一度席卷全国的商业地产开发热，随着去年底到今年初南北若干个超级大Ｍａｌｌ（大型购物中心）的竞相开业而达到最高潮。

    一切正如行家们事前担心的那样，这些商场面积动辄数十万平方米的庞然大物，或多或少都传出了经营不利的消息。与此同时，主要针对住宅物业投机的政策调控风暴骤然刮起，也让人马上联想到，同样泡沫四溢的商业地产会是下一个目标吗？

    高潮之后，这桌盛宴的场面乍看上去不免有些尴尬。

    然而，也许是商业地产开发的利润空间诱惑实在太大，日夜兼程前来赴宴者仍络绎不绝，其中不乏那些早已赫赫有名的地产豪门。

商机诱惑住宅开发商磨刀霍霍

    “据我所知，中海地产深圳总部最近加紧进行商业项目方面的市场调研，也组织全国各地分公司人员参加有关的经营管理培训。”广州瑞地投资咨询有限公司总裁方志华日前对记者透露。方的公司正在积极筹备９月底将在广州举行的第二届中国国际商业地产博览会，中海已列入他们邀请参展的地产商大名单之中。

    尽管一贯低调的中海没有就此说法发表评论，记者仍从别的渠道了解到：今年早些时候，一直为国内上市而努力的中海地产股份有限公司下面新成立了一个商务部，由集团专门调来原中海成都分公司的总经理牵头负责，目前它只是仅有几个人的工作小组，但将来可能会发展成跟营销中心平起平坐的核心部门，而首要任务是统一经营管理中海旗下遍布全国的住宅社区商业。

    有粗略估算显示，经过一两年来速度惊人的攻城略地行动，中海现有国内土地储备已达１０００多万平方米，近期多个大规模住宅项目相继启动，与之配套的社区商业物业数量可以想像。

    另一家来自深圳的知名住宅开发商金地集团进军商业地产的脚步似乎更快。去年底，金地集团全资子公司金地置业以３亿元报价在公开招标中胜出，成为深圳地铁一期车站超过４．５万平方米商铺经营权的总承包商。在今年６月中旬举行的招商活动上，该公司营销中心总监高骏对记者表示，他们希望通过地铁商铺项目的经营，摸索和积累宝贵的经验，为集团创造新的业务增长点。

    去年３月，金地集团更以与摩根士丹利携手收购处置建行价值人民币２８．５亿元的不良资产而引起业界侧目，据悉这些资产大多为商场和写字楼等商用物业。“只要能够合理控制风险、处置得当，这些商用物业带来的利润其实是相当可观的。”日前该集团董事兼董事会秘书郭国强接受本报记者专访时的这番表白，听起来颇为耐人寻味。

    按方志华的说法，以系列大盘开发闻名的另一家广东地产大佬碧桂园集团，最近也成立了商业管理公司，统筹旗下广州及珠三角地区数十个大型居住社区配套商业的开发及经营事务。

捷足先登者初尝胜果

    如果说上述几大豪门日益重视社区商业的价值，以及“试水”商用物业承包经营与包装处置业务之举，都只是或明或暗地流露出其对商业地产的浓厚兴趣，那么他们有些更心急的同行已经抢先杀了出来。

    ７月中旬刚刚在香港联交所挂牌上市的富力地产，仅在广州ＣＢＤ珠江新城今年就有六个商业项目同时启动，包括与国际著名酒店集团合作兴建的两座五星级酒店，而同一区域内富力科讯大厦和富力盈隆广场两栋全新的写字楼今年内也将面市。今年３月份，北京富力城其中一栋写字楼整体转售给摩根士丹利一事，更是轰动一时。

    虽然前段时间富力对外公开的说法是“商业、住宅三七分”，住宅项目开发量及销售额依然占公司业务主导地位，但这家历来以中档住宅开发立足江湖的业界新贵，投资策略发生明显变化却是不争的事实。

    跟富力情况类似的还有总部同样设在广州的保利地产。除了珠江新城的保利大厦等写字楼项目即将竣工外，这家以住宅开发见长的国资背景的房企，去年在广州琶洲新国际会展中心旁边与香格里拉酒店集团合作兴建的五星级酒店，预计２００７年投入使用。此外，他们投资开发的深圳南山保利文化广场，以及近日成功取得开发权的南海商业水城，都是地地道道的商业地产项目。

