打压高房价的三道撒手锏
文/范海辛
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撒手锏之一：提高容积率与小产权房入市
1.1 提高容积率
1.2 小产权房入市
撒手锏之二：从根本上调整解决城市住房问题的思路
撒手锏之三：大西线调水与造地
3.1 大西线调水
① 反对调水来自西方反水坝运动，是西方对中国的“问题殖民”
② 关于“蝴蝶效应”
③如何应对秦晖先生指出的硬伤？
④如何面对大西线调水的各种困难？
3．2 造地
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“噫吁嚱，危乎高哉！”是李白《蜀道难》一诗开头对蜀道既高又危的感叹。把李白的这句开场白用在当今的房价上，一点不为过。当今房价之高，不但已经远远超过了国人的收入水平，就是英美人士现在也无力负担北京、上海的房价。然而更让人心凉的是，至今，当局打压高房价的措施不过是“扬汤止沸”，其效果正如咱们的反腐——越反越腐。这里介绍三道打压高房价的撒手锏，供各位参考。
撒手锏之一：提高容积率与小产权房入市
1.1 提高容积率
先说提高容积率。什么是容积率？就是一定的土地面积上允许建造的建筑面积比率。譬如一平米土地允许造2平米建筑面积，那么容积率就是2，如果允许造0.3平米，那么容积率就是0.3。一般的住房，开发商当然希望政府批准的容积率越高越好，因为这样会降低土地成本，提高所得利润。但高容积率的房子会降低居住品质，加大城市道路水电气等公共配套设施的难度。过去大城市中的棚户区，居民私搭乱建，最后一定是道路狭窄得大胖子难以通行，更不要说一旦失火消防车的进入了。因此政府通过城市规划部门控制开发商的容积率是有道理的。
现今房价高企，一定程度上与大城市土地紧张有关。因此适当提高容积率虽然谈不上“釜底抽薪”，但“扬汤止沸”的功效还是有的。即以上海为例，中环内，现今对住宅类的控制是，多层容积率1.2—1.5，高层最多2.5。如果在中环或外环内局部地区放宽控制，使住宅容积率上升到5—10，又会怎样？笔者在2004年曾写过这样一篇文章《上海应否将穷人赶出内环线？》，就是呼吁政府根据上海历史上的“上之角”与“下之角”的现实，允许在“下之角”的贫民区放宽容积率，使穷人在中心城区有立足之处、蜗居之所。
上海历史上有外国租界与中国市面之分，中心城区的黄浦、静安、卢湾、长宁、徐汇五区的部分地区曾经是英法租界，被市民称为“上之角”；南市、闸北、虹口、杨浦、普陀五区则被称为“下之角”（虹口部分地区是公共租界，似可归入“上之角”；南市区已并入黄浦区）。严格的容积率控制在“上之角”当然毫无问题，但要避免中心城区“空心化”，留住部分穷人在外中内环内，实现贫富相对分离而不隔绝的社民主义理念，就有必要放宽对“下之角”的容积率控制，即使成为高楼林立的新的城市贫民窟也在所不惜。这种楼高百米、楼层30层的大楼会给人非常压抑、甚至遮天蔽日的感觉，一如新加坡的“组屋”。也许这样造出的房子，四楼以下终年晒不到太阳。但这有什么关系？四楼以下统统作为办公商业等非居住用房，这样还可降低租金，有利于穷人经商创业。
容积率为5-10的新贫民窟，主要作为廉租房与经适房，政府免收土地出让金并降低配套费，使被动迁居民全部就地回迁安置。这样的房子即使满足当前主要建筑设计强制性规范，其成本也不会超过每平米3000元人民币。房型则多为60-90平米的一室一厅或二室一厅的中小户型。
