谢逸枫:揭露黄金周量价齐涨背后真相
楼市呈现“刚性需求爆发”与“改善投资需求”提前入市

  2010年09月27日国土部住建部再出重拳调控楼市，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》）,要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展，结果中秋三天楼市“量价齐涨”。

  国庆节十一黄金周楼市前，9月29日各部委又出台楼市“新政”五项措施，楼市又陷入政策调控的反弹再调控的危机之中，甚至一直在讨论的“核武器”物业税（房产税）和房地产项目资本金上调35%是否会扔出，但是，中国房地产市场依然保持火热的局面。另外南宁、昆明等城市黄金周期间房地产市场火爆，交易量持续上升；而南京、哈尔滨、合肥等地交易量明显下滑，楼市略显冷清。济南等不少城市房价依旧坚挺，消费者却选择持币观望。

  2010年10月07日，北京晨报报道，北京楼市黄金周比去年同期“外冷内热”几乎翻倍，没有出现被业界猜测为“北京黄金周楼市惨淡”的现象。2010年10月7日，根据最新统计数据表明，国庆长假前5天，北京签约商品住宅期房691套。对比去年火爆楼市时黄金周358套的数字，我们就会发现，今年的成交量几乎是去年的一倍，如果再算上长假前5天1543套的总认购数字，北京已有2234套房被买家锁定。即使与2009年的火爆楼市相比，这个数值也算疯狂。有媒体报道的“楼市冷清说或北京黄金周楼市惨淡说”不攻而自破。

  在国家417新国十条“限贷令”和9月30日深圳“限购令”双管齐下调控作用下，“十一”黄金周期间，2010年10月7日统计，深圳市新房成交量依然出现井喷式暴涨，达到2313套，是2009年国庆节同期深圳新房成交量的3．5倍，出乎市场预料。然而，在“双限令”作用下，深圳“十一”黄金周新房成交量却出人意料地呈现暴涨行情。深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。

  根据深圳规划国土委网站公布的数据，10月1至4日，深圳市新房成交量为1988套，是去年秋交会前4天新房成交量的3.9倍。其中10月1日和4日，新房成交量均逾600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。深圳市规划国土委网站上公布的房地产每日成交信息有一定的滞后性，反映的并非十一期间签订的成交状况，不能据此得出深圳“十一”期间房子大卖的结论。毫无疑问，深圳新房10月份成交依然强劲。

  在国务院出台房地产调控政策后第二天，9月30日深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，明确在深圳市暂时实行限定居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购房套数政策。规定深圳本市户籍居民家庭限购2套住房。对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在深圳购房。

  虽然“双限令”出台，但是影响效果还未显现。新楼盘一般从签订认购书到签合同约需1周时间，深圳国土规划部门公布的房地产每日成交信息有一定的滞后性，目前深圳“十一”黄金周销售火爆主要是延续9月走势。据深圳市规划与国土资源委员会统计数据显示，9月份深圳共销售新房5416套，日均180套，与8月份相比成交量大幅增加82％。

  国务院9月29日出台房地产调控政策后，全国许多城市新房交易量急剧下滑，而深圳却出现了急剧上升的情况，确实有点反常，应引起足够的重视。像深圳这样在“新政”出台后仍出现成交“暴涨”的情形，是因为政策出台太突然，效果尚未显现，过段时间成交量会明显萎缩。这次国家出台的“新政”实则是对“国十条”的深化和强化。目的在于遏制一些地方房价反弹的势头。“新政”效果到底如何，还要看执行力度。

  根据统计，深圳目前住宅总量约有150万套，仅仅能解决400万－500万人的居住问题。而目前深圳常住人口总数超过1000万，紧张的供求关系决定了深圳楼市价格的上涨趋势。政策的出台就是为了调节供求关系紧张的问题，深圳楼市的成交量和均价仍然居高不下的根本原因在于政策执行的不到位。未来3个月深圳楼市的成交量和均价还是取决于政策的执行情况。

  2010年10月7日，北京市房地产交易管理网统计显示，黄金周前５天北京新建商品房期房及二手房网上签约与9月份最后5天相比均告大幅下滑，然而与去年国庆黄金周相比，仍大幅攀升。今年黄金周北京楼市成交非常的火爆。超过了2009年同期成交的套数和销售面积，达到超过50%。目前北京房地产交易管理网公开数据不是市场成交最真实的数据，除了看签约量，期房认购套数是反映成交量的一个很关键因素。一般项目在认购后的限定的签约期是7天左右，因此这个国庆多半是热销项目的认购期，最后签约高峰还要看10月8日前后。

