当代物权法百科全书小辞典105

当代物权法百科全书小辞典105

业主车位车库约定性物权

陈绪国

物权法第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”其基本概念，包含有三种物权界定取向：一是规划车位、车库条件下的业主优先权；二是“约定”的业主车位车库的所有权，即业主车位车库“约定”性物权；三是“法定”的业主车位共有权。其中，业主优先权是贯穿于业主所有权、业主共有权之中的先决权，业主车位车库“约定”性物权是最为显著的物权。

如果细究一下“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的中庸性条款，觉得也是含有多重性物权的包装，并且还是有商榷的余地。与“法定”的物权相对，他是属于“约定”性物权。

业主车位车库“约定”性物权，是指物权法对于相关标的物车位、车库的物权归属既难以肯定、又难以否定，只能作出折中主义抽象规定的物权。此等物权模式，仍然不是孤立型物权，往上溯源，发现有一个业主购买、受附赠或者租赁车位车库的优先权在先；再往上溯源，发现业主车位车库优先权原来是由建筑物区分所有权相关联的派生性物权。而建筑物区分所有权又关联到业主专有权、共有权共管权等系列物权中来，这些物权往往是“法定”的明晰化了的物权，正好与“约定”性物权的清晰度相反。

业主车位车库“约定”性物权，是物权法平衡开发商与业主之间利益的“权宜之计”。实际上，是稳定了开发商的一些可实现的未来权利，削弱了业主的一些可获取的权利。开发商追求的利润最大化，不可能以附赠的方式将车位、车库奉送给业主，而出租车位、车库的概率也很小，主要选择办法肯定是以高价出售给业主。从字面上看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”是双方平等的自由选择，而在实际运行过程中，业主的话语权不及开发商的话语权，业主没有优化选择的决策权，只能听凭开发商来对于业主的随意摆布。

通过业主与开发商双方“约定”，业主的优先购买权、优先租赁权可以得到一定程度的保障，但是，通常的窘境是，业主最大的可能性是会无奈地接受“额外”的高价购买或者高价租赁车位、车库。而“附赠”这一唯一正确方式，到头来只会流于形式，只会成为“有选择权”的无选择权。

业主车位车库“约定”性物权，真正的平衡点，就在于“附赠”这一项目上。理由主要有以下几点：一是，车位、车库已经摊入开发商的建筑成本，这些成本已经分摊到各个套间的房屋出售面积上去了，开发商以附赠方式赠送业主们的车位、车库，才能体现真正的价值平衡与物权公平。二是，房屋销售过程中，开发商始终处于强势、优势地位，否定“附赠”尽管没有道理，但受到物权法的曲折性保护，一切以开发商的意志为转移，弱势、劣势的业主们毫无办法。另外，“附赠”这一提法也不贴切，车位、车库本来属于业主所有的，怎么可以与施舍的“附赠”这一提法相提并论？

总之，业主车位车库“约定”性物权，属于弹性、不确定性物权，物权的天平偏重于开发商，而不是侧重于业主。这个问题，从物权法三次起草，到七次审议，直到最后表决通过，一直存在争议。因此，某些细节问题上仍然值得商榷与修正。

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