    至于号称广州最大“地主”的越秀城建集团，以及深圳的招商地产和华侨城地产这对亲密战友，早已是住宅、商业并驾齐驱的局面了，其底气与实力，又胜后来者一筹。

集体转向的前因后果

    与前一波以超级大Ｍａｌｌ开发为标志、资金来源比较复杂的商业地产热相比，这一次由知名住宅开发商集体转向带动的商用地产投资潮，似乎要理性得多。

    最近一段时间，长实和黄、恒隆、太古及嘉德置地等中国香港及新加坡地产大佬，不约而同地大举开拓内地商业地产市场。尽管如今国内地产商已不像早年那样，对李嘉诚、郭炳湘等领衔的港资大鳄顶礼膜拜，但这些实力雄厚、经验丰富的大财团的全局战略眼光及投资组合策略，仍然是前者学习和取经的对象。

    值得注意的是，以上提到的众多国内地产商中，除碧桂园外，都是国内或境外的上市公司（或有上市公司背景）。作为一家公众公司，又是地产企业，需要有稳定增长的业绩支持股价，提升股民的信心，这对保持其再融资渠道的畅通、平稳度过高低起伏的市场周期意义重大。要做到这一点，这些公司资产结构中短期销售物业与长期持有收租物业需要达到一定的合理比例——而这恰恰是国内以住宅开发为主的地产商的最大软肋。近期宏观调控政策对住宅开发市场造成持续冲击，一时间让本来气势凶猛的地产商叫苦连天，令这一软肋再次凸现。

    住宅开发商争相奔赴商业地产盛宴的趋势，也许会成为批评家又一轮猛烈炮火的靶子，但至少从上面这个角度来看，它还是有其合理根源的。

绿地、大华牵头沪上房企不再专一

    “２００３年，商用地产在绿地地产的比例为５％，现在已经占到了２０％，这个比例还会继续提高，今明两年将提高到３０％～４０％。”，上海房地产５０强 之首“绿地集团”负责商用地产业务的总裁助理张蕴告诉记者。就在７月初，已经在商用地产领域有了很多投资的绿地集团决定，再投资２５亿元上马两个商用地产项目。集团董事长张玉良表示：“住宅在本轮宏观调控中受的影响较大，商业地产将是拓展的一大方向。”

    与此同时，上海房地产５０强排名第二的大华集团，也决心投资６０亿元征战商用地产开发领域，并采取和商业地产运营巨头铜锣湾联手的方式进行。

“领头羊”拉长战线应对风险

    绿地，上海房地产代表企业，自２００１年开始全国化征程，至今已经进入全国１６个城市，２００４年销售额达到８０亿元，凭借实力跻身国内一流房企之列。据张蕴介绍，绿地的开发向来是以普通住宅为主，后来开始在市中心做高档楼盘，２００３年成立资产经营部做商用地产开发，谋求长期收益。今年政府针对住宅市场的调控开始后，开始加速在商用地产领域的开发。

    据悉，在绿地进入的１６个城市中，１５个城市的项目都有相应规模的商用地产。其中一部分是住宅配套，一部分是专门的商用地产项目，涉及商场、酒店、写字楼。尤其在南京，正在建设一个高度超过金茂大厦的全国第一高楼，有写字楼、酒店、商场，这个项目将成为江苏省标志性建筑。

    张蕴对记者说：“绿地将通过分散风险、拉长战线来应对调控。不光在住宅开发中，中、低、高档产品都涉及。在商用地产领域，也将战线拉长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发五星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。”

    就是在此战略指导下，绿地加快了进军商用地产的步伐。３月１８日，绿地集团以１．９１８亿元成功竞得上海曹杨路４５０号地块，将投资６亿元建设一幢甲级写字楼。今年８月份，将开工一个９万平方米的商业综合项目，计划建设为写字楼和酒店，项目投资预计超过４．５亿元人民币。今年第四季度，将启动一个名为“国际家具展示中心”的商业地产项目，项目总建筑面积规划为６０万平方米，总投资超过２０亿元人民币。