容积率在5-10的住宅区，其景观绝对不漂亮，甚至可以说有几分“恐怖”的味道，但这是当前为解决城市贫民居住的无奈之举。将来经济发展了，三栋楼可以炸掉一栋，内部每户套型面积太小也可改造放大。
有人担心这种新贫民窟会否因低素质人口密集而滋生“黄赌毒”、成为与巴西里约热内卢一样的真正的贫民窟？这种担心完全是多余。如果担心中国人拿不到诺贝尔科技奖，这个担心有道理，因为这是咱中国人的弱项。管人牧民则是咱的强项，2000多年的中国智慧都集中在这里。只要基层居委会与派出所能照常发工资，就不用担心这种高容积率的大楼会滋生黄赌毒。
在上海，“下只角”的容积率如果真能提高，不仅那些20-30年代造的石库门弄堂能获得拆迁改造，就是50-70年代造的老工房，也会获得成片改造，中环内至少会多生出1/3的土地来。
1.2 小产权房入市
所谓“小产权房”是指农村集体土地中宅基地上所建的住宅，这些住宅多分布于城市近郊。由于大城市房价太高，这种利用农民宅基地所建房屋，由于没有土地出让金与城市公建配套费，故价格比城市商品房低许多。一些大城市如北京郊区诸县，就以“新农村”建设的名义回收农民宅基地，开发出了这种小产权房。
小产权房如能入市交易，当然会使一些大城市的房价下降，但由于这直接威胁到一些利益集团的利益，于是遭到上自中央下至省市的各级政府的严厉打压，似乎小产权房上市在法理上绝无可能。
实际情况并非如此。小产权房能否上市，关系到当今中国政权统治的合法性。我们这个政权是靠农民革命从国民党手里夺来的。革命所以能够成功，在于共产党向农民承诺：跟我走，革命成功会把地主土地分给你们。农民因此参加了共产党的军队，相信革命胜利后他们会得到土地。革命胜利了，农民也确实得到了土地，但没过多久政府又以集体化的名义把农民手中的土地收了回去，因此才有了现在的“集体土地”。
“集体土地”绝大部分是农业耕种用地，其中极少数是农民宅基地。在我国人大通过《物权法》后，农民宅基地上所建房屋的权利问题凸显了出来——国有住宅用地与集体宅基地，按《物权法》“同物同权”的原则，应享有同等权利，但现实却是二者“同物不同权”。这犹如股票中法人股与流通股同股不同权一样，既然股市已经纠正了这一不合理的陈规陋习，土地上的“同物不同权”的现象还有什么理由继续存在？。说得更难听一些，这犹如大老婆与小老婆所养的子女，凭什么集体土地要比国有土地低贱一等？这不是共产党在忽悠农民吗？没有农民的支持，哪有共产党的今天？
因此，从法、理、情这三方面来讲，小产权房不能入市是完全没有道理的。当然，小产权房真要入市、取得与城市商品房同等权利，还要补缴一笔城市公建配套费。如果真的放开小产权房入市，不免会对房价形成冲击。因此如何应对、防止银行按揭出现大规模断供，这是有关方面要做的功课，但不能以此为借口阻碍《物权法》的实施。毕竟，小道理要服从大道理，共产党当初对农民的承诺兑现，这是最大的道理。
提高容积率与小产权房入市这双管齐下，一定能对当前的高房价起到釜底抽薪的作用，这是打压高房价的第一道撒手锏。
撒手锏之二：从根本上调整解决城市住房问题的思路
上世纪90年代推进的市场化取向改革，虽然在经济领域取得了很大成绩，但在教育、医疗与住房这三个领域的市场化改革却基本失败，由此造成了新的“三座大山”。
当前的高房价，其根源在土地由政府垄断，政府市场化供地的模式。世界上实行这种供地模式的只有三家——香港、新加坡与中国大陆。这三地也是世界上高房价的地区。香港与新加坡因为土地有限，非如此无法公平供地，大陆中国却不同。
为何这种模式会推高房价呢？难道市场机制不会对此做出调节吗？窃以为其原因如下：
1， 土地乃中国稀缺资源，尤其在经济快速增长期。
