李骁：弄清住宅空置率关乎国计民生

前阵子全国6540万套空置房，可以养活2亿人的话题全国发酵，关于中国楼市泡沫的争论很是热闹了一阵子，不过，和其他太多的热点话题一样，住房空置率问题在权威部门失语的状态下，很快被所谓的二次调控抢去了风头，谈论的人少，关注的人也少了。

不过在我看来，话题降温，不代表问题随之降温，相反它可能随着时间的推移，在日积月累中“茁壮成长”，如果不能引起我们的高度重视，后果可能不堪设想。

有必要先搞清楚一些基本概念，空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。

对空置房而言，适度的空置有利于降低房价，这说明市场供大于求，以上海为例，93年一直到2000年前后，住房空置情况均较为严重，但并没有引发不良的社会影响，房价也持续在低位徘徊。

而今天引起我们关注的，应该是指住房闲置情况，也就是说房子空关着，既不出租也不出售，坐等升值，房屋闲置率对房地产业甚至宏观经济影响重大，房屋闲置率过大的深层次原因，一是社会贫富差距持续恶化的表现，随着房价高涨，买房成为富人的游戏，更进一步加剧贫富差距；二是体现了房地产业存在的矛盾和问题，已经到了十分凸出的阶段；住房闲置率高居不下，在持续使得房价虚高之外，还意味着大量的资金被沉淀下来，浪费不说，资金效率和再创造能力就更不要说了，相当数量的房屋使用银行资金，房屋储蓄化、货币化、金融化成为阻碍宏观经济正常发展的隐患和毒瘤。

住房闲置率过大的负面作用，对宏观经济的影响，显而易见很容易达成共识，难点在于，到底多少闲置率算大，而目前中国住房闲置的客观状况又是怎样的？

对于前者，网上流传有所谓的国际标准：“在5%-10%之间为供求平衡合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。”对该标准笔者无法论证其是否真的存在，不过即便该标准真的存在，指的也是——房屋竣工后没有实现销售的房子。这在目前的中国楼市至少不成为问题，有空置多数也是刻意捂盘的结果。

在空置率争论正热期间，北京朝阳区首次公布空置情况：住宅空置面积133万平米，其中别墅、高档公寓空置面积为52. 1万平方米，占空置总量的39%。空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例占到一半以上，达55%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。就算没有所谓的国际标准可以借鉴，我们应该可以做出判断，这样的闲置率肯定是高的离谱了。

中国楼市的住房闲置情况一定是客观存在，虽然我一直不同意有6540万套这么多，但随着投资性购房成为市场主导，国内投资渠道匮乏等，买房闲置等升值，自2008年宏观经济和房地产业惊天大逆转之后，房屋闲置率相信会有大幅的上升。

不过，与朝阳区公布区内空置情况形成鲜明对比的是，国家相关部门至今三缄其口，住房闲置情况真的那么难以查清吗？看到一篇文章介绍了美国的住房统计情况：“以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1～2年和2年以上)。”

如果美国人可以把住房统计做到如此详细，常识判断告诉我们，我们国家没有理由做不到，问题是我们到底想不想为，如果不是事实上闲置数据的确已经到惊人地步，某些部门欲盖弥彰，那么在这些事关国计民生的大问题上，还是马虎不得，尽快彻查清楚以给调控政策提供更准确的决策依据方为上策。