  开发商销售住宅项目，一般会让买房人先交2万至5万元不等的认购金，此时官网上所认购的房源会由可售房源变为已认购标记。此后7天左右，开发商会要求买房人提交首付，此时该套房源在官网上的显示会变为签约房源。根据统计，2010年10月1日至5日，北京商品住宅期房的总认购套数为1543套，北京商品宅期房的总签约为691套， 合计有2234套房源“名花有主”了。即使与2009年的火爆楼市相比，两项数据也都有成倍增长的趋势。北京房地产交易管理网同时显示，10月1日至5日，北京二手住宅网签总套数为92套，去年同期也不过67套。

  2010年国庆楼市，伴随着新的调控政策的出台，广州楼价竟又走上一个新高位。根据阳光家缘网签数据发现，10月1日至5日，广州十区两市中，有7区楼市成交均价高于新政刚出台的4月，统计的全市28个楼盘中，也有半数楼盘价格上涨。“417”楼市新政目前还未能稳住广州楼价，“929”楼市新政调控效果有待时间验证。随着各项经济调控措施陆续出台，以及金融危机之后一系列经济刺激计划成效日益显现，国庆黄金周期间的车市和旅游业双双出现了红火的繁荣景象，民间消费得以加速释放。相比之下，一些地方的楼市却在最新出台的调控“新政”中出现新的变数。

  2010年10月7日，国庆期间广州楼价普涨，亚运城成交量排名第一10月1日~5日全市网签1436套，去年黄金周7日全市网签936套。个盘方面，成交量排名第一的是番禺的广州亚运城，网签239套，成交均价为11928元/平方米，比全市均价略低。成交均价方面，排名第一的是天河珠江新城某楼盘，网签量虽然只有4套，但成交均价却高达73925元/平方米。

  国庆前夕再度加码的楼市新政并未对成交量造成立竿见影的效果：阳光家缘的数据统计显示，国庆10月1日至10月5日广州楼市全市网签1436套，大大超过去年黄金周7天936套的总成交量，成交面积为153239平方米，成交均价为12128元/平方米，略低于9月全市均价。各盘在新政策尚未有细则出台前夕，纷纷开放样板房加速推货，现场保持着自8月以来的旺盛人气。

  笔者认为，楼市目前的成交量同比暴涨，黄金周量价齐涨背后隐藏着真相,首先是市场刚性需求太大，9月楼市回暖致开发商涨价，国庆期间楼价上涨的主要原因是国庆节前楼市火爆。例如从8月底9月初开始，广州楼市逐步回暖，多个楼盘开盘“日光”，楼市成交量暴涨，导致开发商敢于涨价卖楼。

  其次是源于新政下的房价下调与供应量的猛增，新盘黄金周依计划推出，国庆期间不少新盘新货依然按照原计划推出，未受到新政太大影响。一方面，由于8月、9月楼盘成交理想，加上楼盘后续供应货量少。另外一方面，国庆前开盘的新盘，由于内部登记时客户量大，开发商定价有所上升，售价普遍上调2000元/平方米-5000元/平方米之间。

  再次是开发商改变销售策略，首付三成、第三套停贷的楼市新政选择在国庆前夕出台，一时间不少人要重新掂量买房计划。不少买家面对新政有担忧，个别买家推迟了购房计划以及考虑退订。例如，开发商用特价单位的形式来吸引客户，用优惠折扣的方式来抵消新政策带来的不利因素。尤其是对很多第三次置业的买家一般都会选择一次性付款的方式，　三次置业买家多未受影响，所以受到新政的影响不大。

  最后新政调控下的恐慌性购买导致观望情绪扑灭，唯恐房价再涨心态，积极入市，结果推高楼市。要不要买房苦恼不已：如果买，新的强力楼市调控政策已经出台，房价可能会下调；不买，万一要是再涨，未来的负担就会更重。这种“纠结”放之四海而皆准，正因如此，此前很多人选择了超前购房。恐涨心理让年轻人匆忙入市，正是这种“恐涨”心理让很多年轻的购房者匆忙入市。

  例如，超前购房成房价上涨推力深圳购房年龄之所以低于国外发达国家和地区，主要基于三个原因：一是近年来房价上涨过快，使得很多不具备条件的年轻人急忙入市。二是中国人向来就有买婚房的概念，再加上一部分年轻购房者有父母给予经济支持。三是深圳有大量经济实力雄厚的年轻实业家，在投资渠道狭窄的情况下，不少人选择投资房地产。超前购房使得住房需求进一步放大，在供应跟不上的情况下，就会成为房价进一步上涨的推力。

