提要：“这是一个信号，今天的广州就是昨日的香港，地铁版图拉开终将助推广州‘购物天堂’的跨越式发展。”雅卡商业运营机构董事长邓国坚断言。

    南都记者肖昕实习生 毛姗姗 “虽然地铁站点还没有正式开通，但我们已经感受到，地铁通达对商业网点布局的影响。”广州气体厂的高管任生告诉记者，该厂的一部分旧厂房已改建为“8号线沙园站站口”，另一部分厂房闲置地块，颇受广百、日之泉等多元资本青睐，初步洽谈将厂房改建成新型的购物中心。而广百集团董事长荀振英在接受南都记者采访时坦言：“优质的地铁上盖物业肯定会是商业地产投资者争夺的焦点，也是未来广州商业布局的发展方向，这些机会我们都在关注，但还没有敲定。”

　　沿着地铁方向看过去，沙园站一带已有“太古仓”华丽变身为商业物业，中海锦榕湾也扩大了纯商业体的规模建设。而接驳8号线的2号线则延伸到广州南站和白云新城，那里，万达广场、5号停机坪、美嘉服饰城等系列商业项目也是横空出世。业内人士粗略估算，广州地铁新增的线路和站点至少可催热七个新商圈，三四十个商业项目应运而生，广州商业面积陡然增加600万平方米。

　　“这是一个信号，今天的广州就是昨日的香港，地铁版图拉开终将助推广州‘购物天堂’的跨越式发展。”雅卡商业运营机构董事长邓国坚断言。

　　地铁“开”出七大新商圈

　　借助地铁的纵横交错，调整广州商业组团的布局。这一政策风向标一遇上市场的小气流，反应最为敏锐。

　　楚睿商业咨询公司CEO黄文杰告诉记者，“我们最近正在给番禺南战商圈一个新增的购物中心做商业规划，跟随地铁版图的南拓、北优(优化北部交通)、东进、西联，广州的商业发展也打破了这么多年来的‘商圈东移’定律。”黄文杰称，现在除了大家所熟知的珠江新城商圈之外，北有白云新城商圈兴起，南部有番禺南站商圈发力，西部有工业大道的商圈雏形初现，辅以广佛交界的千灯湖一带，有20万平体量的保利水城、18万平米的天河城立项项目等等高歌奋进。

　　而东部板块的“大沙地”站点，已经吸纳到不少投资者，但更值得关注的是新塘一带，到时也有地铁开通到那里，现在已经有盛唐世纪广场综合体、摩登百货最近进驻的大旺城等一众重量级购物中心推出，整个商圈规模面积也已去到50万平方米左右。

　　据粗略估算，广州地铁新增的线路和站点，至少可催热七个较大规模新商圈，三四十个商业项目应运而生，广州商业面积陡然增加600万平方米(详见图表)。

　　势必引发商圈巨变

　　从微观的商业项目来说，“商业选址的关键，已经不是地理意义上的城市中心，反而更多考虑项目所在区域的辐射能力，这种能力最直观的表现，就是地铁等快捷交通系统的发达程度，就是能否缩短时空距离，迅速输送人流。”太阳新天地购物中心总经理杨军艇说。

　　从宏观的城市商圈发展来看，“广州会沿袭香港的商业发展路径，形成多个商业中心的格局，而地铁通向某个商业中心，就会像中子撞向质子，产生商圈的‘核聚变’。而地铁带来人流的同时也会迅速分散人流，就会产生商圈的‘核裂变’，共生共荣，释放出强大威力，最终整个广州会融合成一个整体的大商圈，成为真正的购物天堂。”雅卡商业运营机构董事长邓国坚如是分析。

　　实际上，12日出炉的“福布斯2010中国大陆最佳商业城”榜单中，广州已经凭借其经济活力和创新能力的提升，及商业经营成本的相对降低，首次摘得中国最佳商业城市的桂冠。

　　多元资本进入有望“催熟”商圈

　　然而，大盘的火红并不能掩盖眼下不少新兴商业项目招商困难的窘境。接下来的问题是，广州一下子新增600万平方米体量的商业面积，能否消化得了，会否投资过热？

　　高力国际陈厚桥认为：“广州作为国际中心城市，所辐射的消费群体是整个珠三角乃至全国，按人均商业面积10平方米算，广州的零售商业体量做到2000万平方米都不为过。问题在于，商业的成功，既讲究配套设施等客观因素，还与操盘者的人为因素密切相连。这自然会出现‘几家欢乐几家愁’的局面。”

　　照此逻辑，广州商业能否取得跨越式的进展，关键在于能否注入新元素、新力量，避免同质化竞争。就目前来看，香港新鸿基、香港兰桂坊之父、有英资背景的太古地产、泰国中央零售百货、大连万达等等外来投资豪客，在广州新商圈投资市场上频现活跃身影，还有广百集团、新光商业、天河城集团等等本土势力正强势崛起。好戏才刚刚开始。