2， 工业化与城市化进程加剧了民众对房屋的需求。根据马斯洛的“需求层次理论”民众对消费品的需求可分为“吃、穿、用、住、行”五个层次。80年代，我国基本解决了吃穿方面的需求。“用”指的是家用电器，其需求在90年代也基本获得解决。从90年代中期开始，我国城市居民对消费品的需求逐渐指向了成套住房（住）与私人轿车（行）。其时亦恰逢农民工进城，两股对住房需求的浪潮叠加在一起，由此形成了对房屋的旺盛需求。
3， 由于市场体制不健全，造成民众投资渠道狭窄，致使住房成为先富一族投资投机和保值增值的工具，这进一步推高了房价。
4， 政府的“土地财政”与追求GDP政绩的行为，使房地产业成为各地地方政府的支柱产业与摇钱树。
由于这四方面因素的互动，导致政府“招拍挂”的供地模式成为推高房价的罪魁祸首。特别是第4点，政府因为依赖土地与房地产，基本不会让市场机制起作用，即不会让地价与房价出现较大幅度的下跌。因此这四个方面的因素导致市场机制失灵，使十几年来，我国各城市房地产价格呈现稳步上涨与疯狂上涨交替的态势。要对高房价釜底抽薪，必须使绝大部分城市居民的住房解决从这种半市场化向社会福利化回归。这是因为：
1，短期内政府无法加大城市住宅用地的供给。
2，我国绝大部分城市居民的收入无法实现市场化，而只能是一种半市场化。收入完全市场化必然是劳方的独立工会与罢工，使劳方在增加工资上有向资方叫板的权利。政府既然把劳动者的政治权利收去，那当然应该承担由此而来的责任——以无偿用地的方式提供从廉租房到经济适用房的各种福利性质的住房，
3，上世纪90年代我国几千万工人下岗失业，他们的住房资金被政府拖欠。现在这批人无力通过市场化途径解决住房，政府有义务通过社会福利帮助这批人解决住房需求。
住房的市场化改革前，职工的住房由各单位自行解决。现在如果从根本上调整住房市场化的思路，并不是要回到单位解决的老路上去，而是由政府承担绝大部分城市居民小康标准的住房责任，采取一种社会化与市场化相结合的方式。具体而言，就是政府放弃“土地财政”，不能再靠卖地来敛财。同时不把房地产作为支柱产业，政府手中的土地资源将主要无偿用作民生事业。通过市场化的招投标形式确定开发商以及建筑设计、施工与监理公司，建成后的房屋由政府按事先约定价格回收，使参与其中的各市场主体获得市场平均的利润率。
这样造出的房屋将主要实现其居住作用，基本不使其具有投资作用。通过这种政府主导的市场化运作，使我国绝大部分劳动者能从社会福利渠道实现居者有其屋的愿景，只有少数中上收入阶层是通过市场化途径购买商品房来改善提高住房水平。
如果不从根本上调整解决城市居民住房的思路，则当前对高房价的打压一定会如对皮球的打压——打得越重，反弹得越高，最后是房地产业绑架劫持整个社会，不仅是金融业，而是所有行业都沦落为为房地产打工的悲惨境地，国家真正的统治者将是权贵资产阶级。因此，政府意图通过房地产业集聚资金的做法无异于饮鸩止渴，圈钱的时候很幸福，高房价的后果很严重，最终结果是经济的总体崩溃。
如果这一招与提高容积率和小产权房入市一起实行，其降低房价的作用会更加明显。
撒手锏之三：大西线调水与造地
3.1 大西线调水
土地紧张，是制约我国经济与民生的一个根本因素。然而民间人士郭开先生提出的大西线调水方案有可能从根本上解决这一难题。2005年军旅作家李伶依据郭开先生的大西线调水方案所著《西藏之水救中国》一书出版，该书详细介绍了这一调水方案的来龙去脉与可行性。据说中央委员人手一册，胡锦涛总书记阅后大声叫好。如果大西线调水方案成功实施，再造10-20亿亩耕地将完全有可能。
