限购令真的限得住房价？
答案是否定的。且不去深究地方政府是否被赋予过随意剥夺市民自由买房权的权力，光从这项政策的效果层面去分析，这一明显违背市场规律的手段不过是情急之下，病急乱投医之举。只能短时间内起到扬汤止沸的效用，并不能持久，报复性的反弹指日可期。如何制定出釜底抽薪的措施去改变房价运行趋势，建立健康的房地产生态？还是要从供需根本关系着手搞清房价持续上涨的原因。
保值性投资需求也是刚性需求
过去两年为抵御全球金融危机的冲击，国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，推出了4万元的国家投资计划，以及巨额的信贷投放，导致市场流动性泛滥；同时得益于外贸出口的快速增长，我国的外汇储备不断增加，也使央行需要不断释出人民币来加以对冲，加上这种对冲带来的乘数效应，更加助长了人民币流动性的泛滥。我们的城乡居民储蓄不断快速增长，到现在已近30万亿，再加上企业存款，应该有50-60万亿。大量货币投放一方面必定会引发强烈的通胀预期，另一方面在通胀预期下必定会产生大量的保值性投资需求，社会保障体系还不健全资金很难大量进入消费市场。在我看来这种需求也是刚性需求，老百姓有保护自己的财产不被贬值的权利。简单的把这种需求归为投资投机性需求，予以打击和限制，是房地产调控失灵的根本原因所在。除了一味的防堵，一定要为这种保值性的投资需求寻找到合适的出路。这方面，大禹治水这样的古人智慧应为如今的当政者鉴。
如何满足和引导保值性投资需求
分析当今可能的几大投资方向。一是实业投资，既能增加GDP还能增加就业，这无疑是政府最希望看到的。然而，目前我国的制造业普遍存在产能过剩，偶尔出现几个像风能、太阳能等新的投资领域，很快就有大量资金涌入，马上就又变产能过剩，跟进的投资者很容易受损。能稳定赚钱的领域，几乎都被国企垄断，民企早被赶出来了。二是股市。股市跟实体经济关联密切，受产能过剩的的影响，近年来少有好的表现，加上公司治理和监管的原因，上市公司圈钱多、回报少，受伤的总是老百姓，据统计，投资股市的中小股民，赔钱人数远远超过赚钱的。国际金融危机来袭，危机的发源地和重灾区美国的股市只下跌12%，中国股市却应声下跌30%，列世界第一。当然，楼市调控的挤出效应对股市有一定的积极作用，近期股市的上涨，跟楼市的调控应有一定的关联。三是投资收藏市场。包括黄金、珠宝、字画、古玩、艺术品等等。这类市场近年异常繁荣，早期入市者回报颇丰，无奈这类投资市场容量有限，另外多数需要专业投资眼光和能力，非普通老百姓所能胜任。四是商品市场。理论上讲，任何商品都有投资价值，从大蒜、绿豆、棉花到普洱茶、君子兰都曾作为炒作的标的被投资炒作。这类投资热点转换极快，以投机性炒作为主，有向粮食、猪肉等主要农产品漫延的趋势。因为大多数商品跟人民生活息息相关，价格上涨对老百姓影响极大，因此必然会受到严格的限制和打击。五是楼市。房地产因为投资巨大，从开发到销售的各个环节都需要金融杠杆支持，因此既具有商品属性又具有强烈的金融投资属性。这就是在国际产业分类上，房地产业通常都被划分为金融行业的原因。房地产在过去十年的稳定上涨，为投资者带来了丰厚的回报。而且房地产投资符合中国人的投资习惯、不需要过高的专业知识，不需要过多的管理等特征也吸引了越来越多的投资人的加入。过去两年房价飞涨，正是大量投资涌入造成供求失衡所引致。可以说流动性泛滥是因，房价上涨是果。资本具有逐利的天性，简单的将其归罪于投机炒作或者是开放商，有失公平。
正确引导房地产投资是调控凑效的关键
一方面房价飞涨造成部分居民住房困难、不断累积金融风险一定要加以正视和解决。另一方面过去两年正是房地产吸引和对冲了大量的流动性，带动了上下游相关行业的发展，在推动经济复苏、增长的同时减缓了通胀压力的重要作用更不应被忽视。如何正视房地产的二元属性，趋利避害的正确引导房地产投资是调控奏效的关键。
由于投资渠道的缺乏，民间资本对房地产的投资绝大部分还集中在最终成品商品住房的购买，这种投资扭曲了住房需求信号，加大供求矛盾，同时造成住房的一定空置和浪费。引导民间资本投向商品住宅及保障性住房开发和商业地产领域，即满足了保值投资的需求，又增加了商品住宅的有效供给，通过市场的手缓解供需矛盾，才能建立和谐健康的房地产生态，拿掉悬在房地产业头顶上的达摩克利斯之剑，充分发挥其对经济成长和基础设施建设的带动作用。
目前的银行、信托等房地产金融工具往往还是集中在房地产的债权融资领域，鼓励发展投向商品住宅及保障性住房开发和商业地产领域的私募房地产股权基金，在设立、准入、税收等方面给予积极的扶持，是吸引民间资本投入的有效途径。同时，政府应该积极推出房地产信托投资基金（REIT）为社会资本开辟新的投资管道。