（一）

在十八亿亩耕地大限不容改变的前提下，中国城市土地一定是稀缺的，但“土地稀缺必然导致高房价”吗？这不过是一个貌似合理的借口而已。

如果说，在一百年前说这句话，还有情可原，那时的工程技术水平还盖不了三层以上的民宅，但现在的情况，从技术上说，100层的居住建筑也毫无障碍了。目前的问题是我们土地的浪费太严重，最直接的体现就是规划的容积率过低！上海内环曾有一个明文规定就是地块的容积率不得超过2.5倍，也就是 一平方米地块的产出只能是2.5平方米以下,我们对比一下香港岛(不用比香港中环)普通地块的容积率在8-12倍就知道我们土地的利用效率只是人家的1/5。

我们一说控制房价快速上涨,政府就忙着多拿点地出来,说句实在话,我觉得作用很有限:

1、政府能拿出多少地出来呢？

 在用地指标卡脖子，国土资源部督导员防贼似的督导下；在各种产业用地的争抢下；在政府“重点产业扶持”的政策下；在旧城改造被容积率限制，怎么也算不过账的情况下；在保障性用房保量的迫切性下；在预留未来推地的余地下，其实根本就不用争论。

2、政府新拿出的土地位于何处？

  目前疯涨的价格主要位于成熟配套的片区，比如上海内环，而政府拿出一些外环以外的土地出来，能控制内环房价吗？最起码三五年内是不行。而上海内环政府能拿出新的土地吗？不用问，根本没有。

有人说，中国城市房价问题是一个死结，说什么“黑洞”呀，“官商勾结”呀，“容积率腐败”呀，“开发商黑心”呀……，我觉得最根本的还是供应问题，而房子的供应问题源于土地的供应太少，而土地的供应太少也是一个假问题，是规划的容积率太低。

香港半山区，曾经就是像上海内环一样，限制容积率，导致半山区成为价格上涨的领头羊，新开发的所有半山住宅全部豪宅化，政府也拿不出多少土地来平抑房价。大概在九十年代中，港英政府干了一件非常漂亮的事——就是修改规划，普调半山区的容积率达四倍！

不用新推什么土地，半山区的旧房改造立刻如火如荼，也不用政府出钱改造，市场力量本身就可以凭空多出4倍的供应。

 

（二）

凭什么我们的容积率不能普遍上调？

一个说法是我们不能让城市太拥挤了，我们要学先进的“花园城市”理念，而香港的居住环境太差，不是我们大陆人的榜样。当然我们要有美国的国土和人口的条件，我们可以说这种话，可是，我们哪个城市有这种条件呢？事实上香港的公共交通和森林绿化及公共服务配套在全球都堪称典范！他们怎么做得到？我认为就是珍惜每一寸土地，尽可能多产出——普遍的高容积率。

我们倒是普遍的低容积率，城市摊大饼，公共服务和公共交通永远跟不上摊饼的速度；带来的后果是：

1、  城市中等收入以下居民通勤时间过长；

2、  远郊的学校，医院等不能满足要求；

3、  远郊商业因人口不足以支撑而难以存活。

“花园城市”当然好，政府花那么大的成本和精力搞的形象工程有多少人可以天天享用呢？这种用全体纳税人的钱来补贴居住在周边少数人的做法合理吗？城市核心配套好、容积率又低的高房价现象，被现代经济学认为是“征收”了一笔“规划税”是不无道理的。

 

（三）

    今年以来，地王重现，用地矛盾突出的问题越来越急迫地摆在我们面前，不普调容积率，要么就采取打压需求的办法，否则基本上就意味着对这种问题我们已没有什么有效的手段和办法了。

    为此，特别呼吁，在政府一不出钱，二不出地的情况下，考虑中国城市土地容积率的普遍上调，好处如下：

1、  所谓容积率腐败问题就解除了博弈状态；

2、  增加的人口扩容配套成本通过补地价解决，而且还有一部分收入补贴保障房建设；

3、  增强了所有用地的“节地”意识，包括所谓的“产业园”和政府用地本身；

4、  增强了旧改项目的可实施性；

5、  充分发挥市场力量，将土地增值效应体现在供应量上；

6、  普调而不是个别谈判，消除所谓“黑箱”和“官商勾结”问题。

“普调”当然会带来一些问题，比如：

1、   公共设施扩容；

2、   半新房拆除重建速度加快；

3、   规划工作量加大等。

 

但这些问题与中国城市发展的大问题比起来，都是些小问题，而且拉动内需，平抑房价，有操作性，何乐不为？何不速为？