开征房产税必先划分住宅档次

 

近期关于房产税,又在进行第N轮的新闻炒作了。比如，据传重庆的试点方案是按不同的户型，进行累进制的征税，重点向200平米以上的大户型征税。实际上，想要开征房产税，确须很多准备工作要做。比如到底应该向什么样的住宅征税，必须先建立一套住宅档次的标准体系，各地可因地制宜的制定标准。今年5月份前后，应上海市有关部门的邀请，我粗略的研究了一下上海市的商品住宅划分标准，供政府部门参考。供大家参考一下。

 

关于上海商品住宅档次划分的思考

    

     建立一套多层次的住房供应体系,一直是我国住房制度改革的重要目标。1998年房改的“23号文”中，曾明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”结果却是经济适用房从未占据过主导地位。

    2005年房地产调控以来，国家把优化住房供应结构作为调控重点，不惮出台“一刀切式”的“90/70”政策，结果还是让人失望。2008年底以来，诸多优惠政策与普通住房，尤其是中小套型的住房挂勾。2009年底以来，随着房价经历新一轮的飙升，普通商品住宅的比例大幅下降，地方政府在调控房价方面显得手足无措。今年3月以来，在政策紧缩的背景下，房价却又现上涨苗头，一线城市的房地产管理部门，想要真正落实中央“抑制投资投机性购房需求”的方针，有必要重新划定商品住宅的档次，并“因房施政”，对症下药。

 

一、上海普通住房标准变化情况

1、2005年普通住房标准

2005年5月，国务院办公厅出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国八条），其中明确了享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

 

上海市据此制定地区标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。

 

2、2008年普通住房标准

2008年10月，财政部和央行出台购房优惠政策，其中多数政策针对普通住房购买者，为了刺激合理的自住需求，各地纷纷调整普通住房标准。上海市进行了调整：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

 

3、新标准给市场带来的变化

2008年上海普通商品住宅新标准与旧标准的主要区别是，由单价控制变为总价控制，但各环线的执行上限不变。这就使得普通商品住宅标准的执行运用更加便利，如果内环内购买户型小于140平方米，则单价就可以突破原先的17500元/平方米的限制。比如购买内环内90平方米的小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米。

 

普通商品住宅标准调整后，政策优惠的受益面得以扩大,各环线符合标准的住宅比例出现了明显上升，尤其是内环线内的中小户型住房。但是，由于普通商品住宅标准是以价格为主要限定条件的，随着2009年上海商品住宅价格的大幅上涨（2009年第四季全市商品住房销售均价一度达到2万元/平方米），2008年普通住房新标准已经跟不上市场形势的发展，到了2009年末，上海普通住房的比例再次明显下降。

 

4、新旧标准下普通商品住房所占比例变化

由下表可知，随着相关标准的变化，上海普通住房比例变化很大。以内环内为例，2006年普通住房比例为66%，2007年下降到43.7%，2008年1-10月份则变为0%；普通住房标准由单价改为总价后，2008年11-12月份普通住房比例上升为40%，然而2009年上海房地产市场量价齐升，导致新标准下，普通住房的比例再次开始迅速下降，内环内普通住房比例仅为19%，2010年1-2月进一步降至6%。其他环线区域变化情况与内环内类似，由于价格因素的存在，外环外普通住房比例要比外环内比例高一些。

 

2006-2010年上海市不同环线间普通住房与非普通住房比例变化

时间段	内环内		内外环间		外环外
	普通	非普通	普通	非普通	普通	非普通
2006年1-12月	66%	34%	69.4%	30.6%	77.1%	22.9%
2007年1-12月	43.7%	56.3%	51.3%	48.7%	69.7%	30.3%
2008年1-10月	0	100%	4.4%	95.6%	15%	85%
2008年11-12月	40%	60%	71%	29%	69.3%	30.7%
2009年1 -12月	19%	81%	34.6%	65.4%	70%	30%
2010年1-2月	6%	94%	3.5%	96.5%	7.8%	92.2%

