或免费提供。

中国的问题是：家庭收入不透明，贫困人口界限不清。政府没有建立社会人口、收入申报机制与数据平台，也没有建立贫困资助的系统政策，使得中国任何关于社会资助政策的设计缺少数据、标准与依据。

 

住房贫困，是中国社会问题之一，与户籍制度相联系，户籍制度又与中国社会人口、收入申报机制与数据平台没有建立相关，如建设有全社会人口、收入申报机制与数据平台，现在的手工操作的户籍制度就可取消。城市政府就能通过人口、收入申报机制与数据平台，明确划分出住房贫困人口标准出来。

解决住房贫困问题，首先是一个数据统计与社会管理科学问题。但有一些住房贫困人口是明确的，即刚参加工作的大学生和有长期在城市居住意愿的“农民工”，他们是中国社会典型的暂时住房贫困人口。这两类人群才是中国政府应该马上解决住房困难的人群。一方面，要用人单位自建适量单位内部公共出租房屋；另一方面，政府要首先解决这一部分人口的廉租房问题。

 

“夹心层”人群住房消费困难问题，在发达的资本主义国家，也没有彻底解决。只能从政府和市场两个方向解决，一是市场上要提供相对低品质、低价格的住房，让低收入人群也能买得起，二是政府在充分解决了计划供给廉租房的条件下，拿出一部分廉租房，供一定条件的“夹心层”家庭周转与暂居使用。但决不能用现在的“经适房”这一摸糊政策搞乱商品房市场。真正要提高“夹心层”的住房购买力，政府只能从土地政策、收费政策上动脑筋。

 

中国房地产业，具有世界上最大的消费市场，它既是社会产业，又是人民大众的生活必须品，即俗称“吃、穿、住、行”中的“住”。解决居民“住”的问题，是“以人为本”、最大的德政。

问题是，过去十多年来，我们没有细分住房政策，政府与房地产开发商联合起来，把中国房地产业“做大做强”，也把中国房价推高到一个不可思议的高度，这一高价房社会存量资产和已购高价房的居民成了中国经济社会的定时炸弹，涨也不是，降也不是。

关健问题是，中国地方政府推高房价的举措，把中央政府推向不义之地。地方政府一次性把未来70年的土地价值尽可能（拍买、地王）收回，各部门通过各种方法尽可能多地收取各类（管理）费用，供现在的地方政府使用。而房地产开发商，看到中国住房的刚性需求，尽可能获取更高的利润。只要房价一直涨下去，地方政府和开发商的利益就在其中，房价一降，各方都没有利益，尤其是美国房价大降引发金危机，更加重了各方的担忧，大力支持房地产企业，以保GDP、保增长、保就业为名，继续推高房价。这是不可持续的，房价必降不可，因为住房最终是要消费者购买，而不是做出来供观赏的，涨价只会逐步压缩购买力。

目前，土地价格、政府各种收费、开发商利润，占到销售价格的大部份，房产建设成本不足销售价格的三分之一。特大城市的一般居住房屋建设成本，无电梯房不足2000元一平方，有电梯的小高层住房，最高也不超过2500元一平方。中小城市的高档住房，每平方建设成本都在1700元一平方以下。而实际销价是建设成本的五到十倍之间。中国的房地产业已把住房当高档侈奢品来做。

中国商品房政策的效应与人性、与党和政府的原始动机，完全向相反的方向发展。

因此，中央政府必须重新设计房地产业的政策，让地方政府从房地产业的利益链中退出来。如再不退出，只会害了银行、害了开发商、打击了新生的房地产业、更害了住房需求的居民。

 

一是取消土地一次性卖70年的收费机制，实行由住房者分若干年逐步交纳地价的税收机制，把地价从房价中剔除。

二是规范房地产开发过程中不必要的各种收费，并由开发商公示销售住房中，政府各种收费项目、金额，税种、金额，各占销售价格的比例。

三是对目前已销售的住房，实行超标准面积、一套以上住房拥有者，征收特种物业税，排除炒房者推高房价的因素。

一个家庭下一代若在规定时点，有年过18周岁，或有大学毕业的子女，子女工作地点与所购住房在同一城市的，拥有两套普通住房者，经当地群众评议同意，可不作第二套住房征收特种物业税。除此以外，有第二套住房者，或超面积者，都必须交纳特种物业税。

四是对闲置未销售的新商品房，开盘后6个月内，由开发商自己交纳特种物业税。

五是对新销售的不含土地价格和政府乱收费的住房，征收新设计的包括土地价格的房地产税。过去购买的高房价（含70年土地价格）只征房产税。这样，拥有房地产就有三个税种，即二套房的“特种物业税”、含70年土地价格的“房产税”、不含土地价格的“房地产税”。三个税种各自调节的对象不同，作用不同，它将成为地方政府重要的财政收入来源。

六是对农村住房，也要实行限制两套住房的政策，这是中国人口多、土地稀缺的国情所决定的。其中，在城市（镇）一套住房，在农村也有一套住房者，其中有一套无人居住的，也要按两套住房征收特种物业税。是不是对农村房地产征收房地产税，由各省市按当经济发展状况确定，报中央批准。

这样，既可以消除推高房价的因素，又能正确反应市场需求；既可节约稀缺的土地，又为解决贫困住房者创造好的社会环境；既能分清市场与政府的分工，又能明确政府在住房消费中的职责；既让中国房地产业健康发展，又让其为满足居民住房需求贡献力量；既能均衡、增加地方财政收入，又能抑制房地产业中的腐败行为。

由于中国社会管理没有科学化，难以收集住房真实情况，必须依靠人民群众，做到公开、公平、公正实施上述政策，党和政府只需要管好自己的干部和工作人员，中国即能实现“居者有其屋”的社会主义目标。