大西线调水是相对于现在南水北调工程中小西线工程方案而言，又称“朔天运河”，这是从西藏雅鲁藏布江大拐弯处的朔玛滩至天津的一条人工运河。“朔天运河”方案设想主要从西藏地区的雅鲁藏布江以及西南地区的怒江、澜沧江等河流每年调水二千一百亿立方米（相当于五条黄河的流量！），然后利用高坝、水库、穿山隧道将雅鲁藏布江、怒江、澜沧江、长江、黄河都连接起来。最后水分三路，利用黄河把水送到西北、华北、东北、中原（同时也通过长江上游向长江下游输水）；经青海湖调蓄，可输水柴达木、塔里木、准葛尔三大盆地以及河西走廊与阿拉善草原；经内蒙古的岱海调蓄，可输水晋、冀、辽和蒙北草原。
据说发源于西藏高原的雅鲁藏布江、澜沧江与怒江每年流出境外的水量有6000亿立方米，而且在时间上集中于下游这些国家的雨季下泄，因为其时也正是上游的西藏高原冰雪消融的季节。如果在下游国家不需要来水时把这些水量调至我国干旱的西北、华北地区，岂非两全其美之事？
但该方案遭到我国水利界专家几乎一致的反对，其主要反对理由可概括如下：
1）要像反对战争一样反对跨流域调水，因为在世界第三极的西藏高原大规模的调水有可能引发蝴蝶效应，导致人类无法预见的灾难。
2）郭开先生认为西藏高原有我们头顶的一盆水，但据我国学者秦晖先生指出，这盆水不在头顶，而在脚底（详见秦晖《大西线设想的工程学硬伤》）。
3）工程浩大，投资巨大，技术难度高。
窃以为，这些反对的理由几乎都不成立，现反驳如下：
① 反对调水来自西方反水坝运动，是西方对中国的“问题殖民”
“问题殖民”，是学者秦晖针对食洋不化的新左派的西方“文化殖民”所提出的一个概念，意指这些人不了解中国情况，把西方的问题作为中国的问题，混淆了不同发展阶段的不同任务与不同问题。
我们知道，西方各发达国家，基本完成了工业化和现代化，正进入后工业化和后现代化的阶段。而同期的中国，正处于工业化的中期，现代化的初期。因此西方的问题与中国的问题肯定不一样。而中国在海外求学的或海归学者，往往不知东西方这一发展差距，把西方学者的前瞻性研究当作最新成果介绍到中国来。这就好像是大腹便便、坐着悍马越野车的西方学者，来到宁夏山区，对一群面黄肌瘦的儿童大讲节食重要性一样可笑。新左派就是这样一帮食洋不化的假洋鬼子。自己在西方没本事不能挤进主流社会，又不肯回大陆来吃苦，于是便痛骂资本主义和资产阶级，鼓吹文革、大跃进和五七干校。他们在西方住洋房、开轿车，却希望中国最好回到宋朝，供他们带着洋鬼子在假期来中国参观猎奇，一方面也能衣锦还乡、光宗耀祖，成为当地官员眼中的高等华人、爱国侨胞。
西方在基本解决了人权与大众的吃穿用住行的基本物质需求之后，整个社会在向满足大众的更高层次的需求方向发展。在这个发展中，环境问题首当其冲，于是绿党可以进入议会，由此导致人们的价值观念也相应地发生了改变，不仅同性恋的权利要保护，还要保护动物和植物的权利，兽道主义因此与人道主义具有同等价值（如法兰西斯 福山所言，还有人要为病毒、细菌争取权利）。
由于大型水利工程肯定不能满足兽道主义和植物权利代表者的要求，再加上西方水利开发基本完成，于是中国的大坝成了这些激进环保人士的攻击目标。这些人士用以反对大坝建设主要有两个手段，其一是以伪科学的手段糊弄中国的工程师和科学家，胡说什么改变水系流向会引发局部气候甚至是大气环流的改变，导致一系列无法预料的后果发生；其二就是以兽道主义压倒人道主义，在这些人士的眼中，几千万中国农民的生存权不及一个植物物种重要。他们的逻辑是，人死了可以再生，物种灭绝了无法再生。这就是西方“问题殖民”的后果，我们的科学家和工程师由于疏离马克思主义的唯物辩证法久矣，自然无法抵挡西方后现代化思潮的“问题殖民”，乖乖地作了俘虏。