    诸多项目上马，对绿地的资金实力是一大考验。好在７月初，中国农业银行总行给绿地集团３０亿元的银行授信额度，让绿地的腰板硬实许多。

群雄逐鹿商用地产

    除了绿地大手笔投向商用物业外，其他的大房地产企业也不例外，纷纷进军商用地产领域。上海房地产５０强排名第二的大华集团，向来只是做住宅，近期，也加大了对商用地产的投入。大华集团副总裁对记者说：“调控对大华住宅方面有所影响，一些楼盘的开发进度有所调整。大华正在做几个商业地产项目，也正在调研，为进入写字楼市场做准备。大华专注房地产开发，不仅是住宅，也将大力发展商用地产。”

    ２００４年１２月，大华第一个商业地产项目，安徽大华·马鞍山国际广场开幕，项目占地面积６．４４万平方米，是马鞍山首屈一指的现代商业中心。另外，大华投资１５亿元参与闵行区一商业地产项目的后期开发。６月底，大华携手铜锣湾，联合开发商业面积达３１万平方米、占地面积３００亩的上海铜锣湾广场。另外，今年还将在浦东建１０万平方米的购物中心。在和铜锣湾的签约仪式上，大华集团董事长金惠明说：“携手铜锣湾集团开发上海铜锣湾广场，只是大华集团与铜锣湾集团合作的一个开端。”这似乎在暗示，大华在商用地产领域将会有更多的投入。

    有１０多年房地产开发历史的大众交通集团，向来都是以住宅开发为主，在上海、哈尔滨、长春都有大面积住宅开发。近期，也进入商用地产领域，开发了一个名叫大众金融大厦的写字楼项目。上海前沿集团，则更是押宝商用地产。自去年开始，强力进入商用地产领域，在海南、江苏天目湖都建有顶级酒店。另外江苏镇江、云南丽江、深圳梧桐山的项目正在进入前期的筹备期之中，还计划在上海建设商业中心。前沿集团董事长陈早春对记者说：“前沿觉得住宅最好的机会已经过去了，商用地产领域机会还有，所以，前沿要在在商用地产领域做大、做强。”

    另外，一个上海房地产５０强企业东渡国际集团，也正在考虑将更多经历投入商用地产领域，正在酝酿一个大的商用地产投资计划。

进军商用地产有理

    开发商纷纷赶集商业地产，在国家针对住宅实施宏观调控的大背景外，也有深刻的行业背景。从企业自身而言，也是企业发展到一定阶段的必然诉求。一般房地产企业，早期做住宅，追求快速现金流，发展到一定阶段，有实力了，自然追求长期稳定的回报，这时就会选择商用地产开发，香港大开发商大都走的这条路。

    上海火炬房地产开发有限公司副总经理丁凡告诉记者：“开发商用地产，对企业来说，有资金实力要求，也要有建筑技术的要求，还要有营销能力的要求。在上海商用土地出让的价格一般低于住宅用地价格，开发的利润空间也比较大，投资回报也比较高，只是资金回收周期长一些。”

    从市场来说，上海住宅市场已经开始走下坡路，但是商用物业市场却有很大的市场空间。事实上，在上海现阶段，写字楼、酒店依然处于供不应求的状况。据仲量联行资料，２００４年，上海五星级酒店的平均房价上涨了３７％。中融集团营销总监刘伟说：“写字楼的造价成本比住宅成本要高３０％，但是目前有的售价比周边住宅还低，应该有不小的上升空间。另外，上海的商用地产投资占房地产总投资的１０％多一些，远远低于国际比例，市场空间很大。”

    政府的有形之手也给了很大推动。政府逐渐意识到，相比住宅，商用地产可以给政府带来更多财政收入。仲量联行中国区董事陈立民告诉记者说：“地方政府现在越来越意识到，建写字楼、商场对区域的税收贡献更大。每年３３％的企业所得税，远远高于住宅的税收贡献。”

    可以预见，将会有越来越多的大房地产开发企业赶赴商用地产盛宴。（作者：王其明）