广州国土房管局本月18日发布《2010年9月广州市十区房地产交易登记情况通报》，现将官方有关住宅交易登记和住宅网签的情况分析摘录如下：

（一）           新建商品住宅交易登记情况分析

1、一手住宅交易总量有所回升，均价则小幅下降

2010年9月，广州市十区一手住宅交易面积为46.83万平方米，同比减少48.5%，环比增加13.2%。本月一手住宅交易面积有所回升。2010年9月，广州市十区一手住宅交易登记均价为11610元/平方米，同比上升18.8%，环比小幅下降2.8%。总体而言，本月广州市十区一手住宅交易量环比呈回升态势，均价则略微下降。

2、           周边新区及万元以下住宅物业成交占比小幅上升。

   从中心城区及城市周边新区的成交对比情况来看，虽然两者9月份的成交均有所回升，但与上月不同的是，周边四区一手住宅交易面积增加幅度为16.4%，增长幅度大于中心六区的9.5%，成交面积占十区比重也小幅上升1.5个百分点。数据显示，供应充足且价格相对较低的周边四区一手住宅交易量已超过市场总体成交的一半。

   （二）新建商品住宅网上签约情况分析

1、 2010年9月全市十区新建商品住宅网上签约量明显增加，均价有所回升。

2010年9月，广州市十区新建商品住宅网上签约面积为80.85万平方米，同比增加27.9%，环比增加69.6%。签约面积5-7月份连续3个月运行于40万平方米水平下方，8月签约量水平回升至40万平方米上方。本月突破80万平方米水平。

全市十区新建商品住宅网上签约均价为13384元/平方米，同比上升19.7%，环比上升11.0%。网上签约均价在7月份创出本年度月度签约均价新低之后，8月、9月签约均价持续回升。中心区域中，仅越秀区、白云区签约均价出现小幅下跌，其余各区均出现不同程度上升。

2、全市十区、中心区域、周边四区新建商品住宅网上签约均价在7月份创出本年度月签约均价新低之后，8月份和9月份连续两个月均出现回升；本月中高档楼盘成交比重比上月有所增大。

    从区域成交情况来看，9月份全市十区、中心六区、周边四区新建商品住宅签约均价分别为13384元/平方米、18453元/平方米、9066元/平方米，环比分别上升11.0%、9.4%、6.5%。4月份国家出台调控政策以来，我市新建商品住宅签约量低位运行，签约价格持续下跌，至8月份第一次出现签约量与签约均价同时回升的情况。本月延续8月份回升势头，签约量和签约均价均出现不同程度上升。

点评：单独看上面住宅交易登记情况和网签情况，可能人们不会感到惊奇，虽然这两组同一月份的数据有很大的差异。但如果放在一起比较，人们就会明显地看出：为何9月住宅交易登记数与网签数会差别这么大？原因是什么？表明了什么情况？

    关于两组数据本身的分析，我认为官方已经做得很好了，没有必要再画蛇添足地点评和分析了。但这两组数据之间的差距、造成的原因及其含义，我认为还是有必要做进一步的分析和研究。

   先看成交量方面：

——2010年9月，广州市十区一手住宅交易面积为46.83万平方米，同比减少48.5%，环比增加13.2%。

——2010年9月，广州市十区新建商品住宅网上签约面积为80.85万平方米，同比增加27.9%，环比增加69.6%。

同样是9月份，但网签要比交易登记多出34万平方米，多出72.6%。如此巨大的差异表明，网签数虽然也有些滞后，但也已经开始反映国庆前后形成的销售热潮所带来的成交情况；而交易登记数据则更为滞后，还基本上未能反映9月以来形成的销售热潮，仅仅是反映了8月成交开始有所上扬的情况。

再来看一下成交均价方面：

——2010年9月，广州市十区一手住宅交易登记均价为11610元/平方米，同比上升18.8%，环比小幅下降2.8%。

——2010年9月，广州市十区新建商品住宅网上签约均价为13384元/平方米，同比上升19.7%，环比上升11.0%。

同样是9月份，但网签的均价比交易登记的均价高1774元/平方米，高出15.28%。这说明网签的均价比交易登记的均价已经发生了很大变化，虽然这些变化带有结构性变化的因素，即中心城区成交放大导致整体均价上升，但不可否认楼市已经开始出现明显的房价飙升的态势，而这一态势与近期开发商尤其是亚运城推盘造势导致购房者形成涨价预期有很大关系。

从9月交易登记和网签数据分析来看，网签数据相对更加符合市场真实情况，虽然也有一些滞后，但还是能基本上反映市场的变化和动态。要是没有网签的数据，我们只能根据交易登记提供的数据来分析楼市，差别会有多大简直不敢想象。而就是不久前我们也还是只能依据交易登记数据来预测分析和判断市场的走向，现在看来真是“盲公模象”一般，是很难做出准确判断和分析的。

但现在网签还是有些滞后的现象，这在近期恐怕是很难避免的了，除非将来人们对楼市的要求和股市一样，才有可能动态地反映楼市的成交变化。但即便是现在也还是可以做得更好一些。

我曾建议取消交易登记环节，将这一环节合并到网签登记的环节，换言之，一经网签就相当于办理交易登记了。而在网签之前加上一个认购下订的统计环节，因为一般开发商统计成交情况是分成两个环节，一个是认购环节，一个是签约环节；前者是下了订金、签了认购书，而后者是交了首期、正式签约，这两者之间会有一周到半月的时间差。

因此如果能够统计认购阶段的情况，就能更加真实地反映市场的动态，当然认购到签约是会有些变化的，例如退订、退房等。而且，象抵押房的销售，在现实中是可以操作的，只要开发商不隐瞒并提供限期涂销的承诺是可以出售的，但这些房屋的销售却在目前的网签系统中无法得到真实的反映，只能等到开发商解除抵押后才能办理网签手续。

                              2010年10月21日