第一章 09年成都楼市回望。
第二章 10年成都楼市供给量
第三章成都楼市的四大需求
1拆迁需求。
拆迁需求，是近年来推动成都楼市向前发展的主要动力之一。2008年成都市旧城改造面积高达180多万平方米。 2009年又将增加至270万平方米。另外，从09年起的未来三年时间,四川省计划改造棚户区约2605万平方米。仅成都、重庆两市未来一段时间动拆迁规模就可能达到800万平方米，涉及36.7万户117万人的动拆迁安置。需要注意的是，旧城改造并无多大特异功能，关键是拆迁补贴相对优厚，这才是问题的关键。
就说拆迁补贴吧，补贴相对较优，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴，非住宅按被拆迁房屋评估价的20%给予购房补贴；提前搬迁户奖励不超过6万元的基础上，选择货币补偿安置的，还将另给予每平方米不超过500元的面积奖；对被拆迁人得到的货币补偿款按照国家有关规定免征个人所得税和契税。一次性发放的临时安置补助费，以6个月计算；住宅的搬家费增至1200元；提前搬迁奖励每户不超过6万元；增设物管费补贴5400元、煤气安装费等等补助……
造成了拆迁主要区域的销售量猛增，尤其是城东这个旧城改造的重点区域，部分楼盘售楼处的拆迁购房者比例，远超其他类型购房者。
2投资需求。
就成都楼市来讲，纯投资需求、自住兼投资、投机需求总共加起来，远远高于20%的购房需求比例，具体数据还没有出来。
早在五一黄金周期间，成都楼市的部分投资性功能较好的楼盘，就已经牵引出了不少投资者，尤其是在转入下半年，投资和投机需求已经非常常见。在这里我们采取对比和找相同点的方式探讨这个问题。
一、二线楼市的推动因素、上涨幅度在近几年逐渐趋同，全国各地的楼市越来越类同，而我们知道一线城市的投机现象很严重，比如，三亚、广州、深圳紧邻香港，今年的房价反弹幅度一直走在全国前列。尤其是三亚楼市，有过泡沫前科，不到一年时间之内，三亚的房价上涨了一倍多也在情理之中。虽然炒作“炒房客签完买房协议半小时后”，就接到买家电话，愿每平方加价2000元买入的事情，有些不大可能，但有一点可以肯定的是，三亚再次成为了投机者、投资者屠杀的乐园。
上海作为东方明珠，炒金融中心概念、炒国际性大都市概念、炒世博会概念，最终炒出一地泡泡：08年上海全年商品住宅13665元/平方米的均价已经成为历史，进入09年12月份,上海全市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、2.2万元两个关口,与最低点相比已大涨了60%。另据易居中国统计数据显示,今年全市各楼盘涨幅平均在50%左右,其中涨幅超过100%的楼盘共有4个,3个是别墅项目,高端住宅领涨是全市住宅价格飙升的主要推动力量。动辄7万、10万、20万一平米的豪宅，终于把上海的房价拉到了一个恐怖的段位，这种炒法绝对不是普通自住需求可以做到的。
另外，房价大幅上涨的根本因素无疑是宽裕的社会流动性，但楼市能有今天的高位局面，全靠投资家及投机者的炒作，外加恐慌性购房者的助纣为虐。成都本就是一方乐土，自然在投机者的猎杀范围，这部分需求在今年会伺机屠杀楼市。
3外来需求。
传统的外来需求：放眼全国看成都，就发现成都正在成为一个区域性的中心城市，而不仅仅是一个省会级城市。开放的成都正在跻身市场经济条件下的“移民城市”之列。比如，仅09年1-8月，外地人在中心城区购买商品住房372万平方米，同比增长168%，增长幅度比整体高46个百分点；购房占比达到41%，恢复到常态水平，较2008年的36%提高5个百分点，还略高于2007年的39.4%。成都相对良好的宜居环境及发展前景，对外地人有着很强的吸引力。这部分需求会随着成都区域中心城市地位的确立，而不断发展壮大。
失房难民：“失房难民”是笔者根据“失地农民”生造的一个词汇。这个动态源于一线城市近几年房价的快速上涨。在我国，房价收入比早已超越国际警戒线，在这样的背景下，上海孕育出了《蜗居》，北京则把“老土著”挤出了四环、五环以外，甚至逼得一些北京原居民到北京的周边购房，跑到河北、唐山的不在少数。