数据来源：CRIC数据库数据整理

注：本表以各时间段内成交的新房为统计对象，不包括政策性住房及未参与成交的存量住宅；以套型和价格为依据进行计算，不考虑容积率；蓝色部分为2008年11月1日执行新标准后的比例。

 

5、结论

近几年，上海市也曾调整普通住房的划分标准，但无论是以单价为标准还是以总价为标准，都不可避免地受到市场因素的影响。从上表中历年普通住房比例变化看，市场价格的变化对普通住房比例的影响非常大。要想划分中所谓普通住房与非普通住房，其主要标准应该是容积率、套型面积和区位，而非价格。尤其是面积和区位要结合起来。内环内是寸土寸金的地段，普通住房的面积要严格，不能太大；上海外环外区域面积广，是人口的主要导向地，相应地面积标准就要放宽。

 

二、代理机构对上海豪宅的界定

通过对沪上知名房地产代理机构的调研，发现目前各机构对上海豪宅的界定标准都不尽相同。一般是以单价为衡量尺度，如戴德梁行和高力国际都以3万元/平方米作为豪宅的门槛，易居中国的标准则提高到6万元/平方米，且有总价和面积的限定。

 

主要房地产咨询公司对豪宅标准的界定

公司	豪宅标准	备注
戴德梁行	单价3万元以上，总价1000万元以上	公司报告中称为高端住宅
易居中国	单价6万元以上，总价2000万元以上，房型面积300平方米以上。
第一太平戴维斯	目前为单价4万元以上	不同时期有不同的价格标准
高力国际	单价3万平方米以上	公司报告中称为高端住宅

综合而言，上海市场对豪宅并没有统一的标准，无论是市场营销、品牌宣传、产品研究，还是政策管理，都缺乏科学合理的界定。实际上，国内外的理论界、市场派对于豪宅的都有所认知和研究，各种关于豪宅的定义和论述都有一定的参考价值（见附件）。从政府管理的角度看，应结合相关研究，考虑市场成长空间的基础上，尽快进行相关标准的制定。

 

三、上海普通住房及豪宅标准设定的建议

1、应建立相对稳定的普通住房、非普通住房、豪宅的标准体系

鉴于在以前的普通住房和非普通住房的界定标准下，在价格快速变化的情况下，二者所占比例波动频率和波幅过大，大大制约了政策调控的效果。而稳定住房价格、抑制投资投机性购房需求、保护普通住房自住需求又能是房地产调控的中长期目标，因此有必要根据上海住房市场的实际情况，建立一套关于普通住房、非普通住房、豪宅的标准认定体系，以便更好的为制定调控政策服务。

 

2、普通住房与非普通住房标准设定建议

鉴于上海住宅价格波动较大，建议不再把价格作为衡量标准，而主要参照小区容积率、套型面积和区域（或板块）。

 

只要符合以下条件中的一条，即属非普通住房：

（1）   住宅小区建筑容积率在1.0以下

（2）   单套建筑面积在140平方米以上

（3）   内环线（或中环线）内套型面积70平方米（可详细测算而定）以上  

 的老式公寓、新式里弄、旧式里弄。

     

非普通住房以外的住房，都属于普通住房。

 

3、自住性中小套型商品房的标准建议

今年3月8日，《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》出台，其中规定：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。  普通住房中套型面积为90平方米以下、且属于购房者首次购买的，属于自住性中小套型商品房。

 

2、豪宅标准设定建议

    为了加强可操作性，建议通过总价和套型面积两个标准界定豪宅。

2009年套型面积300平方米以上住宅所占比重为1.68%，2005-2009年套型面积300万平方米以上住宅所占比重为1.56%。可见在不同时间段内，这一比重变化不大。

     2009年总价1000万以上住宅所占比重为1.54%，2005-2009年总价1000万以上住宅所占比重为0.83%。可见随着时间变化，总价所占比重变化很大。

 

因此，建议将套型面积300平米以上作为硬性标准，只要符合这一标准即为豪宅；除此，如果套型面积不到300平方米，但总价高于上年度“最高1%总价段底限价”的住宅，也属于豪宅。