【明報專訊】最近一段時間，房地產政策的調整問題、政策趨向問題成為各方關注的焦點。如眾所知，從去年12月份開始，中國房地產行業即迎來了政策「高發期」。月初的中央經濟工作會議、接下來的由溫家寶總理主持召開的兩次國務院常務會議、17日財政部等5部委的聯合通知、18日召開的住房與城鄉建設部的年度工作會議、27日溫家寶總理接受新華社獨家採訪等等均有涉及房地產的新政策及新提法。
短短不到1個月的時間，中央對於全國樓市狀的判斷、對於房價過快上漲的擔憂、對於行業健康發展的思路等均發生了諸多微妙變化，引起媒體及行業內外的熱議。
對於近期密集出台的房產新政，我個人的判斷是：短期已收緊，長期仍看好。與一年前政府基於救經濟保增長的需要，出台支援性、鼓勵性的政策迥然不同的是，當前房地產政策的收緊，是在宏觀經濟已然企穩回升的背景下，政府出於房價上漲過快將危及整體經濟的擔憂。但是，無論是去年的「保增長」還是今年的「穩增長」，中國經濟同樣都離不開房地產。換言之，如果說房地產對於去年經濟「保八」功不可沒，那麼，在2010 年中國經濟「穩增長」的政策基調下，房地產仍將發揮其國民經濟重要支柱產業的關鍵作用。
從政策特點來看，很顯然「有保有壓、區別對待」是當前房產新政的重要特徵。不過，到底該如何保？又如何壓？其中大有文章。仔細解讀和梳理，我們不難發現此番房產新政透射出如下幾大看點﹕
增加保障房 雙軌發展
一、調結構。也就是在住房供應上要突出保障房與普通商品房(即5類住房：包括廉租住房、經濟適用房、限價房、公共租賃房及中低價位中小套型的普通商品房)，強調雙軌均衡發展。
調整住房供應結構其實是事關我國住房政策及住房供應模式的大文章，也是溫家寶總理在最近接受新華社記者專訪時特別提到的「對於住房問題，首先需要明確政府該管什麼，市場該管什麼」的大問題。
儘管24號檔確定了住房發展的雙軌制模式，即市場房與保障房要並行發展、均衡發展，但事實上，自1998年住房制度改革以來，由於政策的偏差與失誤等原因，中國住房供應格局中，市場房長期處於獨佔鰲頭地位。雖然近兩年隨各地住房保障政策的落實情有所好轉，但名義上的雙軌制，實則一條腿粗、一條腿細的狀並無改變，因此調結構對於未來住房供應格局的意義非同一般。
我們看到，「國四條」提出要繼續大規模推進保障性安居工程建設；住房與城鄉建設部工作會議則要求今年保障性住房開工建設套數將比去年增加三分之一，限價房、公共租賃房的規模將比去年增加1倍等；北京今年將新開工建設政策性住房13.4萬套；上海將在2012年前完成經濟適用房30萬套等均屬調結構的實際舉措。
二、抑投機。此點最能體現當前房產新政「有保有壓、區別對待」的特點，也就是在住房需求上實行「有保有壓」的差異化做法。比如，政府一方面繼續鼓勵和支持居民自住、改善型的住房消費，另一方面又通過差別化的信貸政策，對投資性、投機性的購房需求採取抑制措施；又比如，對二手房的營業稅優惠期限由兩年恢復為5年等。
投機性購房志在必抑
投資投機性需求是推動房價快速上漲的重要因素，信貸政策的過於寬鬆，則是樓市投機性需求大量湧現的基本條件。這方面我們看到，年前有住建部的主管領導強調「要更加嚴格二套住房信貸等管理，抑制投資投機性購房。」剛剛結束的2010年央行工作會議亦再三重申央行將保持貨幣政策的連續性和穩定性，繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，但嚴格執行有關房地產的信貸政策。可謂是三令五申，對投資投機性購房需求志在必抑了。
三、擴區域。中央提出要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，雖未直接點名，但不言而喻的是，這部分城市其實主要指的是北京、上海、廣州及深圳等幾個一線城市。由於上述城市特殊的城市能級與城市地位，他們幾乎毫無例外地成為吸納各類經濟社會資源的高地，包括來自於周邊區域乃至全國各地、境內外的購房需求及購房資源，同時也導致了這些區域樓市起伏波動較大的特點。
城市化將擴至二三線都城
如何化解其中的矛盾，中央提出的具體對策是：加快推進城市化進程，重點發展中小城市、二三線城市。我個人理解，此項擴區域的發展思路其實是攸關我國城市化發展模式、攸關房地產未來發展格局的中長期戰略性的政策方向，值得我們高度關注和深度研究。
我們知道，過去十多年來，中國城市化的主戰場主要集中在東部沿海的中心城市，尤其是幾個一線城市。中央經濟工作會議提出加快城市化進程，並且把未來城市化的重點放在中小城市和城鎮發展上。可以預期，城鎮化戰略的實施將使中國城市化的主戰場轉移到二三線城市、中小城市，與此相關，中國房地產市場的未來增長空間也將由一線城市轉移到二三線城市。
伴隨着這種轉移，二三線城市將迎來更多的發展空間與發展機會，同時將面對更多的住房需求與購房資源，從而在很大程度上也將緩解中心城市，特別是一線城市的各種壓力，包括就業壓力、住房壓力等。
陳國強：北京大學房地產研究所所長
说明：本文刊载于《香港明报》2010年1月11日“中国专论”栏目，原文标题是“房产新政有保有压”，本文写作之时，“国十一条”尚未公布，故未涉及该项重要文件。详细内容可链接：
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100111/Special/mt_mta1.htm