从7日中央经济工作会议到14日国务院常务会议，中央对国民经济的主题基调是“维稳”。就地产而言，明年继续鼓励住房消费，支持居民自住和改善性购房需求，推进城镇化进程，均属利好消息。但部分城市房价过高，也引发中央高度关注并连续出台措施。假如这些政策严格执行，明年房价将回调。

          政策有保有压  明年楼市将降温

                                     文/陈国强 北京大学房地产研究所所长

从12月7日中央经济工作会议到21日传闻的二套房贷首付提至50%......最近十几天，中央密集出台税收、土地、信贷等一系列宏观调控政策，明显地透露出管理层对当前楼市房价上涨过快的担忧，并全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。

但笔者认为，宏观经济政策总体基调是维稳，强调政策的连续性、稳定性，而住房政策将采取“有保有压，区别对待”的方式。

其中，中央经济工作会议关于“继续鼓励住房消费，支持居民自住和改善性购房需求”的信息透露出，将通过增加供给而不是抑制需求的办法化解市场矛盾，可以说和去年底出台鼓励住房消费的政策方向是一脉相承的（特别是宏观经济政策的“双宽松”基调没有变）。此外，推进城镇化建设，放宽中小城市户籍限制，这对房地产行业以及企业的长远发展是明确的利好信息。

如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉。这主要是由于部分城市房价的过快上涨已经引起中央的担忧。笔者认为，表面上是部分城市房价上涨过快，但是背后有一系列的问题导致了房价上涨过快局面。所以一系列的调控手段，主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，影响市场供求关系，遏制房价过快上涨。

                    适度微调的政策预期

适度微调的政策取向，是基于降低整体经济和行业震荡性的现实考量。但若出现过热或者非理性的苗头，将不排除微调和其他措施。

关于如何看待政策的取舍问题。笔者认为，从当前中央层面政策取舍角度看，房地产的确面临着比较尴尬的两难取舍：即如果延续去年年底出台的优惠政策，在一线城市，包括部分东部热点城市，今年房价上涨幅度已达难以为继的程度，一些区域已经出现非理性的购房行为，如果延续的话，有可能继续助推房价；但是如果不续，那么负面效果可能更明显，对当前整体经济企稳回升局面有可能造成比较明显的负面效应。所以权衡利弊之后，现在确定了用适度微调的方式，而没有采取急刹车或者打压的办法，因此会议公报中既没有提抑制投资性需求的问题，也没有提房价过高的问题，这实际上对消费者、对地方政府、对企业等各个方面给予了一个比较稳定、正面的政策预期。

现在政府在政策上没有采取疾风暴雨、力度较大的急刹车方式。这是基于现实的考量，对整体经济和行业振荡性也最小。如果未来市场往好的方向发展，那么政策稳定性会更明显一些，如果过热或者非理性的苗头趋向明显，那么也不排除采取微调或其他措施。

                推进城镇化是行业重大利好

中央经济工作会议中提出的城镇化战略思路，将使中国城市化的主战场可能转移到二三线城市，未来大量农村人口会更多进入到就近的、离他原来居住生活的比较近的中小城市。由此而来的对住房需求、商业以及其他产业的支撑和发展的意义都是不容低估的。

值得注意的是，中央经济工作会议提及了“推进城镇化进程，放宽中小城市户籍限制”的新提法和新政策，笔者认为，这实际会涉及到经济社会的诸多方面。但对于房地产来说无疑是重大利好。

我们从中国城市化进程这样更宏观的角度来看待这个问题，2008年，中国整体城市化近46%，非农人口已经超过6亿。城市化的整体水平跟发达国家平均75%以上相比差距还很大，也低于全球城市化50%的平均水平。并且46%的整体城市化率不是均衡的。像北京、上海等一线城市城市化率接近80%甚至更高，但是一些偏远城市的城市化率要比平均水平更低。

我国进入城市化加速阶段以来，过去十多年城市化的主战场是在中心城市、一线城市，这个过程中吸纳了比例非常高的外来人口。但我认为，中央经济工作会议中提出的以中小城市为重点推进城市化的战略思路，将使中国城市化的主战场可能转移到二三线城市，未来大量农村人口会更多进入到就近的、离他原来居住生活的比较近的中小城市，而不一定要依靠大城市来吸纳大量的农村人口了。通过就近、就地的来解决农村人口的就业问题、居住问题，实际对未来中国长远发展来说是更现实的路径，单纯依靠大城市恐怕也行不通，现在也已经出现大量的负面问题。因此中央提出把推进城市化的政策重心放到中小城市，包括小城镇上面，从实践角度来说，我认为是成本低，效益好，而且负面问题少的现实途径。结合过去近三十年中国改革开放以来，城市化进程加速以来的经验教训，我确信这是明智的调整。那么，如果未来更多的农村人口通过就近的方式来消化，进入到中小城市和小城镇，对于这些城市的区域市场来说，毫无疑问，不光是对于住房需求，还有商业以及其他产业的支撑和发展的意义都是不容低估的。当然这很大程度要取决于政策推进的力度、实施的进程以及配套措施的跟进等。

                    明年房价将出现回调

     2008年由于市场低迷，的确有很多需求积压，这一点大家已有共识。而2009年住房需求释放是透支的，如三季度、四季度，尤以四季度更明显。

为什么会出现需求透支？原因很简单，近一段时间以来市场出现了购房三大恐慌心理：首先是“害怕政策不续期了”，这是一恐慌，但是现在已经明朗了；第二是“恐慌房价还会像前一段那样快速上涨”，这是很多人担心的；第三是对于“未来出现通胀的恐慌”。虽然中央经济工作会议没有提管理通胀预期的问题，但这确实存在，通胀预期或者通胀恐慌是导致最近一段市场出现比较明显的恐慌性购房的基本背景。由于这几个恐慌因素，使得今年年底出现了很明显的透支需求释放。

如果这个判断符合事实的话，笔者认为，2009年的成交量将创下一个高点。以北京为例，一手房今年会超过15万套，二手房25万套——这个数字是1998年房改以来空前的，会不会绝后，我看可能性很大，至少明年达到这样的成交量可能性较小。从房价走势来说，经历了2009年房价的宽幅上涨，未来房价的上涨势头应该会趋于缓和。

此外，12月14日国务院常务会议提及的，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”。可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用，加上本次会议还明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模，这说明未来的住房政策会更好地体现“平民化”特征，“大规模推进”等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。

同时，此次会议还要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这都有利于缓解普通商品住房供地紧张的情况。如果政策能够得到严格执行，房价在明年将出现回调。