当代物权法百科全书小辞典104

当代物权法百科全书小辞典104

规划车位车库的业主优先权

陈绪国

物权法第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”其基本概念，包含有三种物权界定取向：一是规划车位、车库条件下的业主优先权；二是“约定”的业主车位车库的所有权，即业主车位车库“约定”性物权；三是“法定”的业主车位共有权。其中，业主优先权是贯穿于业主所有权、业主共有权之中的先决权。

规划车位、车库条件下的业主优先权，一般是指室内预设的车位、车库的业主优先权。物权设置方面，当属于优先权前提下的“约定”型业主车位、车库所有权。受供求关系影响，业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租用权会受一定的影响。在这里，室内车位可以称之为车库，反之，车库亦可称之为车位。对于业主而言，汽车停留在室内自己的车位上，等于是停留在自己的车库上。而所谓个人的车库，其实也就是一个车位。除此之外，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，名义上是“法定”的业主车位共有权，实际上仍然存在有车一族业主的优先权。

第一，规划车位、车库数量有限时的业主优先权

建筑区划内，在规划车位、车库数量有限的时候，其基本原则是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”，个别情况除外。个别情况，是指开发商给予某些业主预留的车位、车库。起决定作用的因素，业主购（赠、租）总人数超过总量的车位、车库数，谓之卖方市场，供不应求。业主的优先权，是相对于非业主的权利，各个业主之间的优先权是一视同仁的。“先来后到”有数量差、时间差、次序差、效率差和“约定差”，自然会抵消一部分人的优先权。

被抵消了的优先权，最终属于虚拟式的优先权。当车位、车库数量有限时，“后购（赠、租）后得”会出现两种情形，一种是如愿以偿地得到车位、车库，这是能够实现了的优先权；另一种是不能如愿以偿地得到车位、车库，这是被取消或者被抵消了的的优先权。

放弃了的优先权，最终属于归零式的优先权。当车位、车库数量有限时，竞买者众多，价格可能高企，有的业主会选择放弃购买或者租赁车位、车库。车位、车库告罄以后，业主自然而然地放弃了此项优先权。

第二，规划车位、车库数量充足时的业主优先权

假如，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库能够满足全体业主的需要，其基本原则仍然应该是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”。但是，其情形与上述例子有些许区别。

一般而论，“先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得”相关业主可以先后得到车位、车库，优先权得到实现。只有“不购（赠、租）不得”才得不到车位车库，从而自动放弃了优先权。

业主放弃优先权的现象，不是个别现象，而是普遍现象，几乎每个小区都会发生。车位、车库所有权是特种消费品所有权，而且往往是车位、车库商品价格远远高于商品房商品价格，对于有车一族是个巨大负担，对于无车一族更是个累赘。有的业主不购买也不使用汽车，可能会既不打算购买、也不打算租赁、甚至也不打算打包附赠车位车库，或者加上排除别人赠予无车业主车位车库的可能性，业主最终放弃了优先共有权或者优先占用权。

第三，业主车位共有状态下的优先权

业主停放汽车共有状态下的优先权，首先是满足有汽车一族的业主需要的优先权，这种优先权是通用性的优先权。有车一族的业主，可以享受多元化的优先权。譬如，第一优先权链条中，有优先购买、优先获附赠、优先获租用的优先权。此类优先权，一般而论，无车一族的业主自然不及有车一族业主的优先权。第二优先权链条中，道路停车权和其他场地停车权，名义上是每个业主共有的权利，实际上无车一族的业主因无车而放弃其停车共有权的为绝大多数。

所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实际上，是优先满足有车一族业主的需要。就是说，通用性的优先权，比较适合于有车一族业主的优先权，而其他的业主有不适合通用优先权和停车共有权的一面。因此，业主优先权得以实现的共有权，最终还是要视具体要件和具体情况而定。

总之，规划车位、车库条件下的业主优先权，是动态平衡条件下的优先权。主流的优先权，是与“约定”的业主车位车库的所有权，即业主车位车库“约定”性物权相联结的优先权；支流的优先权，是与“法定”的业主车位共有权相联结的优先权。与一般所有权自身的优先权不同的地方，所有权的优先权，是在其物权地位得以确定情形下的排他性优先权，具有相对的稳定性；而规划车位、车库条件下的业主优先权，则是在其物权地位没有得到确定情形下的半排他性优先权，具有相当的不确定性，即使是“法定”的业主车位共有权状态下的优先权也有一定的不确定性。所有这些，要求业主们顺势而为，寻找有利于自己的物权支点，减少不利因素的影响，发挥主观能动性。

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