  三个“一刀切”等更加严格的楼市信贷、契税政策出台，楼市调控的另一只“靴子”落下，市场预期再次发生变化，重又进入深度博弈状态，购房者“等等看”的心态有所加重。在这个阶段，要注意防范不要被开发商可能发布的虚假市场信息所蒙蔽。“房源少”也是今年黄金周楼市趋热的一个重要原因。

  市场上，令普通购房者望而兴叹的大户型房越来越多，而最受购房者青睐、适销对路的中小户型却普遍房源紧张。同样面积一块地，开发大户型住房比中小户型所能供给的房屋量少，需要办的一系列交易手续就少，而且能向市场 ‘透露’出房源紧俏的信号，有利于开发商操控价格，只要房子不愁卖，开发商都乐意这么做。但由于供需失衡，市场胶着状态可能因此加剧。

  例如，2010年10月7日，黄金周厦门楼市成交量下滑房价未跌。此次楼市“二次调控”出台，恰逢“十一”黄金周到来前夕，因此，“十一”期间市场的表现如何也成为了“二次调控”政策的首轮检验。长假期间，厦门楼市成交量略有下滑，但是，无论是一手房，还是二手房，价格都仍然坚挺，甚至有个别二手房房东逆市涨价，每平方米“跳涨”2000元。对此，中介叫苦不迭，他们说，房东看涨，购房者看跌，在这样僵持的状态下，最苦的还是中介了。

  根据厦门房管部门发布的数据，10月1日至5日，厦门楼市一手住宅成交249套，平均每天成交将近50套。这一数字，与去年同期相比，略有下降。但是，一手住宅的均价还在上涨，在黄金周前五天，每平方米均价为11289元。楼市调控后，买卖双方都在观望，特别是开发商普遍放慢了供应，从今年9月份下半个月起，厦门岛内就很少有新楼盘上市。目前在卖的新盘，多数是9月份上半个月以前推出，还未售完的商品房。

  9月29日，国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策，这也是继今年4月中旬楼市首轮宏观调控之后的第二次调控。几乎与此同时，厦门市也推出五大举措调控楼市，包括采取临时性限购措施、提高首套房贷比例、全面叫停三套房贷等严厉措施。这些调控措施，大都是遏制需求的，但是，由于当前厦门楼市供应量没有大量增加，因此，虽然成交量下降，但是房价仍然难以下跌。

  面对严厉的调控政策，开发商选择推迟了新盘上市的时间。很多原定今年上半年上市的楼盘，拖到至今仍然没有上市。他们有的放慢了开发速度，有的延后了向政府申请预售证的时间，这样，商品房的实际供应量就一直不多，因此短期内加剧了“供不应求”的情况。

  楼市二次调控政策让许多看房者更具理性，绝大多数购房者选择持币观望。在“房产税”和“个人限购”的楼市细则明确之后，自己才会考虑买房。新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，未来一段时间，成交量有可能会下降。楼市再陷观望期，房价难涨也难跌。新政策的出台将使得购房者 “主动”或者“被动”地陷入观望。这种情况下，只要开发商资金压力不大，都将采取放慢供应的措施。

  新的调控将使房价上涨的动力减退，但是，“房价要跌也很难”，因此，未来厦门楼市价格保持稳定的可能性较大。成交量在下降，新一轮的楼市调控政策明显给了购房者信心。但是只有在楼市调控政策坚持不懈地实施数年后，楼市才有可能实现平稳，否则，“一旦调控政策放松，恐怕房价还会涨”。

  例如2010年10月6日，近九成城市房价上涨，一线城市均价全部上扬。最新发布的“百城房价指数”显示，2010年9月，全国100个城市住宅平均成交价格为8363元/平方米，和上月相比，86个城市出现了价格环比上涨。在这86个城市中，二三线城市是主力军，如江苏的吴江、泰州，山东的青岛，湖南的湘潭。其中临近上海的吴江涨幅最大，为4.50%。

  此外，一线城市上海、北京、广州、深圳全部出现了上涨，涨幅相对较小。房价出现下跌的有14个城市，嘉兴、合肥、长沙跌幅最大。这并不是楼市回暖征兆，只是刚性需求在9月有所释放。9月的房价虽然有近九成的城市上涨，但是从0.7%的上涨幅度来看，房价并没有过快增长，这也并不是楼市回暖的征兆。笔者认为，之所以出现近九成城市的房价上涨，除了传统上“金九银十”的季节因素作用外，主要是压抑半年之久的刚性需求在9月有所释放，在刚性需求“泄洪”的支撑下，导致房价出现小幅的上涨。