商业地产盈利变现模式主要有三种：整体持有、分割出售、资本运作。

商业物业最理想的盈利模式是长期持有，靠租金收益实现投资价值。所谓优质的商业物业是靠“养“出来，这个”养“就是通过后期运营管理实现的，商业地产往往是越老越值钱，初期要牺牲租金收益吸引能够聚客的主力店过来，后期要不断的做活动、广告及物业保养来做热场子。长期持有物业一般投资回报在10％-15％之间。

第二种是物业散售，这是典型的住宅开发模式，把商业物业按照住宅那样散售，后期不太需要考虑到定位、业态规划及运营管理等问题，卖完钱就走人，让商业物业自由发展，现在这种方式主流的有两种：一是全部散卖，二是主力店开发商持有并招商，小店全部卖掉。物业散售是企业一种变相的融资行为，最后结果往往是商业物业缺乏统一规划经营管理，经营惨淡。

第三种是资本运作，就是通过资产的良好运营，将资产打包上市，成为房地产投资信托基金（REITs），REITs的前提首先是的物业产权是否完整，资产是否为净值，并有稳定持续的租金收益。开发商只有拥有优质商用物业，才能将物业变现为REITs，以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，这种收益凭证像基金一样可以自由交易流通，实现资本社会化。