不做前戏，直奔主题！

第一章 09年成都楼市回望。

   2009年，成都市中心城区商品房成交面积达1550.28万平方米，同比增长131.22%，按均价6000元/平米的价格算，成交金额达到930亿元。其中住宅成交1454万平米，同比增长143%。尤其是09年12月，购房者搭乘政策顺风车的缘故，商品房成交面积单月达317.23万平方米，创造了成都楼市单月成交量的最高记录。

   承前启后，我们发现：2007年成都主城区商品住宅成交价格为5422元/平方米，到2008年，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，到09年住宅均价达到5900多元。可以看出，房价在09年反弹而且幅度略大，不仅如此，成都一手住宅成交均价在12月，创下了6129元/平方米的高位。

   纵观大势，无可否认，这是一个阶段性高位。

   他的意义在于：不但一改07年927之后长达一年多的市场观望，而且一扫楼市阴霾，直接繁荣了楼市，简介带动了成都市整个的经济基本面，为经济整体发展和灾后重建争取了时间，收获了资金。当然，这种阶段性的高位也把成都楼市推到了一个历史性的“价高、量大”，高位运行的状态，按照常规和市场惯例，这种“量价齐升”是不可持续的，稍后整体论述。

第二章 10年成都楼市供给量

    尽管楼市的有效供给，是一个受到诸多因素影响的因素。顺便跑个题，之所以屡次提到“有效供给”而不是直接说供给，是因为一般意义上的供给仅是理论供给，也就是按照已经出让的土地规划建筑面积，细一点到在规划、在建、预售的、和在售的总共加起来，但碰到非常规年份，这些理论供给和事实上释放到市场的量有很大不同，就拿08至09年的上半年来讲，开发商普遍减少开关量、延迟项目开盘放缓建设速度，导致有效供给跟理论供给一差就是一个“冯仑”（风牛马不及），有了这个备注，我们还是要说一下，明年成都楼市的供给基本上是怎样的？这能够给一些仅仅具备基础经济常识的朋友们一个参考。请看下面：

    09年初时，成都以出让土地总规划面积，包括在规划、在建、在晒太阳的、预售的和在售的加起来理论存量是950+1800=2750多万平米，但全年新增供应不过884万平米，也就是仅仅是09年之前还有1866万平米的理论供给没有释放到市场上来，加上09年全年出让的土地，住宅总规划面积近2000万平米左右的理论存量（迫于一系列新政压力，囤地成本将大大提高），成都市市区的总理论供给至少在3000万平米！与此同时，2010年的消化量不会超过09年的1550万平米，也就是说理论供需比至少是2：1.但是，理论存量只是一个念想，放眼全国，10几亿平米的土地都在晒太阳，但就是不能从理论存量变为有效供给，这真要气死部分学者和专家了。（09年出让土地：综合用地（含住宅）成交94宗，成交面积565.12万平方米，规划建筑面积1810.82万平方米；住宅用地成交21宗，成交面积135.46万平方米，规划建筑面积253.17万平方米；商业/办公用地成交16宗，成交面积32.51万平方米，规划建筑面积145.50万平方米。）

    说到底，2010年的有效供给量取决于市场信心，而市场信心又直接取决于宏观调控，因此，预测今年的供给量，就只好回到宏观政策上了。而我们知道10年的楼市总基调已经在经济工作会议上订好了，是“有保有压，稳字当头”，一句话就是总体供给会恢复常规年份，至少不会像08、09那样的特殊年份，具体的那个也说不准，因为中国的市场经济还没有几个行业是可以有定量分析法能够整明白的，这是笔者这些年对市场的一个小小的总结。说到这，宇良还想要补充一点，就是最近或者说较最近的几个月时间，宇良的“牛”是越吹越大，评论越来越宏观，越来越悬了，这个不是因为笔者“吃饱了撑的”，是因为全国各地的区域楼市越来越类同、楼市受到调控的影响越来越深、市场这只手在调控这只手的调控下，几乎都废掉了，我也是迫于楼市环境发生变化，追逐那个背后的罪魁祸首才到了这步田地，实在是不得已而为之，要知道：宇良也是个厚道人啊！等楼市又回归常规年份了，笔者自然会回归成都楼市，用脚量市场，用实实在在的事实说话。请耐心等待！

   后续章节，尤其是10年成都楼市有几个新的、值得关注的地方，还听下回再分解。