需要补充的是，国际上，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而考虑到我国居民传统的职业习惯，从租房到买房基本是单向流通，也就是说租房仅仅是作为买房的一个过渡。从这个角度看，我国的房价收入比应该高一些，再考虑到贫富差距过大，基尼系数已经领先于世界（基尼系数可以显示贫富差距状况）我国基尼系数早已跨过0.4，达到了0.47（2004年国家统计局公布的数据）。而一般的相对合理区间是在0.3-0.4。也就是说中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度，因此，房价收入比的相对合理区间还应该再高一点，但绝对不是一线城市，动不动就是10倍以上的比例。
在北京、上海、天津等一线城市，普通白领早已经被阻挡在高房价之外，成为了新时期的“城市难民”，被迫“蚁穴”“蜗居”甚至有一些女白领沦落到做“外卖”，网民朋友们请注意，不是谁就“生的贱”。大家都不是书呆子、瓜娃子，但当面临面包、牛奶这些基本的生存问题搁浅时，用一个晚上的低下去换一个月的“高傲”，进而维持自己的“小资圈”、购买一些奢侈品、交房租、等等生活费，有很大一部分人是愿意的，尽管这些人依然整天高昂着头颅。当现实照进梦想，还有什么尊严可言？？？？？
你以为那些白领就愿意“做外卖”，喜欢追求刺激、麻木、放纵？！那都是被生活所迫！说什么“人活着一定要如何如何……，只怕都是看客打的“太平拳”。如果你处在那样的环境和处境下，高傲又有骨气的您会怎嘛办？这个很现实，来不得半点虚假。你看，我们煮点“理想、赞美诗”，吃一盘“和谐”大餐，能不能填报肚子，这个，你的明白……
所以，尤其是在一、二线城市房价差距非常大的今年，（一线有明显泡沫，二线基本健康），这部分“城市难民”外迁其他省会城市的现象将会非常普遍，而这些人大多很爱面子，“宁做鸡头，不做凤尾”的心态，使得选择二线城市时，会把目光投向成都、杭州、南京、昆明等较宜居的城市，以求弥补心灵上的创伤。
因此，成都等二线城市的高端住宅，不能再抱着周边省市、临近郊县、传统外来省市的心态，而是要敞开宽广的胸怀，迎接全国各地的购房者，尤其是刚被挤出一线城市的新时期的“城市难民”。请做好准备，这些人很挑剔，虽然没有二两肉，但很不好伺候！
4刚性需求推动。
08年大成都范围内有12万对新人结婚。（红娘都要忙死了！）按照城区、郊县4：5的人口比例（城区500万，郊县625万），仅市区一年就有5万多对新婚夫妇，再按照50%的新婚夫妇选择买房，则有大约225万平米的婚房需求。（90平米×2.5万=225万平米）。
其次，是养老房。成都市已经迈入老龄化社会，人口增长率也将低至人口自然增长率2.1‰（千分之）。因此，婚房和养老房这两大需求都很旺盛。
需要强调的是“养老房”，以前都划分为改善性需求，但随着中国传统家庭观念受到市场化的冲击，年轻人的独立意识增强，工作流动性加大，隔代分居成为趋势，据最新调查显示，目前我国60岁以上的老年人口达1.4亿。而城市老人中，95%以上依靠自我养老。这不仅是一种趋势，也是一种正在发生的事实，请注意这种温水煮青蛙式的动向！
这是一个有需求就一定会被满足的时代！有人用一套别墅、一辆豪车去欺骗无知、贪婪的女大学生；有人用地位和金钱去勾引自以为是、无法给自己正确定位的大龄女青年；有人用钱去嗑药、带链子、飙车、撞孕妇，不怕被雷劈；有人花钱去找虐，弄得满身伤痕；有人专门挖别人的祖坟，盗取遗骸出售给雕刻家，还美其名曰“行为是为了艺术”；有人肯为五毛钱（“五毛党”）出卖自己的良心，拍政府的马屁……这一切难道不是变态的需求？但统统都可以得到满足，特色社会主义市场经济也是“市场经济”！
因此，宇良今天较为彻底的“数落”了成都楼市的四大需求，指望着这些需求能够推动成都楼市在2010年一枝独秀，并间接的给自己盛“一碗粥”喝！（这也是一种雷打不动的需求啊……）
要想探讨成都楼市的四大特殊推动因素，且听下回分解。