陈真诚：房价调控还有更严厉后招
文/陈真诚
[导读：公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房价调控攻坚战已经开打
一如此前的多次预测，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，反击房地产市场回暖炒作，打击房价重新上涨预期，在“国庆”长假到来之际，9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。
在这组政策“组合拳”中，其中最主要的内容是，面向全国范围，新政策“一刀切”地规定，贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。同时，新政策还要求，各地要立即研究制定贯彻落实“新国十条”的实施细则，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国……
紧接着，深圳、厦门、上海等地相继出台“限购”政策。9月30日晚，深圳紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定：对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
10月7日，上海市也出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，其主要内容包括：严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求；在一定时期内（没有明确期限）限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)；按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
此前，北京已经出台了“限购”政策，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。据悉，南京可能也将出台配合二次调控的地方细则。还有舆论称，因新政策明确要求各地“立即”制定执行细则，已发细则的地区要进一步调整和完善，将来有可能在全国同意推行“限购”政策。
如此看来，如不出意外，一场由中央政府发起、强化地方政府落实执行中央政策为重点的房价调控攻坚战，已经开打。
新政策及时“灭火”房价反弹苗头
诚然，因此前舆论炒作市场“回暖”、调控政策执行不到位、调控效果有限和通货膨胀加剧、负利率等因素的作用下，房价再次上涨的预期确实有所上升，部分人甚至开始对调控的信心产生了动摇，对调控的效果产生了质疑，放弃或准备观望。但应该看到的是，这些终究不是主流，不是市场大势。本文作者陈真诚认为，实际上，市场主流是绝大多数人在继续观望，投资投机者依然在远离市场，市场大势是在继续调整，调控政策已经开始显效并在储蓄发酵。
很明显，这次出台的调控政策，延续并强化了4月份出台的“新国十条”的政策内容，使此前的政策措施更加完善、更易执行，堵住了此前一些政策因具有可选择性而出现的执行漏洞。诸多人认为政策变化最大的内容，将贷款购买首套自住房商品房的首付款比例一律调整到30%及以上，其实是回归至2008年救市前的正常政策，等于是撤消了此前的这个降低首付比例的救市政策而已。不难看出，这次出台的调控政策，其重要目的就是为了巩固已有的调控成果，并为深化房地产调控、促使房价合理回调加把推力，并不是所谓的“二次调控”。
只是，尽管如此，政府并不是启动“二次调控”，而是在继续深化一直在进行的调控，但也应该看到，在目前这个调控正处于爬坡阶段、市场局势微妙的关键时期，在9月29日及时出台新政策，其意义不可小视。
9月29日出台的新政策，说明中央政府对房地产调控的态度一如既往，此轮调控不曾间断、终止过，短时间内也不会间断、终止，传达出中央政府在短时期内不会松动房地产调控政策而将继续深化调控的信号，表明了中央政府捍卫政策公信力、反击近期房市回暖房价上涨炒作、强化抑制投资投机性购房、打击房价上涨预期的态度与决心，不但使得调控加速深化，还对市场此前的“回暖”炒作、房价反弹苗头进行了及时“灭火”。
新政策重创市场预期
不出所预料，9月29日新政策出台后，房价预期进而整个市场大势预期立即遭受进一步的空前重创。除部分城市外，全国各地房地产市场不同程度地产生了政策反应,传统的“金九银十”已注定风光不再。
在“十一”黄金周期间，除广州、深圳、南宁、昆明等城市房地产市场成交继续火爆外，全国市场均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈尔滨、合肥等城市的市场表现最为典型，交易量明显下滑。如北京，北京房地产交易管理网数据显示，10月1日-7日期间，除经适房、限价房外，商品住宅累计成交986套、成交面积10.71万平米，环比前一周分别减少47.07%、50.62%。二手房成交量为282套，环比前一周的5544套下降超过9成。
事实说明，此前被一些人炒作的“回暖”，在9月29日新政策出台后就突然蒸发不见了，也说明所谓的“回暖”其实只是假“回暖”，否则，如果真是真“回暖”，又怎么会是如此“短命”？如此经不住调控政策的冲击？更何况，正如前面所说到的，新政策只是延续并强化了4月份出台的“新国十条”的政策内容，真正严厉的未出政策即开征房产税和加息这两只靴子并没有落地。本文作者陈真诚认为，一旦这两只靴子落地，房地产预期还将进一步遭受打击，房地产调整还将继续深化，调整的周期还可能继续拉长。
不过，也要看到的是，尽管“十一”长假期间绝大多数城市因新政策出台而成交量大幅下跌，但依然有部分城市的成交量持续走高。而且，与绝大多数城市房地产成交量大幅下降相比，房价下降的幅度并不明显。这说明，尽管房地产预期遭受了空前重创，市场重回观望，房价反弹的苗头被及时掐灭，但房价预期依然如此前般坚挺，调控政策并未起到立竿见影的效果，此轮房地产调控效果依然有限。
