让我们回到消费预期上来！
——对李忠《预期，预期，还是预期》的点评
管益忻
（1）假定这地所盖成的房子能卖出去，能赚大钱，我便能获得高的利润回报。在土地开发到股票购买者之间有一条长长的利益预期——假定——价值链。
在2007年，“土地储备”这四个字对于地产上市公司而言，是极其有魔力的。只要有了大量的土地储备，在股民眼里，就等于有了超强的预期获利能力，它的股价就会飙升。但是，我们似乎就忘了一件事，土地储备的量，对于地产上市公司而言，并不仅仅意味着未来预期利润，还说明另外一个指标，那就是资产负债率——每一块地是不会自动产生钱的，而要想让它产生利润，就必须对它进行开发，而这个开发是需要融资和借债的。钱借多了，当然财务风险也就上升了。
（2）假定失挫，利益假定链条中断。
到了2008年，“土地储备”这个四个字，突然变出了它的另外一副嘴脸，而且是一幅很狰狞的嘴脸。一夜之间，它就从地产公司的救世主，变成了地产公司的追命鬼。于2007年，大家纷纷比拼拿地的量不同，到了2008年，几乎没有哪一个地产公司，再愿意对外承认，我的手上有多少多少的土地储备。
（3）重新认识“稀缺性”。不是土地（原料，成品）稀缺性，而是（用户）的稀缺性——顾客的稀缺是最可怕的“稀缺”。
土地值不值钱呢？值钱。大家都会这么说，为什么土地会值钱呢？因为土地资源具有稀缺性。
（4）开发商的全部“小九九”是建立在“利益链假定”这个基础上，这个“小九九”平台上的运作，小九九的核心方法；***在既往的非“营消”（而是产销）动作中，总是把“赢利”当作“唯一”，客户、其消费、使用价值等等，要么不考虑；有时想到，那也是被放到次要位置上。
当政府进行土地一级开发的时候，要做的一个主要工作，就是要把生地做成熟地，如何做呢？概括起来就是七通一平——通上水、通下水、通电、通煤气、通热力、通电讯、通路，再加场地平整。这些事做完了，生地也就变成了熟地，再加上指标合法，那就可以卖了。任何地产商在举牌之前，都会有一个心里的小九九，这个小九九的得来，就是土地评估的核心方法。
（5）（开发商之间）真正较量的是其内心的“小九九”。然而其核心价值——不——最终看能否为用户认同才是根本。“无实力”的何以打败“有实力”的？关键在于：你说的“实力”是什么。
开商类的土地价值评估，我们一定都是按照假设开发法来进行评估的，也就是说，我们要预估一下，在未来可能拿到的这块土地上，我们能开发出什么样的、多大量的物业，而这个物业推向市场以后，又能赚到多大的利润。可见，钱多与钱少，不是土地拍卖场上真正的较量！
（6）传统认定；真正决定开发商信心的是其预期，预期的乐观与否决定他们举牌与否。问题是这个“预期”——这个大蛋糕，你一定是在购房人支持下才做成的。
真正较量的是信心，是预期，是乐观程度！为什么这么说呢？因为，土地价值评估中的假设开发法，从其实质而言，属于评估学中的收益法。这种收益法的评估价值，主要取决于开发商对未来预期利润的估计，而举牌的实质，是对于未来预期利润的现实回吐——现在能回吐多少，并不只取决于现在开发商的手里有多少钱，而更取决于它对未来预期利润预估的空间。这样一来，是乐观的打败了悲观的，而不是钱多的打败了钱少的。
（6）最重要的是预期之外的“预期”。这是购房人的预期。最要紧的是你的预期能否兑现（做“热”的标准）？最终能兑现的是指能成房屋，能卖出去，能实现利润回报。这是最关键的一条仍然是达消费者（包括所有的购房人：他们共同特点在于），你对自己房之“营”对准了他的“消”。不论是资本品房还是消费品房，不论是工业用房还是商业地产。
说到这里，不难看出，真正决定的地块价值的是预期。开发的预期，经济的预期。土地一级开发的真正，并不在于做熟，而在于做热。什么叫做热呢？就是要想办法让你脚下的这片土地，变成一方在未来充满希望的热土，只要有了这种希望，市政条件差一点都没关系，换言之，只要热了，熟不熟都没关系，但反过来说，只要不热，地多熟都没用。
（7）现在的开发商搞的种种戏法，忽悠购房人上当：或涨价售房；或捂盘暂停等等，都是在同顾（业）主们的预期之外的预期的博弈。
2007和2008，到底差在哪，差别就在于这个预期。在2007年的时候，一切投资市场都持续向好，人们对于未来的发展没有最乐观，只有更乐观，所以，按照这根上行的经济曲线所做出的未来形势判断，就没有不乐观的理由。在这种乐观的预期下，一个个的地王就出现了，地价也是没有最高，只有更高。
而到了2008年，这种乐观的预期消失了，取而代之的是一种弥漫在经济领域的悲观情绪。悲观情绪来了，人们手里的钱其实并没有太多的变化，唯一推动的，就是对未来的乐观预期。于是在转念之间，我们发现，今天手里的土地储备，明天不一定能赚到那么多的利润，但有一件事去是一定的，那就是如果我们要去开发它，就一定要去借更多的钱，就要进一步再提高我们的资产负债率，这在一个悲观的时期，是一件多么可怕的事情。
注：《预期，预期，还是预期》一文来自华高莱斯公司2009年7月号的《技术要点》刊物