历史学家和历史教科书认为：西周初期的“井田制”是一种土地产权界定形式。当时土地为贵族所有，“野人”因为没有土地所有权而被迫固着在城的附近从事农业劳动。“野人”不但耕种自己的“私田”，而且还要共同耕种比士级别高的贵族领有的“公田”。“野人”在贵族“公田”上的劳动被认为是“野人”向贵族缴纳的劳役地租。然而，从交易费用经济学的角度看，上述观点却是值得商榷的。
让我们把目光回溯到西周建国之初。那是一个地广人稀的年代，人口相对于土地更加稀缺应该是毋容置疑的。台湾学者许倬云指出：至少在周初分封制度开始发展的时候，诸侯封建“封人”的性格强于“封土”的性格，“授民”比“授土”更重要。李剑农先生将出土的西周鼎彝按年代可征、铭文语义这样的明确标准挑选了康王时代、昭王时代、孝王时代、夷王时代、厉王时代、宣王时代的十例青铜器，也发现上自康王下至宣王，赐臣仆较多者为上期，赐土地较多者为后期。康王时期的大盂鼎、昭王时期的小盂鼎记录的就是天子赏赐功臣盂人口而不是土地的事情。这说明西周早期人们心目中真正的财富是劳动力而不是土地。
因为地广人稀，农耕民族与游牧民族于是形成了错杂并存的局面。周人经常受到游牧民族有组织的侵扰、劫掠，财产和生命受到严重威胁。《诗经》中就多有游牧部落侵扰、劫掠周人的描写。例如，《诗经·小雅·采薇》就有“靡室靡家，猃狁之故。不遑起居，猃狁之故。”这样的描写。不难理解，周人需要依靠一支训练有素的专业军队才能有效保护自己的生命和财产。因为不然的话，农户自己就必须一边生产，一边保护自己的财产，这样做不仅不能发挥分工和专业化经济的好处，也不能实现安全保护的规模经济利益。事实正是如此，西周贵族就是当时唯一接受过专业军事训练的、专业化的安全保护提供者。
问题这就来了：周初人们为什么要用稀缺的劳动去对相对来说不那么稀缺的土地做“井”字划分来界定产权呢？为什么周初人们不是像我们今人一样更多地利用自然沟壑来界定土地产权呢？难道利用自然沟壑来界定土地产权不是可以更有效地节约稀缺的劳动资源吗？进一步讲，我们虽然不能肯定“野人”在贵族“公田”上的劳动一点都没有地租的性质，但更多地是一种“野人”向贵族支付的安全保护费，则应该是确定无疑的。毕竟，那时安全保护的稀缺程度应该远胜于土地的稀缺程度。在任何社会，让一部分人专职于提供安全，另一部分人专职于生产劳动，无疑总是有效率的。问题在于，周初人们为什么要选择直接交换劳动来进行分工和专业化呢？周初的“野人”可以像我们现代人一样用自己“私田”上的劳动产品间接交换贵族提供的安全保障吗？周初人们是不是、可不可以像我们现代人在工厂劳动一样，用年龄、体力和劳动时间指标集来计量、界定劳动呢？
周初，由于地广人稀，生产水平低下，加之有游牧民族的经常性劫掠，交易费用非常大，经常性的商品市场很难建立起来。没有经常性的商品市场，度量异类产品之间价值等价的问题变得异常困难，“野人”拿什么样的农产品去交换贵族提供的安全保护就成了问题。“野人”必须对用什么种类、什么品质、多少数量的产品作为保护费诸多事项和贵族进行谈判，而约定不同产品的质量和数量会遇到价值度量方面的技术难题，双方很难就不同产品之间的交换比率达成一致意见。因此以特定产品组合作为缴纳给贵族武装的税收的契约谈判成本和实施成本都很高，不大可能形成。如果不是对劳动成果进行分成而是对劳动本身进行分成，那么缔约成本就会大大降低，因为劳动度量只需要年龄、体力和时间指标集，相对来说比较简单。况且在土地不稀缺的情况下，还可以有更为经济的度量劳动的手段。这正是下文我们要着中分析的“井田”作为一种间接计量、界定劳动的契约性质。再者，在地广人稀，又有游牧民族经常性劫掠的情况下，运送产品也不如直接“运送”劳动来得要经济。
无论如何，当产品市场交易费用高昂时，就会发生要素市场对于产品市场的替代。而既然缺乏经常性的产品市场，那么直接交易要素就是再自然不过的事情了。