新政策依然是相对“保守疗法”
应该说，导致目前房价依然坚挺、市场陷入的调控僵局的原因，主要有如下因素：
一是，多年来，房地产调控均见成效、房价越调越涨的严酷事实，让市场各方对调控产生了经验性“抗体”。
二是，多年来，房地产调控无效而终，所出台的诸多政策执行不到位，尤其是政府在2008年的救市举措，让公众对政府的调控及调控的决心产生了质疑甚至不相信的心理反应。
三是，尽管不断出台各种调控政策，但并没有触及土地财政这个问题。
地方政府出于拉动经济增长、确保土地财政等目的，对调控政策执行不到位，乐于维持、保护甚至推高本地房价，不断推高并极力维持高地价。
高高在上或并未明显下降的地价，依然在支撑着房价上涨预期，也让舆论、开发商及消费者找到了维持高房价、看涨房价预期的理由。
四是，多年来，住房保障工作严重滞后，欠账太多。虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保障性住房建设，对整体市场来说一时难见成效。即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相差甚远。而且，这种情况短期内还难以解决。
五是，政府出于刺激经济增长的目的，大量投放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至放任投资泡沫和通货膨胀。
日趋见甚的资产泡沫和通货膨胀、负利率，不断推高房价预期和房地产投资预期，使得公众选择购买房地产等资产，以求保值增值，应对通货膨胀，强化了房地产的投资功能。
六是，总体来说，此轮房地产调控，政府既想调控房地产又想不伤害GDP增长，既想控制房价上涨又不想触及政府自身以及银行、开发商、已购房者等利益群体的利益，采用的带有投机性的“中庸思维”，采取的依然是相对“保守疗法”措施。
就连此次新政策，政府深化调控的主要措施，也只要是行政手段和强化了的信贷调控政策，完善差别化的住房信贷政策。
此前讨论了多年的物业税事实上已经是无果而终，代之而起的房产税目前也依然只是高悬未着。对通货膨胀、负利率现状等继续“容忍”乃至“放任”，并没有采取加息等措施来旗帜鲜明地打击通货膨胀和资产泡沫膨胀。
因此说，虽然政府这次新政策相对强化了房地产调控，对公众的市场心态和房价预期产生了一定的效果，但目前公众还无法准确量化出政策可能对市场成交量以及房价所可能产生的效果。本文作者陈真诚认为，事实上，公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。这样，如果政府不继续采取更强力的措施以深化调控，房价预期很可能继续坚挺，下调的幅度和速度将依然有限。
未来应通过有效的经济手段来深化调控
接下来，政府如果要采取更强力的措施以深化调控，切实让高高在上的房价降下来，除继续强化信贷调控政策和行政手段外，更应采取更有力的市场调控措施：
首先，强化税收调控手段，加大税收调控力度，加快出台、实施房产税实征方案。同时，要防止出现这种情况：如果采取一套免征、税率过低的方案，就可能导致有限的税金最终转嫁到租房者身上。否则，其结果将可能是，不但对持房者产生不了调控作用，未能达到所设想的通过增加持房成本而调控房地产的目的，相反却可能推高租金。
其次，在经历一段经济增长时期、经济总量基础增大后，政府应正视经济增长速度可能正常化放缓的事实，不妨合理下调经济增长速度的目标。
应该说，时至如今，国内外经济形势和国内经济现状较此前多年已经发生了巨大变化，政府未必一定要设立确保经济增长速度达到8%或10%甚至以上的目标。事实上，即便将增长速度下调至5%或6%，也将是世界上经济增长速度最快的国家之一。
可以预期，一旦政府合理下调宏观经济增长速度目标，提高让老百姓切实受益在社会经济大盘中的份量，公众对房地产市场的心态、房价预期将会产生相当大的变化，有利于房价调控，其效果甚至会比出台任何一个专门性的房地产调控政策要强。
第三，政府应正视中国社会经济实际情况，正视社会保障确实不力、老百姓对养老着落的担忧的现实和老百姓储蓄的习惯，科学看待刺激消费、刺激经济增长与容忍老百姓习惯性储蓄的关系，容忍老百姓保持一定的储蓄，并让老百姓能通过储蓄获取合理的利息回报。
第四，政府应合理压缩货币投放和信贷规模，适当、有效地收紧市场流动性，遏制投资过热，打击资产泡沫。近年来，政府采取非常宽松的货币政策，社会流动性过剩，民间资金充裕，客观上成为了推动房价上涨的重要因素。而且，这些因素对房地产等市场的影响力会持续多年。
第五，及时采取加息措施，逐步使负利率转正，打击通货膨胀。
为刺激经济增长，确保经济增长速度，多年来政府客观上一直在实行不同程度的通货膨胀、投资过热、经济泡沫和间歇性负利率的政策。
作为资金价格的利率，对调节资金配置、资源配置、通胀或通缩、财富二次分配以及影响资产价格等方面起着重要作用。从统计局公布的CPI数据与一年期的银行存款利率对照来看，从2月份开始，CPI已经连续7个月高于一年期定存利率2.25%，负利率已经持续了7个月。
目前，通货膨胀日趋严峻，银行利率持续为负，是两个无法回避的最现实问题。现实性的通货膨胀，持续而严重的负利率，客观上会扭曲公众的消费和投资心理以及实际行为决策，会在一定程度上推高房地产等资产价格泡沫，拉升资产价值估值。
尽管目前房地产调控还在进行中，但如果政府继续维持低利息、负利率、高通胀，从确保财富保值或资产升值等角度而言，老百姓投资买房可能依然是有利可图的，这样就导致老百姓采取逆政府调控的投资行为，将诸多资金投入到购买房地产，以求实现财产保值增值，对抗通货膨胀。其结果将是，进一步推高本来已经很高了的房价、地价水平，对冲已经出台的房地产调控政策，不利于房地产调控。因此说，将来政府如要继续深化房地产调控，就应及时加息，不能继续维持负利率。
据悉，中央政府对房地产调控还留有更严厉的后招。在后备调控政策中，就包括了实征房产税和直接加息等经济措施……
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