② 关于“蝴蝶效应”
我国水利专家之所以反对大西线调水，一个很重要的原因在于对所谓的“蝴蝶效应”的错误理解。
我们先来对蝴蝶效应作一番分析。蝴蝶效应是科学家面对混沌一团的天气系统给出的一个因果链假说，其本意为引发一场确定的气象事件有两方面的条件，一是必要的基本条件，一是充分的引发条件。譬如对于一场龙卷风来说，其基本条件是1）大平原2）夏日强烈的日照3）中高空的冷气流下沉。当然，有了这三个基本条件不一定会发生龙卷风，但是没有则肯定不会产生龙卷风。在上述三个条件都具备的情况下，导致龙卷风在何时何地引发的充分条件，就是蝴蝶效应。因此，蝴蝶效应实际是指那些偶然、随机的事物在基本条件具备情况下所起的作用，而这个作用的因果链又因为变量因素过多而无法确定。在这里要注意，蝴蝶效应的前提是基本条件的存在，不能脱离前提反向推理——不能因为在基本条件具备的情况下某个蝴蝶扇动翅膀引发了一场龙卷风，就认为任何微小的举动都会无条件地引发巨大后果；其次，要确定具体的蝴蝶很可能是非常困难的。因为我们根据龙卷风发生的基本条件虽然能确定其发生的大致时空范围，却无法精确预报出具体的时空坐标，而这又是因为空气在一个很大的空间流动，在这个空间内导致空气震动、流动的因素极多且不可控。科学家只能尽量提高预测的精度，但可能永远无法捉到那个第一只扇动翅膀的蝴蝶。我以为，只有这样理解，蝴蝶效应才有一定的科学意义，脱离了蝴蝶效应的前提，蝴蝶效应就会陷入神秘主义的泥潭，成为封建迷信发生的温床。从哲学上说这是排除了蝴蝶效应发生的必然性，不恰当地强调了其偶然性，以事物的偶然性否定必然性的结果。
说到这里，我们还必须对一些人由于缺乏能量观念而产生的迷思进行纠正：这些人不知道，大尺度天气变化的背后是巨大能量的转换。一场中等烈度的台风所产生或消耗的能量，往往会有几十颗氢弹爆炸释放的能量。没有太阳辐射产生的能量，单凭几个蝴蝶扇动翅膀，是不会有台风产生的。同样道理，地球温度升高一度，也要有天文数字的焦耳累积，因而必然是一个缓慢的过程，不可能因为人类的某一项工程而使地球的温度在短期内发生明显的变化。如果确如一些人所想象的，朔天运河使青藏高原升高的温度被第三极的特殊地理因素放大了若干倍，那么我要问，这个放大了若干倍所需要的巨额能量来自何处？
历史经验可以证明，人类迄今所进行的所有调水工程，无论是否跨流域，都未对大气环流发生影响，不服气的可以看看我国的都江堰与大运河。
③ 如何应对秦晖先生指出的硬伤？
秦晖指出的硬伤很重要，不搞清楚西藏这盆水的位置，调水工程无法进行。但即使如秦晖所言，这盆水因为在脚底而不在头顶，大西线调水就无法实现吗？回答是否定的。因为调水利益巨大，我们为何不能把脚底的水抽到头顶，然后利用此水下泄过程中再回收抽水耗去的能量呢？
如果在云南四川建几座核电站，通过电网在藏东南建大型提水站，此方案是否可行？核电站与普通火电站的最大区别是，在夜间用电低谷时无法降低发电功率，因此，一般核电站都要建配套的抽水蓄能电站，在夜间把下水库的水抽到上水库，待白天用电高峰在放水发电。这几年我国要建好几座大型核电站，与其配套的抽水蓄能电站投资也十分巨大。如果所有核电站能全国联网，大西线调水正好成为抽水蓄能电站。
郭开设想大西线年调水量为2000亿立米，实际能有500亿立米已经不得了了。这2000亿立米的调水量是远期目标，整个工程应根据先易后难的原则，分期、分阶段实施。因为西藏不同海拔的来水量不同，首期在朔玛滩炸山壅水至3588米高程，年调水300亿立米，就需要抽水电站，否则300米高的堆石坝形成的堰塞水库会有很大的死库容，难以发挥留丰弃枯的功能。
