常州“劳南片”拆迁维权记录（一）

                                                   北京   廖宏浩  律师

“拆迁”是个沉重的话题，有房产开发商说拆迁难，其实被拆迁的老百姓才是真难，做一个为老百姓而不是开发商维权的律师就更难了。

本来是不愿去接手北京以外的拆迁案件，但是，一个常州的小姑娘还是让我改变了计划。四月份，一个南方口音的女孩给我打来了电话，希望我能帮她维权，说是她家住在江苏省常州市最繁华的天宁区，住了三十多年的老宅马上就要消失了，而且开发商态度强硬，让他家赶快走人，否则就强拆。为此，她父亲已经气得旧病复发了。我开导她说：拆迁也是国家发展所必需的，而且常州也是长江三角洲地区的发达地区，你不同意就到法院去告吧，法院会给你主持公道的。你找一个本地的律师就行了。

本来事情就此过去。没想到五月一日刚过，又接到了这个女孩的电话，她这一次明显要疲倦了很多，她在电话里说，她父亲因为接受不了开发商“巧取豪夺”的拆迁价格而且每日周旋于一批又一批的拆迁游说人之间终因精神崩溃而不幸去世了。

这是真的吗？五月初的一天，这个女孩晓东（化名）还带着孝来到北京找我，要我无论如何要救救她，她说，父亲就只留下了这么一点产业，而且含恨离世她也不想活了，要和开发商说说理。

说什么理呢？晓东说常州目前到处大拆大建，她所在的劳南片是常州重要的商业中心地带，对面就是著名的商业批发业态“常州九州商城”。在她居住的一百多平方的老宅上面将建设几十层的商住楼，平均楼面价都要六七千。尤其是她家所在的一层将改造成商业门面。每平米高达数万元。可是，给他们的补偿是仅有区区不到三十万元。让他们到哪里去买房子呢？而且，国家不是出台了物权法吗？这是商业建设又不是国家工程凭什么说拆就拆？常州市建设局又不是开发商家办的，为什么处处帮着开发商说话呢？开发商说给多少钱，建设局就马上按照他们说的裁定，老百姓去哪里说理呢？最后晓东说，如果我不能讨个说法就和父亲一起去了，家里还有她和老母亲两条命。这个坚定的江南女孩感染了我和政法硕博律师团队的其他律师。大家一致认为，律师应该维护法律，首都的律师更应做个表率。

为此，我改变了初衷，也是想到常州这个美丽的江南重镇看看正在发生怎样的改变。

由于开发商抢在前面到常州市天宁区法院立案，立案的理由是不服常州市建设局裁定让晓东家在十六日内搬离现场，说时间太长。而法律规定最少也要十五天。可见开发商就是来个恶人先告状罢了。

为此，我们也提出了诉讼，诉讼理由是常州市建设局的裁定是违法作出的，因为：

（一）评估程序违法。

1、确定评估机构的程序违法。原告是从兰陵片老城区改造工程指挥部办公室和第三人房产开发有限公司联合下发的《兰陵片老城区改造工程动迁指南》中得知自己所有的房产由某房地产评估事务所有限公司进行评估，在此之前无任何政府机构或拆迁人代表人向原告本人询问过意见。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）第六条规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。” 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条和《常州市城市房屋拆迁管理办法》第四十七条对评估机构的确定在程序上也作出了严格的规定，要求尊重被拆迁人的意见。但是原告对政府和拆迁人联合下发的《拆迁指南》中为原告确定评估机构的过程情况一无所知。政府和拆迁人的这一行为侵犯了原告的知情权和表达权，属于程序违法，为一个不合理、不公正的估价报告的出台铺垫了道路。

2、评估过程违法。具体表现在评估机构没有对评估对象实地查勘。《中华人民共和国国家标准房地产估计规范》中“估价程序”一章中规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。” 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定：“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。”该估价报告没有按照上述规定进行记载或说明，足以证明报告中所称“我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘”是谎言。事实上房地产评估事务所有限公司从未派员与原告联系实地查勘事宜。很难想象，评估人员坐在办公室里能制作出一份符合实际情况和公正合理的评估报告。这种不按照技术规程进行实地查勘就撰写评估报告的不仅会损害公民、法人和其他组织的民事权益，在涉及国有土地使用权的收回和转让过程中，也会损害国家和社会的公共利益。在具体评估过程中不遵守行业技术规范和行政规章的程序，令人怀疑其专业水平和公正态度。

（二）、适用法律有误。

报告仅对原告套房的建筑面积进行了认定，对与套房一体且长期由原告使用和所有的院落及建筑没有认定，侵害了原告应得的利益。《土地管理法》第58条和《城市房地产管理法》第19条都明确规定出于公共利益的需要国家可以提前收回国有土地使用权，但是应当给予相应补偿。可见，国家提前收回国有土地使用权是需要给予使用权人相应补偿的，而不是仅仅补偿收回土地之上的建筑物。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定：“房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。”报告遗漏了原告所有的套房之外的建筑和使用面积的认定，不知是系故意还是无意。这一遗漏不符合法律和江苏省地方法规的规定。

晓东很快在法院立上了案，据说是得益于开发商先立了案，否则连立案也很难。果真如此吗？我倒是很期待能够早日到常州实地看看。

（未完待续）