前几天参加致公党中央组织的党内经济界专家座谈会，在会上我就房地产的问题做了专项发言，现摘录如下：

 

    住房、医疗、教育，被国人称为是压在头上的三座大山。随着2009年房价疯狂地暴涨，住房问题成了中国最大的民生问题。

 

    房地产市场的表现一再证明，现有的调控政策是无效的。08年房地产市场短暂的低潮不是政策调控的结果，而是世界性金融危机的国际大环境的影响。如果说，针对房地产的调控政策曾经发挥了作用，那恰恰是08年出台的系列鼓励房地产发展的政策起了作用。

 

    房地产政策调控的一再失效提醒我们，原有的调控手段一定出了问题。在去年底的座谈会上，我说过，中国房地产市场的根本问题是土地问题，高房价来自于现行的土地供应政策。由于土地出让金是地方政府的重要财政收入，因此，地方政府必然具有推高地价的冲动。可是，我们所有的调控政策，恰恰回避了这一根本问题。

 

    反复出现的问题，必须从规律上找原因。土地问题到底能不能解决？取决于中央政府如何解决地方政府土地财政收入替代问题。

 

    我国从1994年开始实行分税制。中央政府与地方政府在财权与事权上就存在着严重的剪刀差。即在财权的分配上，中央政府与地方政府基本上是七三开，而在事权分配上，又几乎是一个倒三七。这就导致地方政府的财政普遍入不敷出。吃的少还要多干活，地方政府怎么办？幸好还有土地出让金。因此土地出让金就成了地方政府财政的重要来源，即所谓的“第二财政”。

 

    现在要解决土地问题，就必须解决地方政府的重要收入——土地财政的替代问题。

 

    能不能重新调整中央政府和地方政府的分税比例？比如中央政府对地方政府的土地财政收入采取退税返还。这个问题很敏感，也很复杂，但却是解决我国房地产市场目前所存在问题的根本方法。

 

    如果地方政府的土地财政收入能够通过中央政府的退税给予保障，则地方政府对土地财政的依赖便会降低。推高地价的需求就会减弱。那么接下来就可以解决土地供应结构的问题了。

 

    现有的住宅土地供应结构中，用于商品房开发的土地几乎占到80%。用于保障房的土地占比则很小。这是因为经济适用房的土地没有出让金，地方政府没有土地收入，就没有开发经济适用房的积极性。而经济适用房恰恰是政府保证公民居住权利，保持社会和谐稳定的重要载体。把保障房与商品房区别开来，这是解决目前房地产市场诸多问题的关键方法。

 

    所以说，中国的房地产的问题，归根结底是土地供应结构的问题。

 

    如果地方政府土地财政能够找到有效的替代品，那么对土地供应结构进行调整就可以实现。

 

    比如，可以采取4：3：3的土地供应结构。40%的年度土地供应用于经济适用房，30%的年度土地供应用于限价房，30%的年度土地供应用于商品房。

 

    经济适用房，只提供给具有当地户籍的公民。对于连经济适用房都购买不起的极低收入家庭，怎么办？仍然可以采取廉租房的政策。政府可以购买部分经济适用房作为廉租房的房源。另外30%的限价房，可以提供给这个城市的夹心层，即不符合购买经济适用房政策的但又无力购买高价商品房的那部分公民。对于这部分购买人的资格限定，可以采取蓝印户口的办法。

 

    剩余的30%商品房土地，则完全遵循市场化的原则。土地卖得越贵越好，土地卖得贵，还能弥补地方政府因提供保障房的土地而损失的土地收入。

 

    这样的土地供应结构，必然可以改变房屋供应结构，中低收入者有了购房渠道，就不会再去抱怨商品房价格高了。商品房，则真正成为有钱人购买的房子了。

 

    调整了土地供应结构，还要调整好二手房的交易结构。现在的二手房交易市场都是商品房的交易市场。经济适用房进行交易的时候，补缴上土地出让金后，便“漂白”成了商品房。

 

    这样的交易结构与一手房的交易结构是不匹配的。既然一手房市场存在着经济适用房、限价房、商品房等不同类型的产品，二手房的交易市场也应该存在着相匹配的市场。

 

    只有对经济适用房和限价房的转让做出限定，才能将那些试图利用政策房盈利的人挤出市场。

为了解决这个问题，我认为可以发放三种形式的房产证。比如，经济适用房是红色，限价房是黄色，商品房是绿色等。

 

    经济适用房和限价房转让的时候，其房屋性质不能改变，受让者必须是具有对等资格的购房者。并且上述两种房子在转让的时候，价格不能任意上涨。可以按照房产证的年限，规定每年允许升值的最高比例。比如规定，每年只能涨1%，那么5年后转让，也只能最高涨5%。只有在交易环节杜绝了保障房盈利的空间，才能真正发挥保障房的保障作用。

 

    为了确保保障房物尽其用，政府还应该成立保障房的交易机构，当拥有保障房的人要出售保障房时，如果不能及时找到购买者，可以将房屋卖到政府的交易机构以及时获得所需要的现金。

 

    保障房的拥有者与商品房的拥有者必须具有排他性。即保障房的拥有者绝对不能拥有商品房。保障房的拥有者只有将保障房卖掉，才能购买商品房。

 

    这样，在供应环节和转让环节解决了住房的结构问题，真正的住房体系才能建立起来。中国人居者有其屋的梦想才能实现。这样的体系建设起来后，房地产市场才能真正进入健康和谐的发展阶段。