倒按揭把房屋变钱包--《第一财经日报》2009-8-22
鞠川阳子/文 2009年8月22日《第一财经日报》
桥本先生家住日本东京中央区，他曾经是一家小工厂的老板，65岁才退休。自认为备好了养老金的他开始享受悠哉的老后生活，可是1年后妻子脑溢血突然倒下，从此就卧床不起。桥本先生不但要承担起全部家务还要照顾瘫痪的妻子，这对于已67岁的他并不容易。不光是身体的疲劳，生活费的压力也增加了。储金用了过半，每月20万日元的退休金，13万元用于交各种固定费用，每月还要取出10万日元贴补家用（还包括护理费、药费）。目前他只能请每周一次的护理，还要给妻子买轮椅。卫生间门太窄、楼梯没有扶手等房屋需改造的问题也出现。投资到证券公司的500万日元在去年亏损严重。最后，在政府的协调下终于促成了桥本先生的“倒按揭”，他得到了每月22万日元的融资，“这，救了我们。”他说。
帮助高龄者把不动产现金化
倒按揭（Reverse
Mortgage）属于住宅按揭的一种，日文正式名称是“逆抵当融资”，就是用自己的住宅作抵押，申请贷款作为养老资金，每月以一定金额领取，也可以在紧急时一次性贷较大的金额，在中国叫“以房养老”。
在日本，倒按揭适用于55岁以上的高龄者，这种贷款不需要还债，在贷款人死亡时房子会被处分作为还债的资金。一直被称为日本的富有阶层的高龄者族群，持有日本全国个人金融资产总额的一半，而房地产的市值相当于金融资产的2倍。如果能够把不动产变现，对于高龄者来说，的确是提高生活品质的好方法。所以有人形象地称倒按揭是“把房屋变钱包”。倒按揭帮助高龄者把不动产现金化，平衡高龄者退休后现金收入少的问题。融资机构以“老后安心信托”、充实人生”等名称推出该类产品。在日本，这项融资服务被认为是高龄化社会不可欠缺的金融产品。
贷款的使用范围是有约束条件的，例如在武藏野市的规定是：生活费每人每月8万日元以内；医疗费每月70万日元以内；住宅改良费每件工事限额100万日元以内等。抵押物可以是：含有土地的独栋房屋、公寓（要求是实际使用面积50平方米以上、建筑年数在13年以内）。对于这两种不同抵押物融资额度是不同的，含有土地的独栋房屋可融资80%以内，公寓只可融资50%以内。不需要连带担保人是它的最大特征。在其他地区，有的限制只用于估值高于5000万日元的房屋。
与生俱来三大风险
倒按揭作为一个金融产品，有三个与生俱来的风险。第一，贷款期比预定的长期化风险：贷款者的长寿远远超过贷款期限，结果贷款提前期满，后果严重。第二，抵押地产价格下跌风险：地产价格跌落会导致可融资额度巨变，往往引起交易提前解约。第三，贷款利息上升风险：利息的提高也会导致可融资额度改变，放贷方往往会提出缩减放贷额度或者缩短贷款期限。
在日本倒按揭还有更大的制约因素，一是日本房屋的使用寿命远远短于欧美的住宅。根据1996年内阁府提供的数据，日本住宅的平均使用寿命为约30年、美国为约95年。这使得抵押房屋的折旧率高，可融资额度大打折扣。第二是日本的住宅市场交易量很小，不活跃，这会导致放贷方的抵押物变现风险提高，所以真正开展倒按揭业务的银行不多。目前只有9家银行有此融资业务，和以TOYOTA为首的3家大型地产开发公司，只限于对该公司建造的房屋提供倒按揭融资业务。
快速增长市场巨大
急速老龄化的日本正迈向重度老龄化阶段（根据国际标准，当一个国家或地区的65岁以上人口占总人口的7%时即为老龄化社会），2009年日本的老龄化比例为22.6%（65岁以上）。日本政府的预测数据显示2055年日本老龄化比例将达到40.5%，所以政府已经把“倒按揭”的重要性提高到“不可缺少”的地步，2006年通过《骨太方针2006》颁布，把它同“生活保障制度”相结合，鼓励高龄者先采用倒按揭方式融资，在仍然无法维持生计时才切换到“生活保护”制度中。
根据UFJ综合研究所2000年发布的推算数据，日本的倒按揭潜在市场达到178兆亿日元，而且这一市场仍然呈增长快速趋势。这一巨大市场吸引着更多金融机构入市，并积极研发更适合本土市场的“倒按揭”产品。
大多数的研究都把倒按揭和“少子”老龄化社会、以及新的生活方式结合起来研究。倒按揭在随着社会老龄化进度的加剧，市场需求必将呈加速增长趋势。这在中国相信也会同样。
中国也已经进入老龄化社会，家庭结构随着老龄化社会的进度会发生变化。养老观念的变化、家庭结构的变化、医疗费用的提高，以及社会保障机制的不完善会造成自筹养老资金的压力。2006年中国曾经热议倒按揭，但是因为难以推行，之后似乎被认为是在中国“不服水土”的洋货受到冷遇。但是，笔者认为随着老龄化的进度，倒按揭会成为不可回避的话题。
（作者为日本养老产业专家、日本皇家养老庄园管理公司执行董事）