理论上讲，直接的劳动交换可以像今人在现代工厂劳动一样，厂商通过度量年龄、体力、劳动时间指标集来间接度量劳动。即是说，“野人”不是向贵族缴纳自己的劳动产品，而是直接去种贵族的“公田”，贵族则对“野人”的年龄、体力、劳动时间指标集进行度量就行了。但是这样做又会产生新的交易费用。因为“公田”上的收入不归自己，“野人”现在是替人劳动，于是就有相当大的偷懒动机。用现代经济学的术语来说，就是这种情况下代理成本会上升。大田劳动尤为严重。为了降低代理成本，一种办法是贵族投入资源去监督。然而，农业劳动不像工厂里工人在流水线上的劳动，监督不是不可能，但并不容易，监督成本不会低。何况，在当时劳动是极其稀缺的资源，占用极其稀缺的劳动去监督劳动应该是不经济的。
另一种降低代理成本的替代办法，是把土地化分成大小相等的“小块”，把野人分成小组配置到划分好的“小块”土地上。之所以是把小组“野人”配置到划分好的“小块”土地上，而不是按家庭将“野人”配置到划分好的“小块”土地上，是因为西周时期生产工具需要耦耕，要多人协作才能进行生产。当时，向划分好的“小块”土地配置劳动的工作由“田畯”来完成。每个小组只需把给定的“小块”土地种好就可以了。至于“野人”到底用什么素质的劳动力、多少时间将给定的“小块”土地种好，是不需要贵族监督的，而且这样做也没有上文所述的代理成本。当然，在这样的合约下，“野人”干活又有图快的激励，不过在一个农业粗放经营的社会里这种扭曲不会成为严重问题的。另一方面，将土地划分成“小块”也是有成本的，不过这种成本也不会高，因为可以一次性划分而多年使用；而更重要的是，这种划分是在土地并不稀缺，到处都有大片平整开阔的土地可以使用的情况下进行的。
我们于是可以推断：这些划分成“小块”的土地一定要大小均等，并且易于观察。不然的话，“野人”之间就会挑肥拣瘦，就不能达到降低交易费用的目的。怎样的划分最能满足大小均等、易于观察的要求呢？无疑是正方形的“井”字划分。这可能就是把土地划分成“井田”的真实逻辑。“井田”当然不是圆形的，也不是三角形的，但也不是长方形的，而应该是正方形的。这里，我们可以反过来证明“井田”不是一种土地的产权界定形式，因为如果只是出于界定产权的需要，那么完全没有必要划分成大小均等、易于观察的正方形。的确，单纯出于土地产权界定的考虑，用自然的沟壑作为土地产权界定的标记会更为经济。
我们也可以推断：由于贵族对农作物的需求是多样化的，对不同农作物的需求量也不一样，而不同农作物的种植成本（投入的劳动时间和强度）又是不一样的，于是理论上，需要把种植每一种农作物的土地都做“井”字划分。这也意味着，不同农作物种植之地上的正方形“井田”是可以大小不一样的。当然，我们知道，这只是一个大胆的推断。
我们还可以推断：“井田”仅仅是就“公田”而言的。只有“公田”才有必要进行这样的正方形“井”字划分，“野人”的“私田”则没有必要做这样的规整划分了。
我们的推断可以用历史事实间接给出检验。那就是当人口增加，土地变得稀缺起来的时候，或者经常性的市场出现，通过交换劳动的产出来间接交换劳动变得更加经济的时候，“井田制”就会消失。即便这时要进行直接的劳动交易，也会采用别的度量和界定劳动的方式。
总之，“井田”不是一种土地产权界定形式，而是一种劳动交换契约。“公田”上的劳动主要不是什么地租，而是“野人”以劳役的形式向贵族支付的安全保护费。当然，这并不是说“野人”仅仅支付“公田”劳动，就可以交换得到贵族对其全家生命及其财产的安全保护。文献记载，除了“公田”劳动外，“野人”在农闲季节还要应诏到贵族家里作各类杂役，“野人”的老婆也要去贵族家里从事各种女红，冬季田猎活动中“野人”猎得大的或者珍稀的猎物也要作为“贡物”上缴，才能全部支付贵族对其全家生命及其财产安全提供保护的保护费。（与杨志文合作）