④ 如何面对大西线调水的各种困难？
西藏之水绝大部分外流，是中华民族的血液流失。我国西南横断山脉是血液流失的虹吸管。青藏高原的隆起阻断了本应播撒于西北的丰沛降水，使大西北成了不毛之地，少量留在高原的降水又因横断山脉的阻隔而流至境外。大西线调水就是要截断这一血液外流的虹吸管，同时也相对减少丰水期此水对下游居民的危害。中华民族要复兴，要实现全面小康，大西线调水就势在必行。
大西线调水的最大困难不在工程技术，而在外交政治。因为秦晖所说的位于脚底的一盆水，处于藏东南的印度控制区。此地在我国地图上属于西藏自治区，但在其他国家的地图上却属于印度的阿鲁纳恰尔邦。该地面积9.2万平方公里，有三个台湾岛大。该地区不但是中国降水最丰富地区，也是世界上降水最丰富地区。1962年的中印边界自卫反击战，中国军队曾经夺回了这片土地。但是几天之后，中国军队不但撤回到了麦克马洪线，而且还再后撤二十公里。但是中国地图上一直包括这块九万多平方公里的土地，而且也没有标示出这是中印两国有争议的地段。如果要实现年调水2000亿立米的目标，这块领土必须要从印度手中夺回。
相对于这一外交上的难题，余下的工程技术难题似应不在话下，关键要看政府的意志。
3.2 造地
如果说大西线调水对于缓解我国用地紧张是远水难解近渴的话，启动大规模的市场化造地运动确是眼前立马可以操作的事。我国经济学家钟朋荣在上世纪90年代曾提出为中国人造“饭碗”的思路，这个“饭碗”就是三造——造地、造林、造城市。
以现有的水资源与资金，再造3-5亿亩耕地并非什么难事，关键是启用何种机制。如果用举国体制、各级政府分摊指标的做法，结果就会同全民植树一样——年年植树不见树。换一种思路，政府鼓励房地产开放商造地，以利益驱动，其结果可能会大不一样。假如某开发商在中西部地区造地10亩，使其粮食年产量稍多于上海一亩地，政府即以上海一亩农田作奖励允许建房，结果一定是应者云集。各种造地公司也会应运而生。这种方法的最大好处是政府不用花一分钱，就可以获得几亿亩粮田。
不仅中西部地区有大量荒地、低产田有待开发、改造，就是上海南汇区，据笔者了解就有上千亩荒地、河滩地等待开发，平均每亩投资成本不过数千元。而且可以做到当年造地，当年种植。为何无人干？关键是法律政策不配套，造地者得不到任何好处，所造之地只能无偿被国家收去。
上海与长三角地区每亩用于建房土地的含金量惊人。如果允许容积率2.5，每亩地可造住宅1665平米，每亩地价值100万元，平均楼板价约600元，这种土地用于建造经济适用房，房价可以控制在3000-4000元/平米以下。而100万元在中西部地区造10亩地是否有钱赚，相信各位会计算的网友心中有数。
造地的关键要素是淡水，淡水解决后是菌肥与蚯蚓。中西部地区大部分土壤有机物含量低。人工菌肥与人工饲养蚯蚓技术可在3-5内使贫瘠土壤内腐殖质增加。造地与养殖业结合，更可加快土壤熟化进程。
现在的问题是，我国尚未形成土地（耕地）市场，更未形成造地产业，因此造地被许多人认为是不可能。所谓改造中低产田，由于缺乏资金投入，基本上等于是喊口号。
总之，大西线调水与造地，早晚会提上政府的议事日程。大西线是解决长远的用地需求，造地则可解决眼前的用地需求。在此问题上，切忌以经验主义的眼光预测未来。因为未来不会是当下困局的延续，反而往往是对当下困局的突破。
在房价问题上相互博弈的群体，有必要注意这三道撒手锏。
2010-1-6